房产出资、出售涉及的税费比较

关于房地产出资或者直接出售

涉及的税费比较

企业在发行上市以及日常经营管理活动中，经常会涉及到购买房地产或出资人以房地产增资的问题，采取何种方式以更有利于企业合理避税是一个值得探讨的问题。本文中所述及的“房地产”，包括土地和房产，在土地和房产的政策不同时，则特别标明；税费比较为基本情况，未涉及核定征收。

注：个人所得税、企业所得税应视具体情况选择其一；房地产交易手续费系针对存量住房（与新建商品住房相对），住房以外的房产交由各地规定，广东规定为6元/平方米

前述比较中涉及的法律法规如下：

1、关于营业税

（1）营业税暂行条例（2008）

第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

第四条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

（2）号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

（3）营业税税目注释（试行稿）（国税发＜1993＞149号）

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

（4）财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税[2002]191号）

一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二、对股权转让不征收营业税。

三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

（5）财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2009]157号）

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、关于城建税及教育费附加

（1）城市维护建设税暂行条例

第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。

第三条城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税

额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。

第四条城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

（2）征收教育费附加的暂行规定

第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发[1984]174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。

第三条教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为2％，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳

（3）国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定

将第三条修改为：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

“除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。”

3、土地增值税

（1）土地增值税暂行条例

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。

增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。

增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。

增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

（2）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字［1995］48号）

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

（3）财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

（4）财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号）

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4、个人所得税

（1）个人所得税法（2007年修订）

第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：

……

八、财产租赁所得；

九、财产转让所得；

……

第三条个人所得税的税率：

……

五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

（2）国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复（国税函[2005]319号）

考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

5、企业所得税

（1）企业所得税法

第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

第四条企业所得税的税率为25%。

第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

（一）销售货物收入；

（二）提供劳务收入；

（三）转让财产收入；

……

（九）其他收入。

第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（2）关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发[2000]118号）企业以部分非货币性资产投资的所得税处理

（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所