控制性详细规划ppt课件
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10 控制性详细规划PPT课件
类比法（案例法）
第2节 规定性控制要素
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
第14章 控制性详细规划
2012.11.19
控制性详细规划
总体规划 详细规划
总体规划 分区规划 控制性详规 修建性详规
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
» 资料的整理与分析
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
第2节 规定性控制要素
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
第14章 控制性详细规划
2012.11.19
控制性详细规划
总体规划 详细规划
总体规划 分区规划 控制性详规 修建性详规
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
» 资料的整理与分析
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
控制性详细规划图及绘制PPT课件
6.供热规划图：标明规划区热源来源，供热及转换设施的平面布置，规模容量， 供热管网等级、走向、管径。
第11页/共41页
（七）环卫、环保规划图
标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等。
（八）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：1000~1：2000）
表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出 规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地 段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的 示意图纸等。
第30页/共41页
线形名称
线形作用
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、 街道公共空间
主体建筑控制线
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间 环境、沿街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街面连续性
广场控制线 提升地块环境的质量、完善城市空间体系
公共空间控制线
3.电力规划图：标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置 和容量规模，高压线走廊平面位置和控制高度。
4.电信规划图：标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管 道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。
5.燃气规划图：标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气 管道等级、走向、管径。
分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，图则包括一些 基本的组成要素，如“控制线”、坐标标注、其他标注和地块编 号等。此外，控制性详细规划图指示具体项目编制需要，可增加 规划结构图、绿化结构图、总平面示意图等。
第17页/共41页
• 先绘制好总图图则，在此之上绘制分图图则将事半功倍！ 第18页/共41页
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（七）环卫、环保规划图
标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等。
（八）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：1000~1：2000）
表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出 规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地 段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的 示意图纸等。
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线形名称
线形作用
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、 街道公共空间
主体建筑控制线
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间 环境、沿街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街面连续性
广场控制线 提升地块环境的质量、完善城市空间体系
公共空间控制线
3.电力规划图：标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置 和容量规模，高压线走廊平面位置和控制高度。
4.电信规划图：标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管 道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。
5.燃气规划图：标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气 管道等级、走向、管径。
分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，图则包括一些 基本的组成要素，如“控制线”、坐标标注、其他标注和地块编 号等。此外，控制性详细规划图指示具体项目编制需要，可增加 规划结构图、绿化结构图、总平面示意图等。
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• 先绘制好总图图则，在此之上绘制分图图则将事半功倍！ 第18页/共41页
《控制性详细规划》课件
引导建筑风格与城市整体 风貌相协调，保护历史建 筑和传统风貌。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
池江镇控制性详细规划ppt课件
规划研究——用地布局
远期总建设用地：2.51平方公里。 远期总人口为：3万人。
规划研究——用地布局
用地调整：
沿河设滨水景观绿带（10米）； 现状小学用地偏紧，增加一所小学； 增加集中市场一处； 保留加油站、赣江源饮料厂、医院、法院、工商行政等办公用房。
规划结构：“一心、四轴、五组团” “一心”是指位于镇中心的公建、商业、文化、教育、 行政中心，包含部分商业配套设施。 四轴：是指商业景观轴、生活景观、产业发展轴和 城区发展轴。 五组团：中心公建组团、工业组团（东南部）、老 城组团（政治、经济、公建组团）、东部组团（居 住、公建）、西部居住组团。
7.79
7.87
5.27
U
公用工程设施用地
0.59
0.60
0.40
G
绿化用地
0.08
0.08
0.05
小计
建设总用地
99.00
100
66.97
E
水域和其他用地
2.46
总计
规划总用地
101.46
现状存在问题
小学用地规模过小，基本无活动场地，体育场与操场面积过小； 市场依街而设，影响交通及城镇景观，建议设集中市场； 市民广场规模偏小，但依广场而建的公建中心；体现该镇的公建中心；近期基本可满足发展需求； 休闲活动场所较少，公共绿地偏少。
