产业地产商业模式要点

年
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大 厦，97年兴建，98年建成。2019年，贵都 大厦邻里中心建成
《苏州总体规划2019-2020》提出市域cbd在园区的概念。 截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成 集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。 欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、 联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现
Cbd商业办公功能 的完善，李公堤 商 业街，圆通时代广 场、东方之门的修 建等
自98年到01年为苏州园区的基础奠定期， 成立领导机构，成立开发公司，招商的准 备以及制定园区的规章制度和管理办法
金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区 的产业体系已经基本成形
园区二次创业：即加 快建设四个示范区的 转型发展，实现优二 进三；工作重点：制 造业升级、科技跨越、 服务业倍增、生态优 化
影响因素： ➢利益主体诉求 ➢企业开发实力 ➢开发工期要求
土地指标的分配问题 功能之间合理进程搭配问题
一、二级联动的结合点问题 二级开发的切入环节和切入方式
➢盈利要求 ➢抗风险能力及风险意愿 ➢……
二级开发设施：工业地产开发
开发模式探讨 阶段发展策略探讨
增值措施
•专业工业地产开发 •主体企业引导开发 •综合开发
此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利， 盈利点设计是项目成功的保障
产业利税：取决于本项目政企合作利益 分配关系，恐难以作为核心盈利点
资源嫁接，提升价值：1）中航航空品 牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然 资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他 资源嫁接。共同提升“城区”价值
配套开发：住宅、商业等配套开发，回 现快，开发难度较小
项目：国际社区、尚 玲珑、朗诗国际等， 区域：沿cbd向东发展
项目特点：高端化、 科技化
产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居 产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上
民、部分产业工人、城市被动外溢人口
海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户
长三角的资产客户 比重进一步加大
基本配套+住宅
项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广 场等。区域：城市配套延伸区
项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不 高，商住楼提供底端配套
项目：东方春晓、湖滨公寓、天 翔花园等，区域：围绕金鸡湖发 展
项目特点：产品以低密和湖景公 寓为主，产品力较大提升
项目：星湖国际、半岛华 庭等，区域：金鸡湖延伸 发展
项目特点：随着知名开发 商的进驻，产品多元化， 复合化
延展产业链，核心产业做
大；完善配套，提升配套 品质；打造核心盈利点
成熟期
产业集群效应最大化发挥，
产业逐步升级；从园区向 “城区”蜕变
产业升级，嫁接企业资源， 形成产业品牌；配套升级， 形成独立的城区配套，并 辐射周边；设施运营，利 润最大化
分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进
商业中心+住宅
商务办公+住宅
【规划设计】
1
经营性用地与产业用地用地的配 比关系
航空产业园区的最优的规划布 局有哪些经验可以借鉴
4
规划设计或建议需 要探讨的主要问题
2 经营性用地的合理开发方
向
经营性用地的业态特征（哪些是 基础配套功能、哪些是增值功能 ）
3
【一、二级联动】
一二级联动 需要解决什 么问题？
产业新城发展规律
产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城
房地 产
大量土地供应开发，房地 产业进入快速发展阶段
生活商业设施建设与地产 业建设相呼应，进一步变 得完善
具备一定生活服务商业 公建配套
为数不多的企业入园 工业区
起步期
大量企业入驻 带来大量产业人口 引致园区的置业需求 工业区+居住区
快速发展期
完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
集工业、地产、商业等业 态为一体的综合功能的新 城区
成熟期
产业新城发展
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展 驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力
强化产业特色
产业和配套发 展成熟并升级
植入其他资源
产业概念
产业特色 产业驱动
•前期基础设施完善？ •中期配套完善 •后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应
•设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？ 植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航 空会展类的增值设施？
二级开发设施：配套地产开发
两大配套体系： ➢工业地产配套 ➢城市配套
阶段开发策略： ➢从为工业地产配套过渡到城市配套 ➢启动期开发策略 ➢一二级联动策略 ➢后期挤出效应应对策略
盈利点
土地出让：取决于1）资金压力；2） 引进重点产业之需；3）大规模地产开 发能力；4）开发周期等因素
工业地产开发：取决于1）工业地产 开发能力；2）工业地产开发目标等因 素
目标： ➢功能保障 ➢功能增值 ➢区域增值（土地增值） ➢经济实现（从财务平衡到盈利最大化）
进程把控：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求
发展阶段
核心目标
节点把控及阶段策略
wenku.baidu.com
起步期
树立区域高端产业园和生态 形象？保证顺利起步
基础设施和环境打造；核 心产业引进；资金压力较 大
发展期
产业链形成，集群效应开始 显现；配套完善
产业园 配套驱动
产业城、生态公园…
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例：东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位？以及怎样 的驱动力？
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
97
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
产业地产商业模式要点
【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同 价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异
主题设计原则： 导向性强 紧扣发展趋势 突出自身特色 资源有效嫁接
航空产业园主题设计探讨： 民用航空产业园 航空产业新城 航空产业研发社区 航空旅游小镇 其他主题…
突出民用航空 产业带动的“新城”，具有城市意向 社区意向，突出航空产业的研发功能 利用航空及其他资源，强调旅游意向 利用何种资源，发展成为何种园区？