万达运营方案分析

8 物业经营管理 8.1 对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当 地物业管理市场现状的调查、分析。 8.2 物业经营管理目标 8.2.1在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行 规范、优质的物业管理服务。 8.2.2 在现有万达物业管理品牌基础上，进一步提升万达物业管理品牌 形象。 8.2.3 确立经营目标，如建设文明小区、ISO9000质量体系认证、服务 功能定位、社区文化定位等。 8.3 物业公司（物业管理处）筹建计划 8.4 项目物业管理运做的特殊要求（即根据项目当地特色，与常规物业 管理不同之处的要求） 8.5 物业经营管理要求 8.5.1 商业公建 8.5.2 会所 8.5.3 幼儿园、学校 8.5.4 物业管理办公用房、宿舍 8.5.5 其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气 暖等配套工程用房、区内标志、标牌等。 8.6 提出物业收支估算和物业管理收费标准
整体商业环境研究
区域（集中、分散）； 行业（餐饮、服装、五金、建材、通讯、家 私、商城、百货、物流、）； 商业中心（位置、特色、结构等）； 城市布局（街道、社区、公共场所等）；
针对性商业环境分析
商圈划分：核心商圈、次级商圈、外围商圈； 商业形态：购物中心、专营店、超市、批发、商业街； 商业分区：集中区、分散区； 消费习惯：主要消费品、消费水平、消费集中区域、 消费者类型； 主要商家经营： 产品类型、经营习惯等； 商铺价格分析：价格、利用率、潜在力、区域分布、 市场价值、经营类型、库存量等；
典型个案市场定位分析
项目名称、市场定位
本案定位研判
寻求空白、突出个性、树立形象、建立地位
定位策略思想
市场细分差别化策略； 比附策略； NO1策略； 情感营销策略； 商业文化营销策略； 合作竞争策略；
定位建议
商住楼定位； 住宅定位；
本项目目标客户定位 消费定位： 高收入阶层；旅游购物者；其他消费者； 消费实惠、追求时尚；注重品牌，讲究档次； 地域情结，注意亲情；自我认可，身份定位。 投资定位： 专门投资；经营客；租赁联营； 熟悉经营、看中增值；有不动产，投机炒作。
5 当地工程施工管理指引 5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。 5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报 建、安全生产等）。 5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。 5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工 管理要求。 5.5 当地的验收组织程序、验收内容。 5.6 当地档案管理程序、制度等。 5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的 基本情况。 5.8 当地建筑产品质量通病调查报告。 5.9 质量管理目标（指标）及措施。
3 营销策划 3.1 营销体系的建立 主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售 奖励办法等。 3.2 销售价格策略 主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优 惠策略、折扣规定等。 3.3 推广促销策略 主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实 施推广目标、细化推广内容等。 3.4 项目包装 主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别 系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。 3.5 销售费用的估算 3.6 整体及年度销售计划方案
7 成本控制 7.1 市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于： a) 政府规费； b) 项目报建费用； c) 当地工程造价指标。 7.2 结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。 7.3 提出项目成本分类总汇。 7.4 提出实施过程中成本控制的主要节点和方法或原则 如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中 提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单 位；施工阶段材料限价，控制现场签证；竣工结算阶段审查结算等。 7.5 材料设备价格及供应商的考察。 7.6 编制建设项目目标成本表。
12 整体策划 2.1 市场现状及竞争对手分析 主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场 调查等。 2.2 项目的优势、劣势分析 主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理 等。 2.3 项目的风险管理 主要包括项目所面临风险因素（如市场、技术、工程、投资、融资 等方面）的识别及预测、风险评估和风险对策研究等。 2.4 客源分析 主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。 2.5 项目定位 主要包括目标客户、销售价格等。 2.6 营销概念 主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健 康概念等。 2.7 分析结论
6 财务管理 6.1 编制项目投资计划 项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、 费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。 6.2 编制工程支出计划、费用开支计划明细表。 6.3 编制项目资金流量计划 结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项 目总体资金流量表。 6.4 融资计划 依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、 贷款期限、还款计划等内容。 6.5 项目的总体财务分析 确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售 毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。
4 产品策划 4.1 规划设计指引 主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、 配套设施等。 4.2 景观环境设计指引 主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、 建筑布局设计等。 4.3 建筑设计 主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、 结构形式等。 4.4 卖场设计 主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。 4.5 公建设计 主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。
万达集团
项目介绍 1.1 城市发展概况 主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、 金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。 1.2 项目所在区位发展概况 主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况 （现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。 1.3 项目的技术指标 主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性 公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑 密度等。 1.4 项目的总体经营目标 主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。 1.5 项目面临的主要问题 主要包括住宅市场容百度文库、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的 问题。
基地概况
地理位置： 交通条件： 周边配套： 周边环境：
项目sowt（优势）分析
优势： 劣势： 机会点： 威胁点： 竞争力综述：位置、项目定位、租赁价格、经营理念 与服务特色、推广系统、。
二、项目定位
1.典型个案市场定位分析 2.本案定位研判 3.定位策略思想 4.定位建议 5.项目目标客户定位 6.项目命名
一、市场研究及项目竞争力分析
1.城市背景及宏观经济环境研究 2.整体商业环境研究 3.针对性商业环境分析 4.典型商业场所调研分析 5.在建在售商铺住房调研分析 6.基地概况 7.项目sowt（优势）分析
城市背景及宏观经济环境研究
人口、面积、县、镇、市区人口、市区面积、 人文文化、经济重点、产业体系、地域位置、 交通、资源、生活习惯、地理优势等； 经济情况、人均收入（职工农民等）、人均 消费水平、投资情况（基础建设、房地产、 改造等）
项目命名