工程规划——雨水工程
1、雨水干管采用树状网的布置形式，就近排入河流。 2、管径采用450mm-100mm
规划研究——建筑高度分区图
规划研究——密度分区图
规划研究——容积率分区图
规划研究——地块划分
A
B
D
C
E
F
地块细分 规划范围内用地地块划分由城市主次干道、用地分类、用地性质、等综合情况确定。 区内共划分6个大区。
远期总建设用地：2.51平方公里。 远期总人口为：3万人。
规划研究——用地布局
用地调整：
沿河设滨水景观绿带（10米）； 现状小学用地偏紧，增加一所小学； 增加集中市场一处； 保留加油站、赣江源饮料厂、医院、法院、工商行政等办公用房。
规划结构：“一心、四轴、五组团” “一心”是指位于镇中心的公建、商业、文化、教育、 行政中心，包含部分商业配套设施。 四轴：是指商业景观轴、生活景观、产业发展轴和 城区发展轴。 五组团：中心公建组团、工业组团（东南部）、老 城组团（政治、经济、公建组团）、东部组团（居 住、公建）、西部居住组团。
7.79
7.87
5.27
U
公用工程设施用地
0.59
0.60
0.40
G
绿化用地
0.08
0.08
0.05
小计
建设总用地
99.00
100
66.97
E
水域和其他用地
2.46
总计
规划总用地
101.46
现状存在问题
小学用地规模过小，基本无活动场地，体育场与操场面积过小； 市场依街而设，影响交通及城镇景观，建议设集中市场； 市民广场规模偏小，但依广场而建的公建中心；体现该镇的公建中心；近期基本可满足发展需求； 休闲活动场所较少，公共绿地偏少。
工程规划——雨水工程
1、雨水干管采用树状网的布置形式，就近排入河流。 2、管径采用450mm-100mm
规划研究——建筑高度分区图
规划研究——密度分区图
规划研究——容积率分区图
规划研究——地块划分
A
B
D
C
E
F
地块细分 规划范围内用地地块划分由城市主次干道、用地分类、用地性质、等综合情况确定。 区内共划分6个大区。
控制性详细规划报告PPT课件
1.2.4城市设计引导
通常用于城市重要景观地带和历史保护地带，通过一些指导性综合设计要求和建 议，设置具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架， 如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合方式、建筑轮廓线示 意等。
2020/3/3
4
1.3控制性详细规划主要内容
1.3.1.确定规定范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或 者有条件地允许建设的建筑类型；
2.5禁止开口路段 2.6地块配建停车位 2.7居住人口 2.8公共配套服务设施的配置
3.城市公共停车场
3.1城市公共停车场相关标准 3.2配建停车位相关标准
4.公共服务设施配套
4.1公共服务设施相关定义
4.2公共设施分类 4.3医疗卫生设施 4.4居住区医疗卫生设施
2
1.什么是控制性详细规划
相关资料《重庆市控制性详细规划编织技术规定》2011年修订试行
2020/3/3
12
1.7图则必须表达的内容
1.地块的区位
2.各地块的界线、地块编号、用地性质代码
3.地块控制指标一览表
4.蓝线、绿线、紫线、黄线。
5.道路红线、建筑后退线，道路的交叉点和变坡点控制坐标、标高，坡度、坡向、 宽度及分幅、转弯半径、路缘石半径、公交站场、公交首末站、社会停车场、停 车港、限制开口路段、人行过街地道和天桥、桥梁和隧道、步行专用道和非机动 车专用道控制线。
2020/3/3
14
2.2建筑密度：建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得 “稀” 。反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑控制高度指标表
相关标准《重庆市规划管理技术规定2012》
通常用于城市重要景观地带和历史保护地带，通过一些指导性综合设计要求和建 议，设置具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架， 如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合方式、建筑轮廓线示 意等。
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1.3控制性详细规划主要内容
1.3.1.确定规定范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或 者有条件地允许建设的建筑类型；
2.5禁止开口路段 2.6地块配建停车位 2.7居住人口 2.8公共配套服务设施的配置
3.城市公共停车场
3.1城市公共停车场相关标准 3.2配建停车位相关标准
4.公共服务设施配套
4.1公共服务设施相关定义
4.2公共设施分类 4.3医疗卫生设施 4.4居住区医疗卫生设施
2
1.什么是控制性详细规划
相关资料《重庆市控制性详细规划编织技术规定》2011年修订试行
2020/3/3
12
1.7图则必须表达的内容
1.地块的区位
2.各地块的界线、地块编号、用地性质代码
3.地块控制指标一览表
4.蓝线、绿线、紫线、黄线。
5.道路红线、建筑后退线，道路的交叉点和变坡点控制坐标、标高，坡度、坡向、 宽度及分幅、转弯半径、路缘石半径、公交站场、公交首末站、社会停车场、停 车港、限制开口路段、人行过街地道和天桥、桥梁和隧道、步行专用道和非机动 车专用道控制线。
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2.2建筑密度：建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得 “稀” 。反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑控制高度指标表
相关标准《重庆市规划管理技术规定2012》
控制性详细规划案例ppt课件
可编辑课件
18
第 三 部 分 规划内容
6.传统旅游环境的利用 控规编制应注意对历史文化街区传统旅游环 境的再利用问题。南门—文昌门地段应利用 三学街历史街区的优势，借助碑林的文化、 旅游资源，以及南大街的商业优势，吸引本 地及外地游客，将本地商业、旅游线路和旅 游购物相结合，利用老城区作为西安市商贸 中心的优势，使其成为北院门历史街区、三 学街历史街区与老城区商贸中心的结合点。
南门—文昌门地段的建筑布局为传统的关中民居形式，该地段 的保护要努力达到由街、巷、院构成的多层次的空间层次体系；通 过建筑屋面的各种组合，使建筑的形体和轮廓线变得丰富，以期从 城墙上俯视能达到最好的空间效果。（图2）
规划通过将大量的现状居住用地变更为商业用地，增强本地区 的商业气氛，达到降低老城区人口密度的目的。将居住功能置换为 商业功能，在功能的更新和提高方面有着更明显的经济效益。其成 功的关键之一便是借助传统文化提升商业和整个街区环境的品位。 （图3）
可编辑课件
17
第 三 部 分 规划内容
5.传统绿化空间的保护
控规编制应注重对历史文化街区传统绿化空间的保 护。南门—文昌门地段的树木多为中国槐，而具有文物 等级的树木主要集中在碑林西入口广场，广场以树木为 主，绿荫之下为硬质铺地。在历史文化街区的民居 院落之间，结合院落围合错落的形式，形成多处小的街 头绿地，不仅美化了沿街的景观，还丰富了住宅出入口 的层次。
可编辑课件
9
第 二 部 分 现状概况
2.传统民居类型与风格分析 传统民居类型与风格的研究侧重于对物质环境的调查，包括对历史文化街区各项空间要
素的调研，如土地使用现状、道路交通系统、基础设施条件及现状建筑评定等。规划调研应 以单体建筑和院落为单位，对每栋建筑的建筑质量、历史年代、使用年限、建筑高度、产权 所有等进行评价，对每栋建筑以列表登记、拍摄照片的方式进行统计整理，并逐一提出保护 方案。该部分工作成果应以附录形式作为控规图则成果的一部分，为控规的编制提供珍贵而 翔实的资料。南门—文昌门地段现状用地性质主要为商业、办公及居住用地。
