房产税税收征管存在的问题及对策建议

内容提要
房地产业的快速发展成为推动国民经济的重要力量，房地产业已经成为我国国民经济的重要经济支柱。

随着房地产业的发展房产税成为税收收入增长的重要来源，房产税的宏观调控作用日益明显，但房产税的税收征管效率却很低。

本文首先介绍了加强房产税税收征管的意义。

随后，对房产税税收征管存在的主要问题进行了深入分析。

针对存在的问题，列举了美国、日本等发达国家的房地产业税收管理经验。

最后，在加以借鉴国外经验的同时，提出了加强房产税税收征管改革的对策建议，对于完善房产税税收征管工作具有重要的现实意义。

房产税税收征管存在的问题及对策建议
近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产业飞速发展，商品房价格迅猛上涨，房屋租赁市场也日趋活跃。

由于房地产市场带来的一系列高额利润，越来越多的人逐渐开始投资于房地产市场，进行投机炒楼，从而出现了房地产投资商分布日益涣散、市场秩序混乱的局面，再加上房产税税源分布广泛，纳税人的情况各异，房屋租赁环节复杂，为税务机关的税收征管工作带来了很大的难度，同时也造成了税款流失等不良后果，给国家的财政收入带来了巨大的影响。

因此，通过加强房产税税收征管工作，对于完成税收收入计划，保证财政收入，实现对经济运行的调控和监督，促进我国社会主义市场经济的健康发展，都具有非常重要的意义和作用。

一、加强房产税税收征管的意义
加强房产税的征管是规范房地产市场的利器，对规范房地产市场有着巨大的影响力，对遏制房地产业偷逃税现象，完成房产税税收收入有着十分重要的意义，主要表现在：
（一）有效的支持地方财政，实现房产税的财政职能
任何税收法规规定的纳税义务，并不能自觉实现，必须要经过税务机关的征收管理工作，才能使分散的、零星的税款征缴入库，从而完成税收任务，保证财政收入，满足经济建设的资金需要。

我国自从实施分税制以来，地方财政的主要来源是土地使用权出让，从而造成了地方财政收入过于依赖卖地的局面。

然而，从国际上征收房产税国家的实践来看，地方财政收入的主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50—80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32%1。

可见，房产税是许多国家地方财政收入的主要构成部分，这使得地方财政有了长期的稳定来源，进而促使地方政府的行政实现从短期行为向长期可持续行为的转变。

我国全面加强房产税税收征管，可以使税务机关更好的完成征收管理工作，使房产税长期地成为地方政府财政收入的重要来源，使地方政府逐渐摆脱通过卖地获得财政收入的困境，从而实现地方的可持续发展。

1数据来源：EPS区域经济数据库
（二）缩小我国目前偏大的贫富差距，实现税收的监督职能
房产税的主要功能之一是调节一国的贫富差距，对高端的、多套的个人住房征收房产税，可以使富人多交房产税，让穷人少交或不交房产税，从而缩小贫富差距，调节收入分配。

我国的基尼系数2从2000年开始就超过了国际上0.4 的警戒线，近年来更是居高不下，贫富差距已经过大，这将是社会安定团结的隐患，必须着力调节。

而且目前我国80%以上的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。

加强房产税的征收管理，通过大量的事前管理、事中控制、事后监督的征收管理活动，对于违反税收法规的偷税、抗税现象依法进行纠正和处罚，可以使得居民的贫富差距逐渐缩小。

（三）遏制我国目前较为严重的投机性购房，实现房产税调控经济的职能造成我国目前房价居高不下，二次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象普遍存在，等待房屋升值后，再以高价出售。

巨大利润吸引了大量资金进入房产投资市场，不仅国内企业、个人的闲置资金进入楼市，大量的国际热钱也逐渐流入我国房地产市场，这些资金使得我国的房产投资畸形发展。

通过加强房产税税收征管，规范税务机关的日常征收管理活动，使征管工作贯彻落实到每一个纳税人，可以有效地减少房产的这种投机行为，进而引导资金重新进入制造生产领域和高科技领域，实现产业结构的调整，从而促进国民经济的可持续发展。

