房地产估价中关于容积率修正系数的确定(精)

容积率

一、容积率的内涵及其特性

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）

但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不

包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋 1

来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率指标计算规则

具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）和当地相关部门的文件计算，以下举例马鞍山市经营性用地商业、办公、住宅类建筑容积率指标计算暂行规定

第一条为规范经营性用地商业、办公、住宅类建筑面积、容积率指标计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005)，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为：

容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积

第三条建筑底层布置层高3.0米以上架空层（以室外地坪为基准），其建筑面积可不计入容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第四条住宅建筑当层高大于3.6米小于等于5.0米，不论层内是否有隔层,建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于5.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

跃层式住宅和低层住宅起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计算。

第五条商业建筑底层层高大于5.1米小于等于6.0米、二层及以上标准层层高大于4.8米小于等于6.0米，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于6.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

第六条办公建筑层高大于4.8米小于等于6.0米，不论层内是否有隔层，建筑面积均按该层面积的1.5倍计入容积率；当层高大于6.0米时，建筑面积按2倍计入容积率。

第七条住宅的门厅及商业、办公建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、会议厅等可按其实际建筑面积计入容积率。

第八条单层单一空间建筑面积在2000平方米以上的商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)，建筑高度需根据功能要求确定，可不按第五条执行。

第九条阳台按其围护结构外围水平投影面积的二分之一计算并计入容积率。

第十条每户阳台投影面积之和不大于本户建筑面积（含阳台投影面积）的15﹪，超出部分计算全部建筑面积。

第十一条住宅的单个阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米，超出部分计算全部建筑面积。

第十二条一户的阳台板相连的两个阳台按一个阳台处理，不符合第十一条的均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

第十三条永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台，按其覆盖部分水平投影面积的二分之一计算；未覆盖部分不计算面积；阳台顶盖距底板超过两层层高的（不含两层），视为未覆盖，不计算面积。

第十四条房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园、花池、设备平台等建筑空间，无论其名称如何，符合第十一、十二、十三条款的，按阳台计算建筑面积；不符合第十一、十二、十三条款的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

第十五条窗台与室内地坪高差大于等于0.45米且其进深小于等于0.9米的飘窗不计算面积；否则计算全部建筑面积并计入容积率。

第十六条本规定自通过之日起执行，已批准的方案按原规定执行。

三、容积率对地价的影响规律

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关