控制性详细规划PPT课件
6
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
7
控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通 出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步 行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确 定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计 标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法 规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设 中得以贯彻落实。
控制性详细规划
2010年3月
1
基本概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
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控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通 出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步 行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确 定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计 标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法 规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设 中得以贯彻落实。
控制性详细规划
2010年3月
1
基本概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划与法定图则课件页PPT文档
Today: 14.08.2019
2、规定性指标
4）建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；
A、沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
(一)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1．5倍， 即：H≤1．5(W+S)；
3)容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限。
容积率的下限保证地块开发的效益，可综合考虑征地价格与建筑租金的关系，根据不同的土地性 质来决定，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础 设置超负荷运行；
控制性详细规划与法定图则
(1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内 适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；
(2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交 通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；
(3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；
(4) 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
路规划红线计算其控制高度。
C、建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、
电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、 河道、电力线路保护区的1／2宽度计为道路规划红 线宽度。
控制性详细规划与法定图则
Today: 14.08.2019
2、规定性指标
5)绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率通常以下限控制。 这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地. 不包括屋顶、晒台 的人工绿地,公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭 榭等绿化小品 建筑可视为绿地；旧城区绿地率不小于25%；新区不小于30%。
《 控制性详细规划 》 PPT课件
基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管
理的衔接，提高规划成果的科... 学性和可操作性。
17
控制性详细规划的发展历程
► 最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划
是领事馆区，为了
国际惯例与国际接 轨，借鉴了美国的 区划技术而编制的 详细规划，改变了 原有“摆房子”的 做法。
确定了每块地块的
（4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原 则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊 地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相 互关系，多包含公共利益的内容。
（5）可操作性原则
编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划
主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市 设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准 与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行 政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯 彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的 情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详 细规划责无旁贷。
控制性详细规划的基本认识
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政
许可法范畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
...
24
深圳法定图则
