关于新江湾城的初步思考

我们的思考（1）
明确地产和房产的不同定位
城
21世纪花园城市生态居住区
地
同步国际的21世纪人才居住新高地
我们的思考（2）
以教育产业启动为契机
打造一个新上海国际交流城
以生态住宅开发为目的
规划一个同步国际水平的国内 外人才聚居的新高地
营销DNA
Key Word 交流
生态
为什么？
1、交流
1-1交流：现实的支撑
2-4生态,新江湾开发的一大亮点
抢占“绿色生态环保住宅示范点、绿色生态环 保示范基地”的高点, 树立差异，并在适当的 时机，形成产业化的绿色生态环保城镇住宅。
成立“城市住宅生态环保研究发展中心”，以 新江湾城的开发为范例，形成以人为中心，促 进人与自然、建筑的和谐共存；发展城镇绿色 生态环保住宅，优化结构，提高社区的规划、 管理水平；促进国际社会的交流与合作，共同 提高人们的生活水平。
敢教日月换新天
关于新江湾城的初步思考
新江湾城
上海市中心最大的一块正 待开发的风水宝地
9,000亩的旺地，正静静 等待某一天的腾飞
市长的期望
“21世纪知识型、生态型城市住区和花园城区”
上海市政府大力开发 的重点区域
新世纪上海典型示范的大型 高尚住宅区
市wenku.baidu.com的现状
上海人心目中的航空城，军事的禁区
3,000-4,000元的房价,被中原和高境包 围,属杨浦区的中低档地块,目前地位 远低于五角场
交通不通畅,大货车盛行的区域
理想与现实存在落差(1)
什么样的方法才能让一个大地块 从原有的三四千元的房价迅速 上升为七八千元？
换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变 为一个大规模的高档市场?
8,000的市场在哪里?
创造绿色生态环境是人类跨世纪的追求，是可 持续发展的重要方面，由是"以人为本"原则最 直接的体现。
2-3生态，住宅换代的新革命
生态住宅又称绿色住宅，包含三大主题： 一是减少对地球资源与环境的负荷与影 响，二是创造健康、舒适的居住环境， 三是与自然环境相融合。
与山水住宅、园林住宅的概念不同，生 态住宅是人与自然和谐发展的最高形式， 也是住宅文化和科技发展的必然结果
黄浦江活水贯通,河道占地面积 高达8%
公共绿化20%,整体绿化率高达 50-60%
上海仅有的都市生态湿地
2-2 生态住宅焕发城市生机
今年建设部的工作会议主旋律就是建设节地、 节水、节能、洁污的绿色生态社区。
近日，由国家建设部科技司、清华大学等有关 单位编写的中国生态住宅技术评估手册浮出水 面，这是我国第一部生态住宅评估标准。广州 汇景新城和成都河滨印象成为唯一两个获得生 态住宅称号的楼盘，天津蓝水假期正在申报。
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
理想与现实存在落差(2)
“飞地”的威胁！
孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境 包围之中；除了大学，
杨浦能给予的支撑有限。
没有产业的支撑，能活吗？
一个9000亩的超大城区,6-10万的人 口,如果他们的工作地都不在城内, 能行吗?
能打破现有高档社区发展的经验, 创造新的奇迹吗?
1-3交流创造需求，吸引人气
筑高地，引凤巢 交流是吸引我们目标客户到新江湾直接的手段
打造上海第一个真正意义上的人才配套高地 --为国内的高级技术型人才和创业人才
个人和全家的引入提供便捷服务 --为国际知名学者和高级技术专家个人
和家庭的引入便捷服务
1-4交流实现居住的软着落
生活中的交流无处不在，尽享国际资讯交流的 乐趣 全世界的报纸/杂志/电视台/网站…新江湾的 城民，享有自己的一份优越： 公共信息平台和特殊的城际平台 社交的交流，有了一个国际化的平台 国际交流中心/国际交流公寓/ 国际交流委员会/国际交流的专业主题…
能培育出新的产业吗？
什么样的产业适合新江湾城的定位？ 什么样的新产业能支撑并和高档房
产开发互动吗?
理想与现实存在落差(3)
客户在哪里?
8,000的客户是谁?他们在哪里? 他们会过来吗?
他们,又能留得住吗?
找到他们:8,000的人群!
老贵 外国人、外籍人
两岸三地人 海归派
新上海精英 金领 企业主
政府官员及高级公务员 各界社会文化名流
找到属于我们的奶酪!
外国人、外籍人 两岸三地人 海归派 新上海精英
在事实没有实质呈现之前，上海人接受一个全新 江湾城有一定的难度。
而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客 户，他们能对未来有强烈的示范作用。
找到后,留住他们!
他们，不是一般的人；他们，是人中之人； 我们，称之为人才。
1-5交流和教育的联姻
教育不仅仅能给居住带来巨大的附加价值, 本身也是一个极具潜力的产业
教育产业化基地的建立:政策突破和示范模式 教育产业开放的先驱/教育总部的设点在江湾
将真正的好学校引入中国:哈佛/剑桥/牛津
联合国教科文卫组织定点基地
2、生态
2-1生态,新江湾最大的资源
9000亩的土地，市中心罕见0.9 的低容积率,其余留给大地
管理型人才/技术型人才/创业型人才…
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广
教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全 新定位后最现实的依托
1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作 为的有力条件
交流是学校与社会/学校与产业/学校与居 住的最佳纽带
1-2交流改变性质，营造独特优势
“交流”：国内的交流/国际的交流，可 迅速拔高定位 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾 城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向 交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板 块并不多
每个板块的形成都有其内在的发展规律 和轨迹
研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
静安寺板块 老黄浦中心区板块
湖南路板块 华山路丁香兴国板块
徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块 古北板块
存在必有合理性
历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向