企业会计准则3号投资性房地产

第五讲：企业会计准则第3号——投资性房地产

新旧准则对比：旧准则在“固定资产—出租的房屋建筑物”科目下核算

新准则讲解

一、概念：是指为赚取租金资本增值或两者兼有而持有的房地产。

二、范围：

1、已出租的建筑物（必须是企业拥有产权的建筑物）。

2、已出租的土地使用权，对于这个问题注意三点：①租赁期满继续出租的仍作为投资性房地产。②企业以经营方式租入的建筑物或土地使用权转让其他单位或个人的不属于投资性房地产。③母公司向子公司出租的，则该项房地产确认为母公司的投资性房地产。

3、持有并准备增值后转让的土地使用权。房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋，不属于投资性房地产，应作为存货处理，但是房地产开发企业出租的则计入投资性房地产。

三、不属于投资性房地产项目

1、自用房地产——即作为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业厂房办公楼，注意：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金也不属于投资性房地产，因为这部分房地产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产性质。

2、作为存货的房地产，如房地产开发公司开发的商品房。

四、确认及初始计量

确认：将某个项目确认为投资性房地产首先应符合房地产概念，即为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。其次，要同时满足下列条件。

（1）与该项投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠的计量。

初始计量：投资性房地产应按照初始投资成本进行初始计量。这是相对于公允价值而言的。

1、外购，包括买价，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

例题：2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该项建筑物发生的谈判费为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。

A、100

B、117

C、117.5

D、100.5

2、自行建造由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。注：建造过程中发生的正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

3、非投资性房的产转换为投资性房的产的成本。按“投资性房的产转换”的原则来确定，

注：2、3两个知识将在相关会计处理中涉及到现不在赘述。

五、核算方法：成本法和公允价值法

六、投资性房地产相关会计处理：

1、投资性房地的取得

例1、20*7年3月15日，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与乙企业签订了租赁合同，4月5日甲企业购入写字楼，支付价款共1200万元。要求：分别按成本法和公允价值法进行计量

成本法：借：投资性房地产—写字楼1200 公允价值法：借：投资性房地产——成本（写字楼）1200 贷：银行存款1200 贷：银行存款1200 例2、20*7年1月甲企业购入一块土地使用权，并在这块土地上自行建造三栋厂房，20*7年11月1日三栋厂房同时完工，甲公司签订协议将其中一栋厂房租给乙公司，该土地使用权的成本为600万元，三栋造价均为1000万元，能够单独出售。要求：分别按成本法和公允价值法进行计量

成本法：借：投资性房地产—厂房 1 000 借：投资性房地产—已出租的土地使用权600*1000/（1000+1000+1000）=200 贷：在建工程 1 000 贷：无形资产—土地使用权200

权益法：借：投资性房地产—成本（厂房） 1 000 借：投资性房地产—成本（已出租的土地使用权）200

贷：在建工程 1 000 贷：无形资产—土地使用权200

2、投资性房地产改、扩建

例1成本法、20*7年3月15日，甲企业为提高资金收入，决定对厂房进行扩建，该厂房原价2000万元，已提折旧600万元，约定自扩建完工时将厂房继续出租给乙企业，12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给乙企业，假设甲企业采用成本计量模式。

1、2007年3月15日转入在建工程时

2、3月5日—12月10：

3、12月10日完工时：

借：在建工程 1 400 借：在建工程 150 借：投资性房地产—厂房1 550

投资性房地产累计折旧 600 贷：银行存款 150 贷：在建工程 1 550

贷：投资性房地产—厂房 2 000

例2公允价值法、20*7年3月15日，甲企业为提高资金收入，决定对厂房进行扩建，该厂房帐面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。约定自扩建完工时将厂房继续出租给乙企业，11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给乙企业，假设甲企业采用公允价值计量模式

1、2007年3月15日转入在建工程时

2、3月5日—11月10：

3、11月10日完工时：

借：在建工程 1200 借：在建工程 150 借：投资性房地产—成本（厂房）1 150 贷：投资性房地产—成本（厂房） 1 000 贷：银行存款 150 —公允价值变动（厂房） 200 —公允价值变动（厂房） 200 贷：在建工程 1 350

3、计量模式变更（成本法转为公允，新准则规定公允法不可以转为成本法）

例题：20*7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行计量。20*9年2月1日，假设甲企业改用公允价值模式计量。20*9年2月1日，该写字楼的原价9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

借：投资性房地产—成本（写字楼）9 500

投资性房地产累计折旧 270

贷：投资性房地产——写字楼 9 000

利润分配—未分配利润 693

盈余公积 （9500-8730）*10% = 77

4、转换

投资性房地产转换为非投资性房地产

例1采用成本计量模式下的转换：20*7年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计折旧1235万元。假设甲基企业采用成本计量模式。

借：固定资产 5 000

投资性房地产累计折旧 1235

贷：投资性房地产—厂房 5 000

累计折旧 1235

例2采用公允价值：20*8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于行政管理。20*8年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

借：固定资产 4800

贷：投资性房地产—成本（厂房） 4500

—公允价值变动（厂房） 250

公允价值变动损益 50

非投资性房地产转换为投资性房地产

例1、采用成本计量模式下的转换：甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业办公。20*7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为20*7年4月15日，为期5年。20*7年4月15日，这栋办公楼的账面余额45000万元，已提折旧300万元假设甲企业采用成本计量模式。

借：投资性房地产—写字楼 45 000

累计折旧 300 例2、采用公允价值：20*7年12月甲企业与乙企业签订了租赁协议，将原办公楼出租给乙企业使用，租赁日为20*8年1月1日，租赁期限为3年。20*8年1月1日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。甲企业采用公允价值模式计量。

贷：固定资产 45 000 投资性房地产累计折旧 300