龙湖地产工程精细化管理剖析1
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工程精细化管理 龙湖地产工程管理剖析
2010年4月
工程精细化管理
第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点
第一部分：精细化管理提出的背景
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：
铝合金门窗分项工程 验评表中，对房地产 企业重点关注的门窗 防渗漏没有任何针对 性的检验项目和检验 要求
对检验项目没有约定 明确的检验方法
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
资金、策划与销 售
投资 决策
规划 设计
外部资源背景对工程管理的要求
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 现场工程部管理职责不清：
相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责 设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了 大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编 制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量 的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现 场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一 线管理
施工 准备
施工（含 保修）
物业 管理
工程管理 （常规理解）
后评估
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑 产品的实现阶段，是工程管理的主要内容， 是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规 划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
房地产企业管理分工的细化，导致设计、材 料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧 密度下降。大量由于设计、招标采购、成本 合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中 在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工 程部门完全掌控
外部资源背景对工程管理的要求
外部资源背景对工程管理的要求
■ 适用性质量问题的主要体现：
1、客户居住使用功能的合理性问题 2、客户居住使用功能的舒适性问题 3、客户居住使用功能的协调性问题 4、客户居住使用功能的经济性问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 客户验房需求对工程管理的影响
从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
外部资源背景对工程管理的要求
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、……
■ 房地产业务开发流程与工程质量管理：
设计对工程质量保障： 材料对工程质量保障： 招标采购对工程质量保障： 合约条款对工程质量保障： 成本、付款对工程质量保障： 施工阶段现场管理质量保障：
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程进度管理：
设计对工程进度保障： 招标采购对工程进度保障 合约条款对工程进度保障 报批报建对工程进度保障 市政工程对工程进度保障 成本、付款对工程进度保障
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸 什么部位存 在严重的设 计隐患？为 什么？
外部资源背景对工程管理的要求
室外地坪
思考60秒
该设计图纸存 在什么设计质 量问题？对工 程质量有何影 响？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：
设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点 详图及构造节点要求
4、国家现行规范对工程管理的影响 5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
该项目施工图 屋面防水设计 除构造做法要 求外，其余均 为细部节点图 集引注
思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？
劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限， 责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过 程控制，是施工质量保证的重要前提
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家现行规范对工程管理的影响
1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？
2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在 大量的工程质量问题？
一、房地产行业发展背景对工程管理的要求 二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
Hale Waihona Puke Baidu
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸什么 部位存在严重的 设计隐患？为什 么？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用 远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普 遍不看中监理的地位与作用
监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提 升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行 业的发展
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 施工单位对工程管理的影响
建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低 资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严 格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管 理标准，协助其建立质量保证体系
2010年4月
工程精细化管理
第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点
第一部分：精细化管理提出的背景
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：
铝合金门窗分项工程 验评表中，对房地产 企业重点关注的门窗 防渗漏没有任何针对 性的检验项目和检验 要求
对检验项目没有约定 明确的检验方法
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
资金、策划与销 售
投资 决策
规划 设计
外部资源背景对工程管理的要求
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 现场工程部管理职责不清：
相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责 设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了 大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编 制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量 的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现 场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一 线管理
施工 准备
施工（含 保修）
物业 管理
工程管理 （常规理解）
后评估
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑 产品的实现阶段，是工程管理的主要内容， 是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规 划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
房地产企业管理分工的细化，导致设计、材 料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧 密度下降。大量由于设计、招标采购、成本 合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中 在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工 程部门完全掌控
外部资源背景对工程管理的要求
外部资源背景对工程管理的要求
■ 适用性质量问题的主要体现：
1、客户居住使用功能的合理性问题 2、客户居住使用功能的舒适性问题 3、客户居住使用功能的协调性问题 4、客户居住使用功能的经济性问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 客户验房需求对工程管理的影响
从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
外部资源背景对工程管理的要求
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、……
■ 房地产业务开发流程与工程质量管理：
设计对工程质量保障： 材料对工程质量保障： 招标采购对工程质量保障： 合约条款对工程质量保障： 成本、付款对工程质量保障： 施工阶段现场管理质量保障：
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程进度管理：
设计对工程进度保障： 招标采购对工程进度保障 合约条款对工程进度保障 报批报建对工程进度保障 市政工程对工程进度保障 成本、付款对工程进度保障
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸 什么部位存 在严重的设 计隐患？为 什么？
外部资源背景对工程管理的要求
室外地坪
思考60秒
该设计图纸存 在什么设计质 量问题？对工 程质量有何影 响？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：
设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点 详图及构造节点要求
4、国家现行规范对工程管理的影响 5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
该项目施工图 屋面防水设计 除构造做法要 求外，其余均 为细部节点图 集引注
思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？
劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限， 责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过 程控制，是施工质量保证的重要前提
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家现行规范对工程管理的影响
1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？
2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在 大量的工程质量问题？
一、房地产行业发展背景对工程管理的要求 二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
Hale Waihona Puke Baidu
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸什么 部位存在严重的 设计隐患？为什 么？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用 远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普 遍不看中监理的地位与作用
监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提 升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行 业的发展
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 施工单位对工程管理的影响
建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低 资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严 格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管 理标准，协助其建立质量保证体系