（四）增强公民的纳税意识，提高纳税的自觉性
从总体来说，我国公民的纳税观念还很淡薄，纳税的自觉性很差。

如我国的个人出租房屋的税源分散，分布面广，涉及到大量的居民，存在信息的不对称问题。

而税务机关与相关部门的信息交换不足，对辖区内的纳税户的租赁滞留在静态登记层面。

对一些承包承租后转租的情形，税务部门没有能够及时很好地进行监控，就存在很多偷税、漏税的情况。

因此，只有不断的加强房产税税收征管，在日常生活中，通过大量的征收管理工作，才能使居民进一步地增强纳税意识，从而使得征税活动顺利进行。

二、房产税税收征管存在的问题
近年来，我国的房产税税收征管虽然在税源管理、纳税评估、税务检查、部门协作等方面都做了大量的工作，取得了很大的成效，房产税税收收入也逐年的大幅增长，但是由于房地产业涉及的范围较广、涉及的税种多、部门多、利益群体多、房地产开发周期较长等因素，使房产税在征管过程中还存在很多的问题，主要表现在：
（一）征收管理水平落后
1.部门间配合协作不足
房地产业须经过立项审批、规划设计、取得土地、项目建设、房屋销售等多个环节，这些环节所产生的相关信息，分散于多个部门。

而这些信息是原始和真实的，是进行税收征管的可靠依据，因此要进行税收征管必须对这些散落于各部门的信息及时全面的准确掌控。

但是，在实际工作中，我国政府各部门之间，由于信息的不对称，致使税务机关对纳税人的不动产税源的监控不到位，直接影响
2基尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标。

是比例数值，在0和1之间，是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。

了税务部门对房地产企业所得税征管工作水平的提高。

另外，税务机关处于孤军奋战的境况，从而影响了税收征管的力度，增加了征管成本，对税收违法行为难以有比较彻底的税收征管、稽查和处罚，最终造成了国家税收收入的流失。

2.税法宣传、税收征管不到位，对违法行为的处罚力度不够
从税务机关的角度来看，存在税法宣传、税收征管不到位的现状。

目前对于税法的宣传虽然比以往涉及群众层面多，形式也呈多样化，但效果却不尽人意，在公民自觉纳税意识还不够高的前提下，仅靠宣传是不够的，还要配合严格的征管、严厉的处罚，才能使纳税人不存在侥幸逃税的念头。

当前，虽然税务机关通过各大媒体，加大了对欠税企业的曝光度，但广大群众对此的反应并不强烈，税务机关对欠税大户一般盯得比较紧，执法力度也大，但对于大部分小欠税户，监管不是很到位，致使漏征漏管现象比较严重。

我国目前还没有一部较为完整的针对房地产偷税漏税的法规，致使房地产偷税漏税没有很大风险，税务机关在开展稽查的同时，查出房地产企业开发商偷漏税的行为，也只是根据偷漏税的多少和性质，按照比例来确定惩处的数额。

另外，许多的涉税刑事案件往往也只是重刑轻判，轻刑免判，力度不大，从而起到的震慑作用很小，不能从根本上遏制偷漏税款的行为发生。

3.税务稽查不完善
我国地税部门基层稽查人员不足，业务水平参差不齐，稽查效率不高，查处力度不强，这在一定程度上助长了纳税人违法的侥幸心理。

另外，在我国，税务稽查机构的设置级别都不高，其拥有的权限很有限，因此自主性不是很强，税务部门对重大偷税案件的查处没有独立的涉税刑事案件侦查取证权力。

而西方发达国家则赋予了税务稽查机构很高的地位和权利，例如设立税务警察机构。

我国在赋予税务稽查的权力方面还只是处于起步阶段，然而，随着经济快速发展和整个社会法制化水平的不断提高，居民的纳税维权意识也逐步增强，办理重大税收刑事案件的难度会日益显现。

