房地产企业代收代付费用涉及的税收

房地产开发企业代收转付费用要交哪些税

房地产开发企业销售开发产品时，通常要代有关部门和
单位向购房者收取费用，如煤气（天然气）集资费、暖
气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证
费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记
费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋
所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）
等。这些费用通常由房地产开发企业先代收，然后再转
交给委托部门和单位，有的房地产企业还会因此而有结
余。
1.增值税
财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税[2016]36 号）第十条 销售服务、
无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无
形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除
外：
（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金
或者行政事业性收费。
1. 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院
或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的
行政事业性收费； 2. 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的
财政票据；
3. 所收款项全额上缴财政。第三十七条 销售额，是指纳
税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部
和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外
收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
①.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者
行政事业 性收费。
②.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。附件 2
规定（二）不征收增值税项目。
4. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开
发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
小编提示：
除了上述规定列举的不作为价外费用的代收费用和代收
的住宅专项维修资金不征收增值税外，其他的代收费用
都应作为价外费用，并入增值税的征税范围。
根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业
所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31 号）第五条
规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中
取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利
益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费
用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票 的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价
内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可
作为代收代缴

款项进行管理。第十六条规定，企业将已
计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规
定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
小编提示：
房地产开发企业代收的费用是否需要缴纳企业所得税的
关键在于是否将代收费用计入开发产品价或者开具发
票。
1. 将代收费用计入房价开发产品价或者由房地产开发企业
开具发票，那么就需要将相关的代收费用计入开发产品
销售收入；
2. 未纳入开发产品价并由其他收取部门、单位开具发票
的，则可以将代收费用视为代收转付处理，不计入房地
产开发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。增值
税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五
条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的
全部价款及有关的经济收益”
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则
的通知》（国税发[2007]132 号）第二十五条规定，对纳 税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费
用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代
收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的
代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不
允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价
格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允
许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通
知》（国税发[2009]91 号）第二十八条规定，代收费用
的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在
售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价
并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有
无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基
数的情形。
小编提示：
代收费用不是县级以上人民政府要求房地产开发企业在
售房时一并代收的，需要按以下情况分别处理：
1. 有充分证据证明该费用属于代收转付的，不计入房地产开
发企业的收入和成本，只作为往来款项核算。 2. 其他无法直接判断的代收费用，应作为转让房地产所取得
的收入计算缴纳土地增值税；实际支付的代收费用，在计
算扣除项目金额时，可予以扣除。