中外房产税制的比较与分析

中外房产税制的比较与分析

尚可文孟丽（重庆工商大学财政金融学院重庆 400067）

[摘要]本文从征收模式、收入归属、功能定位、征收标准、税收优惠等几个方面对中外房产税制度进行了比较研究，并在借鉴国外成功经验的基础上，基于上海、重庆房产税改革试点方案，提出了完善我国房产税制的宏观思路。

[关键词] 房产税市场价值征收范围

一、中外房地产税制的比较

1、征收模式：房地产合一课税与分离课税

房产税是属于对房屋保有环节的课税，由于房屋往往是依附于土地，因此，导致各国在征收房产税时，出现了两种征税模式，一是房产与地产合一,征收统一的房地产税，通常叫做物业税；二是房产与地产分离，分别征收房产税和地产税。从各国实施的状况来看，大多数国家采用分离的模式，如美国建国初期就开始征收房地产税，征税对象一是价值100美元以上的房屋，二是土地，可以看出房产税与土地税是分开计征的。[1]加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种，房产税也是和地产税分离的。英国房地产税的叫法在本国尽管不统一，英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”，而北爱尔兰叫“市政服务税”，但由于房产的所有权与土地的使用权分离，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权，因此，英国的房地产税只针对房产征收，实际上也是一种分离的模式。但也有国家实行房地产合一的课税模式，如法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。

我国房地产保有环节应缴纳房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，可见我国也是采用房地产分离的课税模式。从重庆、上海试点的新房产税也是只就房产来课税，对地产仍然征收土地出让金。这种分离的模式，其优点主要是征收简单，可以降低征税成本，提高征税效率。缺点主要是房产税的调控功能弱化。因为，地产价值是房产价值的主要构成项目，仅就房产价值课税，很难抑制房价高涨的局面。

2、收入归属：中央税与地方税

由于房产具有不能移动、不能隐藏、不可分割等性质，决定房产税税源稳定，管理容易，同时，房产税的用途主要是地方市政设施建设，与地方利益紧密相关，因此，大多数国家均将房产税作为地方税，房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右。如在美国，房地产税由各市、镇征收，收入归地方政府或学区委员会用于当地的各项基础设施建设。这种良性循环的税收机制一方面激发了地方政府征收房产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用事业的规模，从而为税收

收入的循环增长创造了条件。美国房地产税一般要占到地方财政收入的50%-80%。而英国来自于房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税也占总收入的30%左右。[2]

与外国普遍将房地产税作为完全的地方税的做法不同，中国名义上将房地产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的调整权也绝大部分集中在中央，从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节经济，也不利于房地产税制的完善。这次重庆、上海试点的新房产税的税权全部下放地方，由地方政府自主制定征税办法，这无疑是一大进步，对今后在全国范围征收统一的房产税奠定了良好的基础。

3、功能定位：调控房价与收入分配

房产税的功能主要有调控房价、实现收入分配、优化资源配置等，在实施过程中，这几大功能不可能兼顾，往往只是侧重于某一个方面。如韩国政府征收综合不动产税的主要目的是为了抑制房价过快上涨，对拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，根据房产总价值的不同，征收0.75%-2%之间的综合不动产税。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。这些措施对稳定房价起到了积极的效应。巴西政府房产税的立法目的就是促进土地资源的有效利用，房产税的纳税人是土地所有者，以土地和实际建筑面积价格测算，依累进税率并设加成率征收。这样一方面可以促进土地资源的有效利用，房产利用好的可以减税，无充分利用土地的房产税就会高些；另一方面也能够调节收入分配，谁拥有土地多，房产税就应多交，但贫困的人是无需交纳房产税，这样，在一定程度上有利于缓解贫富差距。

我国房产税长期以来对居民居住房产都是免税的，因此，房产税的功能缺失，未能有效发挥其应有的作用。重庆、上海房产税改革试点方案的出台，意味着真正意义上的房产税的诞生，同时也打破了此前人们在房屋持有环节不缴税的幻想，这无论对完善地方税制，还是强化房产税的功能，都具有重要的意义。一方面，房产税的税源稳定，征收简单，有利于为地方政府确立主体税源。另一方面，能够增加购房者的房屋持有成本，有利于抑制投资投机性需求，缓解房价过高的局面。此外，通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税，可在一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。

4、征收标准：房屋价值与房屋面积

房产税的征收标准要么是从价征收，要么是从量征收。从各国实施的情况看，大多数国家选择从价征收，不过有的是按照房产市价征收、有的是按照房产交易价格征收。如法国房地产价格以每年1月1日的市价为准，产权人自己根据市价对自己的住房估价，自己申报。如果发现估价过低，具有逃税企图，政府可优先购买，申报人不得反悔。同时，法国财产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。日本对土地、房屋的课税依据是按市场价值计征，称之为“适当的时价”，一

般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。美国也是按房产市价征收，对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中，而且地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%——75%。只有一些转型国家和经济发展水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。[3]

我国房产税制长期以来也是采用从价征收，一是按房产余值征收1.2%的房产税，一是按房产租金征12%的房产税。对房产租金征收的房产税和营业税计税依据相同，一笔房租收入要同时征收房产税和营业税，租赁双方还要按照与此相关的租赁合同所载金额分别缴纳印花税，税基重叠严重，总体税负过重，而且，租金的本质是一种交易所得，应该征收交易环节的营业税，所以，应该考虑废除这一规定。重庆、上海房产税试点方案征收标准的规定有三个特点：一是增量课税，重庆主要是就新购高档住房、三无人员（在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人）新购第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税，上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，体现了房产税抑制需求的功能。二是从价计征，实行差别化比例税率。上海房产税规定，一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。重庆房产税规定，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆的三无人员新购第二套以上的普通住房，税率为0.5%。这样规定体现了对居民基本住房需求的保障功能。三是房屋价值与房屋面积结合课税。尽管房产税的计税依据都是以房屋价值课税，但在确定适用税率时要考虑房屋面积。如上海家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。这样规定，充分考虑了人们对改善住房的需求，符合生存型社会向发展型社会转变的规律。

5、税收优惠：税收退税与税收抵扣

各国房产税的实施都规定了一定的税收优惠，但优惠的方式不尽一样，概括来看有四种类型的税收优惠。一是为减轻低收入群体的纳税负担而给予退税政策。如加拿大为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个人所得税申报时如果收入低，政府会退回房产税。美国的房地产税全民征收，但如果收入低，房地产税可以在申报联邦个人所得税时扣除，也就相当于政府退还了房地产税。二是针对社会特殊群体的税收扣除。如加拿大为了减轻老年人群的纳税负担，在年度个人所得税申报时，政府会给予一定的房地产税课税扣除。2010年规定，对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元，65岁以上的人为625加元。对没有老人的家庭，最多可享受900加元的房地产税课税扣除，对有老人的家庭可以享受1025加元的房地产税课税扣除。日本对65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方