4.现代化水平低下
目前我国税务机关在信息化方面有了长足的发展和进步，特别是在硬件、软件配置方面投入了很多的物力和财力，但很多地方税务机关和税务干部计算机应用水平不高，硬件、软件资源都没有加以充分利用，面对来源众多、种类繁杂、数量巨大的涉税信息，以及相当庞杂的房地产业流程和税务部门内外错综复杂的业务关系，不能实现信息收集、传输、分析和利用，未能实现相关部门涉税业务信息与税务部门传递和共享的网络化，仍主要靠人盯项目，靠行政命令和部门协调来调动工作，使得工作成本较高。

部分税务部门的微机仅限于开票打字，还有的地方计算机基本成了摆设，没有充分发挥其应有的作用，这些现象一方面极大浪费了有限资源的，另一方面又使征管水平现代化迟迟得不到实现。

5.税务人员素质不能完全适应税收征管的需要
房地产税收涉及的税种多、政策性强，客观上要求税收征管人员要既懂税收，又懂房地产经济，对项目规划、建筑工程预决算、会计、金融、法律和计算机应用都能全面了解和掌握。

但现实是，我国房地产税收征管人员从整体上看，从事房地产税收征管的时间都比较短，经验丰富的人员较少，掌握一般会计知识的人员较多，受过系统培训的会计、经济、法律、计算机人员，特别是复合型人员较少。

通过国家专业技术资格统一考试取得执业资格的人较少，同时知识的更新度也明显不够，已不能适应房地产税收征管的要求。

（二）社会纳税意识淡薄，征管阻力大
我国房产税改革的核心是将个人房产纳入征收范围，因此房产的所有人将成为房产税的纳税人。

我国目前对个人征收直接税的办法主要是代扣代缴，如个人所得税。

然而对个人房产税的征收没有合适的代扣代缴人，所以房产税必须由纳税人自行申报。

发达国家房产税基本都是由纳税人自行申报，但我国纳税人目前的纳税意识较为淡薄，不能保证房产税收入及时入库。

尤其在房产税征收管理过程中，按房产原值作为计税依据相对来说比较透明，纳税人及其经营活动也比较稳定，而对房屋租赁业务按租赁收入作为计税依据的部分，虽然收入只占房产税总数的很小一部分，但是税源的监管和整体管理难度却很大，纳税人偷逃税款现象比较严重。

住宅用房出租行为的隐蔽性很大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往，除非挨家挨户上门核对，一般很难发现，仅依靠税务机关自身的力量对个人住宅用房出租户实施税务管理难度很大。

很多人名义上将房屋免费供他人使用，私下里却收取租金或其他经济利益的方式。

并且，现行的《房产税暂行条例》只明确对房屋所有者的租金收入征税，而对于转租和再转租收入则没有规定相应的纳税业务，因此，很多纳税人利用这种政策空子进行避税，造成了部分房屋出租税收的流失。

（三）配套措施建设落后
1.房地产交易制度不完善
在我国的房地产交易市场中存在“隐形市场”，逃税避税现象严重。

“隐形市场”主要有两种表现形式，一是集体所有的土地未经国家征用，直接进入市场交易。

二是以行政划拨方式取得了国有土地使用权，在未补交土地出让金和补办出让手续的情况下，直接进行交易市场，如将房屋和土地出售或出租，以地易房，以土地作价进行投资或者联建等。

根据国务院研究室的一份报告反映，我国每年大城市划拨土地使用权的转让、出租和抵押，流失逾千万元的国有资产权益，全国每年税款流失现象严重。

2.财产登记制度不完善
我国的房屋土地登记制度虽然是我国财产登记制度中仅有的比较完善的制度，但是并不健全，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管力度。

只有建立一个完善的房地产登记制度，才能很好的辅助房地产税收的征收。

我国的税务征管部门与房地产所有者和占有者之间的信息严重不对称，税务部门难以收集到全面的税收征管资料，从而造成国家税款的大量流失。

然而，这种信息的不对称一方面是因为房产信息更新不及时、数据不全面导致的，但更重要的是因为土地房屋登记职责分散于各个不同的政府管理部门造成的，各部门之间的信息传导、共享机制不健全，这样无疑就大大增加了信息获取和管理的成本。