（1）法律上的保障 1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实行了《深圳市城市规划条 例》，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。 这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。 （2）行政的支持 自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房 地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了“市局——分局—— 所”三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。 （3）深圳市通过对９０年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展 的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在《深圳市城市规划条 例》中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划 编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、 次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审 批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后 成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而 是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编 制和执行。
控制性详细规划 ppt课件
实现的，其核心内容是各项控制指标。 II. 指标：规定性指标、引导性指标 (P304)
规定性指标 引导性指标
规 土地使用 划 控 制 指 标 体 系
土地使用控制 环境容量控制
建筑建造 建筑建造控制 城市设计引导
用地边界
用地面积 用地性质 土地使用相容性 容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率 空地率 建筑高度 建筑后退 建筑间距 建筑体量 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
• 容积率=建筑密度*建筑总层数 • 建筑面积=底层占地面积*容积率=建筑密度*建设用地总
面积
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
用地边界内涵（P316）管控手段：划线管控，地块划分必 须满足专业规划线的要求
2、环境容量控制
控制内容：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。 • 容积率、建筑密度、建筑面积的关系、概念、计算方法
等
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 • 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； • 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
第三节 引导性控制要素
3、建筑建造控制
规定性指标 引导性指标
规 土地使用 划 控 制 指 标 体 系
土地使用控制 环境容量控制
建筑建造 建筑建造控制 城市设计引导
用地边界
用地面积 用地性质 土地使用相容性 容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率 空地率 建筑高度 建筑后退 建筑间距 建筑体量 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
• 容积率=建筑密度*建筑总层数 • 建筑面积=底层占地面积*容积率=建筑密度*建设用地总
面积
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
用地边界内涵（P316）管控手段：划线管控，地块划分必 须满足专业规划线的要求
2、环境容量控制
控制内容：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。 • 容积率、建筑密度、建筑面积的关系、概念、计算方法
等
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 • 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； • 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
第三节 引导性控制要素
3、建筑建造控制
控制性详细规划PPT课件
6
2.3 确定土地使用的兼容性
土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市 建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。 土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城 市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与 矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用 性质的“弹性”﹑灵活性。 城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
控制性详细规划
1
1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同， 控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性， 对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全 部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上， 对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。
7
土地兼容性的例子
8
2.3 确定土地使用的兼容性
2.3 确定土地使用的兼容性
土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市 建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。 土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城 市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与 矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用 性质的“弹性”﹑灵活性。 城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
控制性详细规划
1
1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同， 控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性， 对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全 部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上， 对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。
7
土地兼容性的例子
8
2.3 确定土地使用的兼容性
邯郸中心城区控制性详细规划控规单元ppt课件
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
邯郸市中心城区控制性详细规划
CHINA ACADEMY OF URBAN PLANNING & DESIGN
“东、中、西”三分主城
东部:（战略性）
新兴职能的“建构” 近期和远期的关系 不确定性（结构层面）
邯郸市中心城区控制性详细规划
CHINA ACADEMY OF URBAN PLANNING & DESIGN
第一，矛盾特征与战略目标
