辽宁沈阳市商圈综合调研报告(38页).doc

年沈阳市商圈综合调研报告页

第一章沈阳市商圈分布状况

一、沈阳市商业市场基本状况

目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。

二、沈阳市主要商圈分布状况

目前，沈阳市共有市级商圈个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），区级商圈个（北市商圈、北站商圈、铁百商圈），专业商圈个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈个（西塔商圈）。各商圈分布状况如下：

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【沈阳市主要商圈分布图】

第二章沈阳市主要商圈调研分析

一、中街商圈调研分析

（一）基本状况

、区域市场界定

本项目所指的区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。

、商圈四至

中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、

北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。

、商圈规模：

（）占地面积

中街商圈总长约米，宽约米，总占地面积平方公里；其中，中街商业步行街长米，宽米。

（）商业面积

中街商圈在营业总面积为万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点

营业面积约万㎡。该区总营业面积近万㎡。

（）年营业额

该商圈年营业额超过亿元。

、服务半径：

中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约万人次。其中，本地消费者约占，外地消费者约占％。

、目标客户群：

该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。

、消费者认可度：

中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。

（二）区域定位

中街商圈发展定位：“ 级商贸文化旅游区”

中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“ 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。

（三）地铁等城市基础设施改造对区域的影响

、地铁对区域商业的影响研究

（）地铁站点在中街商圈的设置

根据沈阳市地铁规划，一、三、四号线经过中街商圈，在中街商圈设置三个站点，分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。

（）地铁对区域商业的影响

地铁作为一种大众交通工具，具有人流量大、便捷快速的特点，综合考虑各方面因素，沈阳地铁对区域商业的影响主要有以下方面：巨大人流量，使得区域商业氛围更浓；高效的便捷性，使得区域商业更加频繁；对于地铁口商业，由于人流量的大量增加，可获得更多商机

、城市基础设施对区域影响

（）交通状况

①道路状况：中街商圈道路网络发达，以中街步行街为核心，形成四横、六纵的道路网：东西向道路有：北顺城路（双向六车道）、中街路、沈阳路、南顺城路（双向六车道）；南北向街：西顺城街（双向六车道）、正阳街（双向四车道）、朝阳街（单向四车道）、东顺城街（双向四车道）、大什字街、小什字街。虽然区

域道路交通网络发达，但由于道路较窄，车流量过大，导致商圈内交通不够畅通，但随着商圈交通环境的整治和地铁的开通，这种交通状况有望得到改善。

②公交状况：目前，共有条公交线路经停中街，可快速的到达沈阳各主要区域。经停中街商圈的主要公交线路

公交线路途经主要站点

市区线路上行南一马路北中街中街沈阳站北

路下行北中街中街故宫西华门古城子

路上行沈阳工贸学校小北门中街故宫西华门科普公园

路上行鹏利广场中街小西门沈阳工业大学

路上行乐购超市小北门中街故宫西华门南塔汽车公司

路上行下行泰山路中街故宫西华门莲花街

路上行大北门小北门中街故宫西华门南三好街

路上行下行宠物市场小西门中街故宫西华门小河沿

路下行北中街中街故宫西华门艳华街

路下行辽沈二街小北门中街故宫西华门沈阳理工大学

路下行北中街中街故宫西华门天河家园

路北线上行环北家园小北门中街故宫西华门小河沿

路下行北中街中街故宫西华门滑翔小区

路上行三台子小北门中街故宫西华门五爱市场(南乐郊路)

路下行陵园街小北门中街故宫西华门方明街

路南线环北家园小北门中街故宫西华门小河沿

③停车位：

目前，中街商圈停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为各大商场地下二层停车场。

目前，中街商圈停车位较为缺乏，新玛特地下停车位仅有个、沈阳商业城地下停车位个、兴隆大家庭有个停车位。整个商圈停车位估计在个左右，相对于日均人流量为多万人次的商圈，其停车难的问题已十分突出。

（）商业配套状况：

中街步街商业配套完善，各大银行金融网点较多，肯德基、麦当劳、老边饺子馆等餐饮名店云集于此。