3.财产评估体系不健全
我国目前的房地产评估制度与西方的发达国家相比，差距很大，税收征管工作中存在严重的政府对税务部门下达税收征税的现象，房地产的评估机构不够独立，水平不高，没有能力进行批量评估，评估效率较低，评估的结果缺乏权威性和公正客观性。

另外，房地产业自身具有非常复杂的行业特点，其相关的业务信息、财务指标的确定都比较复杂和困难，当前我国的房地产评估制度评估技术尚不成熟，评估师的数量缺乏，政府过多的参与和干涉，评估机构和评估人员的素质也难以适应税收征管的需要，因此，导致税收流失现象十分严重。

而且不同评估机构都为其代言的利益群体说话，使得相互之间的评估结果差异巨大。

三、房产税税收征管的国际经验借鉴
由于房产税与其他税种的性质不同，发达国家在选择征管模式时都特别注意保证房产税征收的公平、公正和透明。

以OECD成员国为代表的发达国家，大部分都采用不同的模式来征收房产税，从而形成了较为成熟的征收管理制度，积累了各种处理争议和问题的经验，值得我们借鉴。

（一）房产税评估机构的设置
房产税税基评估与房产税的征收管理有着密切的关系。

在OECD成员国中，尽管各国房产税的征管模式都不同，但是都遵循了评估与征管相独立的原则，从而保证了房产税评估的公正客观。

在美国，其评估机构相对独立，相应的评估制度也比较完善，房产税被美国地方政府管理的十分严格，要求对所有的应税房地产进行评估，以确保房地产税源信息的准确性。

为了确定准确的适用税率，政府会对建筑物和土地分别进行评估，评估过程中，征纳双方如果有对房地产的评估价值产生质疑，一般会重新申请评估或去政府有关部门进行上诉，以便维护双方各自的权益。

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（二）奖惩措施的设置
在奖惩措施方面，美国的税务部门对房地产税收进行征管时，十分重视激励、惩罚措施的应用。

对于提前来缴纳税款的纳税人，政府都会给予一定的优惠减免，以促使纳税人积极纳税，对于超过纳税期限内缴纳税款的纳税人则要收取额外的滞纳金费用。

另外，美国税务部门设置的处罚数额都比较高，对房地产业的税收征管有很强的威慑力。

如果纳税人没有在纳税期限内申报纳税，就相当于向政府借款，而且附有很高的利息，最后纳税人除了补足所申报税款外，还需要向政府支付很高的利息。

税务部门对偷欠税款的惩罚方式还包括冻结存款、查封财产、甚至刑事诉讼等。

因此，纳税人基本都能遵守税法规定按期纳税。

4（三）财产登记制度的设置
在税源管理方面，日本采用的制度是财产登记制度。

制度规定单位和个人需将所拥有的土地和房屋按规定进行登记。

这一制度有利于为房地产税源管理提供准确全面的依据，在日本，房地产各环节的税收征管都需要财产登记制度的辅助。

一方面，为了确认和保障产权，买方必须对取得的房产进行登记。

另一方面，房地产产权确认和变更时都要进行注册登记，并缴纳注册登记税，充实了国家的税收收入。

由于日本财产登记制度十分完善，几乎所有有关房地产的操作都要进行登记管理，税务部门可以将房地产相关信息精准全面的把握，从而避免了税收的损失。

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（四）房产税的征税权力限制
发达国家开征房产税的历史上都先后遇到一些反对甚至抗税事件。

为了保证房产税征收工作能够顺利进行，地方政府一方面加强房产税征管的各项配套措施使其评估更加的科学准确，另一方面还通过立法来对房产税的征税权加以限制，政府对房产税税权进行全方位限制，其中既包括对整个税收数量、税率进行限制，还包括对不同部门之间的权力相互制约。

