我国保障性住房建设的问题与对策研究

我国保障性住房建设的问题与对策研究

摘要：近年来，随着住房制度改革的深入，房地产行业获得了长足的发展。然而商品房在市场的调节下，价格一路攀升，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结构失衡，居民对住房的刚性需求与房价的居高不下形成了尖锐的矛盾，房价涨跌成为普通老百姓关注的热点话题。因此，为了使我国中低收入阶层能够住有所居，维护社会的稳定，我国政府加大了对住房保障制度的重视程度，使住房保障制度更加完善，在法律、政策、资金方面更加倾斜于保障性住房的建设。本文首先诠释了住房保障制度的内涵，接着分析了我国住房保障的发展问题，最后对更好的发展我国住房保障制度提出了建议。

关键词：住房问题；制度内涵；对策研究；

中图分类号： tu113.5+41 文献标识码： a 文章编号：

住房保障制度的内涵

住房保障制度是国家通过立法和制定政策对国民收入再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。

依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在社会主义市场经济条件下，为了保障每个人都有房子

住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。

二、保障性住房制度中存在的问题

1、城镇化发展速度的加快，给保障性住房的建设带来更大的压力

2011年，我国城镇人口首次超过农村人口，我国城市化进程迎来了新的历史发展阶段。为了更好的发展我国的城市化进程，我国政府尝试逐渐放开阻碍城市化进程的户籍制度，使农村居民更容易进入城市，扎根城市。然而新形势下的城市化进程，对于保障性住房的建设带来了更大的压力。

新进城的市民对住房的需求大量增加，而能否满足需求，关系到我国城市化发展的健康与否。商品房的高房价打破了新市民对住房的要求，政府有义务为这些新进城的市民提供保障性的住房。

2、住房保障定义过宽与未覆盖中低收入者的矛盾

按照现行住房保障制度的标准,廉租住房和经济适用房的受惠家庭约占总家庭数的四成左右,但是实际情况与此相差甚远。首先,经济适用房仍未能满足中低收入者住房需求。经济适用房的价格与市场普通商品房价格相比便宜很多,但是许多中低收入者仍然无力购买。其次,以廉租房和经济适用房为主的住房保障体系主要解决中低收入的住房困难家庭,但其中一部分中低收入者既负担不起商品房,又不能享受廉租房和经济适用房。这部分人群主要包括:新就业人员、外地务工人员、不满足廉租房申请条件又没有经济能力购买

经济适用房的家庭以及不满足经济适用房申请条件又没有经济能力购买商品房的家庭,即所谓的“夹心层”。

3、保障性住房选址困难

多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能，出现经济适用房“经济”不“适用”的现象。

4、住房保障资金得不到有效保障

一直以来，住房保障制度都存在着资金来源单一和融资困难的窘境。住房保障体系实际上市政府向居民提供的一种公共产品，起目的是通过转移支付的方式实现社会收入的再分配，是广大的城镇中低收入居民家庭也能享受到改革开放的成果，从而保证社会公平。中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的规定，廉租住房资金主要来源于地方财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、社会捐赠等渠道。同时不单是廉租住房资金筹集渠道单一，经济适用房也存在同样的问题，它们都主要依赖于政府的财政拨款，民间集资和其他的金融支持方式。统计数据显示，全国廉租房资金的一

半以上都是来源于财政拨款，而住房公积金收益、土地出让净收益等资金均款能落到实处。

5、退出机制有待完善

由于住房保障制度的退出机制不完善，特别以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退网出机制在现实中也往往很执行。因此，一旦享受了经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致保障制度保障的持续有效性。

三、针对住房保障制度问题的对策

1、建立与完善住房保障法律。

住房保障实施有赖于完善的住房保障法规，对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行明确的界定，以法律要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施；对各种计划所惠及的人群具有明确的准入条件和收入标准，同时对违反法律的行为予以严惩。我国应借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。

2、建立以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。

无论是日本的官办的住房金融公库，德国的住房储蓄，还是新加坡的公积金制度，住房金融在住房保障政策实施过程中都发挥着非常重要的作用。我国应加以借鉴，尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款、保险的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。

3、完善保障性住房的供应和退出机制。

实行土地出让与保障性住房供应挂钩的严格准入制度，在商品房土地出让过程中，严格规定并执行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成员结构等标准，住房面积标准以及相应的分级差价的标准。尽快建立经济适用房的退出机制，在收入标准、居住时限和分阶段租金水平上建立制度保障。在快速城镇化进程中，要更加明确应届大学毕业生、新生代农民工等中低收入人群保障性住房计划。

4、保障房兴建数量应与城市化进程紧密联系

住房保障的广度和深度是与一个国家经济发展水平、能力、居民的可支配收入消费结构等紧密联系在一起的。住房保障应与社会、经济的发展和人民的生活水平的提高相适应，保障的范围、方式也应随着社会的经济环境的变化不断惊醒调整。我国保障房兴建数量及所在区域分配兴建过程中应充分考虑当地城市化速度，新市民增加的速度。

5、应加大对保障性住房政策的倾斜