特征矛盾
结构困境 产业困境 生态困境 特色困境
战略目标
“国家历史文化名城，晋冀鲁豫四省交界地区中心城市”； 冀晋鲁豫接壤地区中心城市、京津冀城市群南翼门户城市
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
邯郸市中心城区控制性详细规划
CHINA ACADEMY OF URBAN PLANNING & DESIGN
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
“技术路线”
功能梳理：保障城市整体战略与特色实现的功能建构 技术体系：控制体系框架、核心内容、控制方法与指标体系 管理框架：实现动态管理的技术基础、制度设计与法规保障
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
59.4
70.6
72.4
75.9 105.7
城市规划原理3.2控制性详细规划ppt课件
总规、控规和修规三者之间的关系：
1
总体规划
> 宏观 > 不涉及具体工程技术 > 不作为判断具体开发
建设活动的依据
3
修建性详细规划
2
控制性详细规划
> 微观
> 承上启下，强调规划的 延续性
> 与管理结合，与开发衔 接，作为城市规划管理 的依据
> 具体的规划设计
> 指导各项建筑和工程 设施的设计和施工的 规划设计
内容说明 规划用地的使用功能，可根据用地分类标准进行标注 规划地块划分的面积 通常以上限控制 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点垂直距离 通常以下限控制
根据需要制定上限和下限 通常以下限控制：不包括屋顶、晒台的人工绿地 含机动车出入口方位、禁止机动车靠口地段、主要人流出 入口方位等 通常以下限控制。其他设施包括：居住区服务设施（中小 学幼托、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公 厕），变电站、配电所；电话局、邮政局；煤气调气站 通常以上限控制 广场、绿地、裙房建筑、主体建筑、建筑架空等控制线， 建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标 包括城市景观风貌、环境等
控制和管理的原则以及技术规定，批准后可纳入规划管 理的法规体系。
（2）规划说明书 深化完善总规、分规内容与阐述规划构思
（3）规划图纸 （一览表）
图纸名称
表 现内容
①位置图
比例不限
②用地现状图 1：1000-1：2000
分类画出各类用地范围（分至小类）、建筑物现状、人 口分布现状、市政公用设施现状，必要时分别绘制
7 工程设施及管网现状
8 土地经济分析资料：地价等级、土地级差效益、有偿使用状 况、开发方式等
9 所有城市及地区历史文化传统、建筑特色、风貌景观等资料
第四章控制性详细规划的控制要素引导性控制要素ppt课件
一、 建筑高度控制
p 1.街道空间D/H值控制
建筑高度在城市设计空间构图作 用突出，城市建筑形态主要构成 因素之一
芦原义信，传统中低层建筑
争创最高、高度失控
D/H﹤1，压迫感 D/H﹥4，相互间影响薄弱 最佳比例1≦D/H≦2
从街道空间角度控高；
从街道高宽比与建筑最佳高度协 同控制控高
建筑高度
建筑体量
二、建筑体量控制
描述性界定 ："体量不宜过大要突出时代感"
建筑竖向尺度
横向尺度
建筑高度
建筑面宽
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
4.城市设计的弹性原则
西区中心区兼容用地
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
4.城市设计的弹性原则
东区中心区兼容用地
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
设计图则与设计导则/设计指要
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
2.城市设计导则、图则
图则导则的编制划 分为三个层次：即 总体城市设计；局 部城市设计和地块 城市设计，三个层 次的城市设计除各 自的“设计图则/ 图表”外，分别用 “设计导则”和 “设计指要”的形 式对设计要点进行 表述。
p 1.街道空间D/H值控制
建筑高度在城市设计空间构图作 用突出，城市建筑形态主要构成 因素之一
芦原义信，传统中低层建筑
争创最高、高度失控
D/H﹤1，压迫感 D/H﹥4，相互间影响薄弱 最佳比例1≦D/H≦2
从街道空间角度控高；
从街道高宽比与建筑最佳高度协 同控制控高
建筑高度
建筑体量
二、建筑体量控制
描述性界定 ："体量不宜过大要突出时代感"
建筑竖向尺度
横向尺度
建筑高度
建筑面宽
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
4.城市设计的弹性原则
西区中心区兼容用地
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
4.城市设计的弹性原则
东区中心区兼容用地
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
设计图则与设计导则/设计指要
严格执行 突发事 件上报 制度、 校外活 动报批 制度等 相关规 章制度 。做到 及时发 现、制 止、汇 报并处 理各类 违纪行 为或突 发事件 。
2.城市设计导则、图则
图则导则的编制划 分为三个层次：即 总体城市设计；局 部城市设计和地块 城市设计，三个层 次的城市设计除各 自的“设计图则/ 图表”外，分别用 “设计导则”和 “设计指要”的形 式对设计要点进行 表述。
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控制性详细规划
2012.11.19
.
1
控制性详细规划
总体规划
总体规划 分区规划
详细规划
控制性详规 修建性详规
.
2
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
.
4
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
中观层面：进行密度分区
——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； ——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;
微观层面：密度细分，各地块综合不突破
——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计
.
17
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
——环境容量推算法
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
» 资料的整理与分析
.
6
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
.
7
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道的 变化
FAR=Ar/Al
.
15
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
.
16
城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
环境容量指标较多，以供水容量推算为例：
• 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 • 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； • 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量
.
18
