论商品房预售登记的法律性质和效力以及相关纠纷的解决

论商品房预售登记的法律性质和效力以及

相关纠纷的解决

2006年第9期

第26卷(总第200期)

No9.2006V0926

GeneralNo200

论商品房预售登记的法律性质

和效力以及相关纠纷的解决

王者洁

(天津工业大学文法学院,天津300l6o)

摘要:由于我国现行商品房预售合同登记备案制度仅具有行政管理的性质,不具有民法上对抗第三人的效

力,导致实践中一房二卖等纠纷层出不穷.为此,应当运用物权法的理论,提出应建立商品房预告登记制度.赋予

商品房预售登记以物权的对抗效力,以此约束预售人,保护预购人,并妥善解决此类纠纷.

关键词:商品房预售;预告登记;物权变动;对抗效力

中图分类号:DF418文献标识码:A文章编号:1005—1007(2006)09—0073—04 Abstract:Becausethecurrentpre—soldcommercialhouseregistersysteminourcountryisoftheadministrativenatureandit hasnotthecivillaweffecttoantagonizethethirdparty,SOmanydisputes.forexample.theown ersellingthehousetwiceandtwo

buyersassertingtheright,haveemergedinendless1Basedontheprinciplesofthepropertylaw ,thisarticleputsforwardthatCOB? mercialhouseforenoticeregistersystemshouldbeestablishedandhavetheeffectofantagoni zingthethirdpartiestobindthepre—

seller,protectthebuyerandresolvethedisputesappropriately.

KeyWords:CommercialHousePreselling;PrenoticeRegister;PropertyRightsAlteration; AntagonisticEffect

一

,商品房预售登记的性质

(一)商品房预售合同登记备案的性质

我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定:

"商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品

房预售合同.预售人应当在签约之日起30日内持

商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部

门和土地管理部门登记备案手续."由是观之,我国

现行的商品房预售合同登记备案制度具有如下内

涵:第一,预售合同登记仅仅是对于商品房预售合同

的登记,此登记制度区别于《城市房地产管理法》第

44条规定的开发企业在预售前应当办理的整个项

目的预售登记.第二,预售合同登记的义务人是房

地产开发企业.第三,预售合同登记的机关有两个:

一

是房屋管理部门,一是土地管理部门.第四,预售

合同登记的权利,法律并没有明确规定.第五,从登

记部门的审查义务看,登记机关进行的应当仅仅是

形式审查,并不对交易的合法性和交易的真实性进

行实质审查.

收稿13期:2006—0l—l0

作者简介:王者洁(1966一),女,天津工业大学文法学院教师.

显然,商品房预售合同登记备案只是房管部门

依据《城市商品房预售管理办法》对房地产开发企业

预售行为的一种行政监管手段,房管部门作为房地

产行业主管部门已记载并证明了房地产开发企业与

预售人的合同事实,使预售合同登记备案得到了行政法上的监督.因此,我国目前实行的商品房预售

合同登记备案制度仅仅是行政法意义上的合同管理备案制度,具有行政管理的性质.

然而在商品房预售合同中,预购方处于弱势地

位,面临的风险比预售方要大得多.而现行的商品

房预售合同登记备案制度并无民法上的效力,不具有物权保护的性质,不能给予预购人一种足以对抗预售合同以外第三人主张合同权利的效力,无法保障商品房预购人的合法权益.因此,有必要赋予预

售登记以一定的特殊效力,将现行的商品房预售合同登记备案制度改造成为在民法相对完善国家已经存在并运行良好的预告登记制度,以物权保护方式维护交易秩序,保障交易安全.

(二)预告登记的民法性质

预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异

74现代财经2006年9月

议登记制度①.后来德国民法将普鲁士法的异议登记发展成现在的预告登记,并体现在《德国民法典》第883条至888条的规定中.所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的一种登记.这项起源于德国本土的制度不仅在德国得到了极大的发展,而且在世界其他国家和地区在立法中也予以体现,其中奥地利民法,瑞士民法,日本法,我国旧民法以及现行的台湾地区法均对这一制度持采纳的态度.但由于各国和地区实际情况及法律背景的不同,对预告登记制度的目的,适用等做出了不同的规定.

关于预告登记性质,学界见解不一.中国台湾

学者王泽鉴认为,预告登记是介于债权与物权之间, 兼具两者的性质,在现行法上为其定性实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权之请求权为目的,具有若干物权效力的制度④;中国大陆学者王利明认为,预告登记的权利是一种具有物权性质的债权,或者可以说是一种准物权④;梁彗星先生认为,预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力,纳入预告登记的请求权,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他的效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果,其实质是限制现时登记的权利人处分其权利④.对这一问题,孙宪忠先生也持第三

种观点,并认为这是预告登记的本质特征.笔者认为,第一种观点并不是一种明确的性质概念表述,认为认定性质有困难,使用了"可认为"的表达方式;第二种观点的表述过于简练,不足以包含预告登记制度的本质内涵;而第三处观点表述准确,体现了预告登记制度的本质内涵.故笔者赞同这一观点.

将商品房预售登记纳入预告登记,发挥预告登记

的效力,其法律效果体现在以下几方面:一是明确登记对象.现行的商品房预售合同登记备案制度的登记对象是商品房预售合同,并不涉及任何权利的登记,不能起到物权公示的作用.而预告登记的对象是一

种请求权,即请求将来发生物权变动的请求权,这

种请求权具有物权的对抗效力,而物权的效力是以公示为要件的,预告登记制度正是公示原则的具体体现.二是明确登记主体.现行商品房预售合同登记