目前，美国大多数州都对下级地方政府实行了房产税限制，地方政府根据预算计划确定的税率大多要受到州级政府的审核。

各州都对房产税税收收入的增长速度和估价增长速度等规定了其最高限额。

3李蕴、朱雨口，《美国房地产税收体制对我国的启示》，《中国房地产金融》，2003年第12期
4王劲颖，《美国房地产税收管理及其启示》，《财经贸易》
5顾红，《日本房地产税制概况及经验借鉴》，《涉外税务》，2006年第8期
四、加强房产税税收征管改革的对策建议
我国在进行下一步房产税改革时，应该在借鉴国际成功经验的同时，结合我国目前的实际情况，由各地根据当地的实际情况，选择适合本地区的具体征管措施。

（一）强化部门协调配合，建立部门间信息共享机制
要想对税源建立监控档案，完善监控系统并对档案进行追踪管理，做到准确掌握房产税纳税人的税务资料，地税部门必须要强化在日常工作中和建设、规划等部门的联系，通过合作，建立完善的信息共享和传递机制。

一是要与建设部门协作，在税收周期内，掌握已审批企业的相关资料，及时要求已经综合验收过的企业按时结算销售收入。

二是要与房产、财政、工商及公安等部门加强联系，对于企业的开工、预售、竣工、销售、验收以及办理产权等相关信息要通过与各部门协作，掌握信息并实现共享，对于二手房交易和租赁情况要及时更新。

三是要与公安部门的合作，对于违反税法的企业，通过详细调查取证，对于其违法行为坚决予以打击。

另外，为了获得相关部门的有力支持，还需要争取当地政府的支持，通过政府来明确各部门协税义务和责任，履行相关涉税信息的提供，为了给房产税正工作提供保障，各部门应提高信息的质量和时效，争取信息共享，对于未尽协税护税义务的部门，政府应追究责任。

（二）构建有效的处罚制度，加大处罚力度
从纳税人不遵从税法的情况看，是由于不遵从使其获得的收益与付出的成本之间存在着巨大的差距，纳税人抱有侥幸的心理，不惜铤而走险。

我国人口与房屋众多，税务部门的管理工作难度也很大，普遍存在税收违法现象，针对这一问题，应该修改税收征管法的有关处罚规定，改变数量界限模糊、处罚标准偏低的现状，借鉴美国的经验，为了提高纳税人对税法的遵从度，建立奖惩措施，加强税收控管，防止欠税，采用高额罚金，提高税收征管的威慑力，增强主动纳税意。

例如，采用实名制措施，将房产税的缴纳与个人的信誉联系起来，漏缴或迟交将影响个人贷款、购房和售房等相关事项的办理，并以此作为个人信用度的评价。

纳税人在第一次取得房屋所有权的时候要到税务部门备案，记录房屋及所有人的详细信息，并且要求其在规定的时间内汇报信息的变更情况，在全国进行联网登记，一经发现有逃税漏税行为，严惩不贷，特别严重的追究其刑事责任。

（三）强化税务稽查
税务稽查是税收收入的保障，对打击税收违法行为具有积极的作用。

在税收体制完备的国家，对偷逃税行为都会进行严厉的打击，如美国对未按时申报的纳税人处以罚款，并按法定利率加计利息，大多数的州规定，如延迟缴纳一般财产税达3年者，政府有权将其财产进行留置，直到该财产出售。

借鉴美国经验，各级税务部门在日常管理中，要加强房地产业税收的稽查力度，一要根据房地产业的经营特点，利用现场核查等手段，有针对性的对房地产企业开展稽查工作，及时掌握各企业的纳税情况，从而有效保证房地产业税源的监管，防止税款流失。

二是要加大税收惩处力度，保障稽查成果，通过项目跟踪、不定期抽查等方式，保证稽查案件的检查质量，利用法律手段严厉打击偷逃税款的行为，全面整顿和规范房产税税收秩序，有效发挥税收征管对房地产业的威慑作用。

（四）加快房产税税收管理的信息化建设
利用信息化手段加强税收工作，是实现税收征管现代化的必由之路。

因此，要想在房产税征管方面取得进展，要想继续提升房产税税收的服务、管理和监控。