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
.
9
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
.
14
容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
.
10
第1节 控规的编制内容与方法
.
11
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内
2. 用地面积
容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
» 项目准备阶段 » 现场踏勘与资料收集阶段 » 方案设计阶段 » 成果编制阶段 » 上报审批阶段
.
5
现场踏勘与资料收集阶段：
» 现场踏勘调查资料的收集
1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准 的规划资料；
2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等 资料。用地性质应分至小类统计；
经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）
类比法（案例法）
.
19
第2节 规定性控制要素
.
20
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
.
12
2）、用地边界
.
13
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
.
8
上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外Байду номын сангаас资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
.
1. 土地使用 2. 环境容量 3. 建筑建造 4. 城市设计引导 5. 配套设施 6. 行为活动
2012.11.19
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控制性详细规划
总体规划
总体规划 分区规划
详细规划
控制性详规 修建性详规
.
2
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
.
4
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
中观层面：进行密度分区
——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； ——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;
微观层面：密度细分，各地块综合不突破
——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计
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人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
——环境容量推算法
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
» 资料的整理与分析
.
6
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
.
7
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道的 变化
FAR=Ar/Al
.
15
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
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16
城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
环境容量指标较多，以供水容量推算为例：
• 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 • 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； • 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量
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18
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
.
9
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
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容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
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第1节 控规的编制内容与方法
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控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内
2. 用地面积
容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
» 项目准备阶段 » 现场踏勘与资料收集阶段 » 方案设计阶段 » 成果编制阶段 » 上报审批阶段
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现场踏勘与资料收集阶段：
» 现场踏勘调查资料的收集
1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准 的规划资料；
2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等 资料。用地性质应分至小类统计；
经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）
类比法（案例法）
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第2节 规定性控制要素
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规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
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2）、用地边界
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控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
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上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外Байду номын сангаас资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
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1. 土地使用 2. 环境容量 3. 建筑建造 4. 城市设计引导 5. 配套设施 6. 行为活动