抵押权人对已交纳完购房款并已实际占有的房产是否有优先受偿权

抵押权人对购房人已交纳购房款并取得占有的房产是

否有优先受偿权

——以（2013）高民终字第3121号判决书为中心

一、案情简况

2005年7月26日，工商银行北京宣武支行（简称“工行宣武支行”）与北京鸿润房地产开发有限公司（简称“鸿润公司”）签署抵押合同，以鸿润公司所有的房产一处，为其从前者所获的贷款提供抵押，并办理完毕抵押登记，取得了相应的他项权证。

2008年，因鸿润公司到期未还款，工行宣武支行诉至法院，要求归还贷款本息，拍卖抵押房产，并就拍卖所得优先受偿。经一审、二审，工行宣武支行取得了确认其可就抵押物拍卖价款优先受偿的生效判决。

在北京市市第一中级人民法院（简称“北京一中院”）根据工行宣武支行的申请查封抵押物期间，秦碧明于2011年5月提出了执行异议。经查，秦碧明于2006年3月与鸿润公司签署商品房买卖合同，购买鸿润公司已抵押给工行宣武支行的房产，并在当月向鸿润公司支付了全部价款，鸿润公司也向秦碧明交付了房产，但未办理产权登记。其后，秦碧明诉至北京市海淀区人民法院，要求鸿润公司办理办理产权登记，经北京一中院2009年12月二审，要求鸿润公司按

照合同约定办理产权登记，判决已生效。根据秦碧明的申请，北京一中院裁定秦碧明异议成立，终止了对诉争房产的执行。

工行宣武支行针对北京一中院就鸿润公司与秦碧明纠纷的二审判决，向北京市高级人民法院（简称“北京市高院”）提起再审，主张鸿润公司与秦碧明之间的买卖合同所涉房产此前已抵押给工行宣武支行，应为无效。北京市高院认定合同有效，裁定驳回再审申请。

随后，工行宣武支行又诉至北京一中院，要求驳回秦碧明的执行异议申请，对抵押物继续强制执行。经该院一审、北京市高院二审，法院支持了工行宣武支行的诉讼请求。

二、争议焦点与裁判要旨

（一）抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方所签署的抵押物买卖合同是否有效

关于抵押物设定抵押权后，抵押人是否有权转让抵押物问题，物权法第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。按照这一规定，抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方所签署的抵押物买卖合同是否有效？

关于合同的效力，合同法第52条规定了4种合同无效的情形、第54 规定了4种可撤销合同的情形，除4种无效情形，以及撤销权人撤销合同之外，合同均应有效。

结合合同法上述规定，物权法第191条第2款的规定，应当认为其所规定的是抵押物无权将抵押物权属交付给受让人（如为房屋等不动产，无法办理产权变更登记），但是其与第三方所签署的买卖合同则是有效的。由于难以办理权属交付，其应当按照买卖合同的约定，向受让人承担违约责任。否则，如果认定转让抵押财产的买卖合同无效，在抵押人未告知受让人房产已设定抵押的情况下，由于合同无效，其不需要承担违约责任，对善意受让人的利益保护不周，也不利于制裁抵押人的恶意行为。

在本案中，北京市高院认定买卖合同有效，值得肯定。

（二）抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方签署买卖合同，第三方已支付全部价款并实际占有的情况下，抵押权人仍可以行使抵押权

在本案中，北京市一中院在认可秦碧明执行异议申请、裁定中止对抵押物查封时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称“《查封、扣押、冻结规定》”）第17条的规定（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结），认为“秦碧明提供了已支付铸城大厦F10、F10’房产全部购房款且已实际占有的证据，亦无证据证明秦碧明对该房产未过户

存在过错，故其提出的解除铸城大厦F10、F10’房产查封的主张理由充分”。

按照法院的这一认定，只要受让方支付了购买抵押物的全部价款并取得了对抵押物的实际占有，则除非抵押权人能够证明受让方对房产未办理过户存在过错，则抵押权人将难以就抵押物优先受偿。担保法司法解释第67条的规定（抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权）也将难以落实。

与此相反，该院在审理工行宣武支行提出的驳回执行异议申请时，认为“抵押登记本身即具有公示公信力，即秦碧明对抵押登记应当知晓。秦碧明即使不知晓抵押权的存在，亦应认定秦碧明对不知晓抵押权登记存在过错”。也就是说，针对《查封、扣押、冻结规定》关于第三方过错的认定，该院认为，只要抵押登记设定于买卖合同达成前，作为买受方即负有知晓抵押权存在的义务，如不知晓，即存在过错。

按照法院的这一认定，《查封、扣押、冻结规定》的上述规定，实际上已让位于担保法司法解释第67条的规定，确保了抵押权的优先效力，值得肯定。否则，抵押权人在设定抵押权后，还需要对抵押人密切监控，确保其不与第三方就抵押物签署买卖合同，确保其不接受第三方所支付的买卖价款，确保其不将抵押物交付第三方占有，交易成本将大为

降低，不动产抵押制度通过登记进行公示赋予公信力并借以降低交易成本的意图将大打折扣。