精华-彩生活物管模式研究

彩之云
彩付宝
彩空间
方便、全面、简单、易行 是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云 APP的服务内容充分满足业主对于服务全面性的追求，以期顾及业主生活的每
一个维度。
服务上门
管家服务
小区业主
使用
彩之云 APP
反馈
物业报修 周边特惠
一公里商圈 平台信息推送
外包或联 营商家
物业缴费，账单查询
彩之云APP的迅速快捷不仅反 映在周边服务即刻上门，也反 映在业主对于社区服务投诉的 解决上——手机登录彩之云 APP，将需要投诉的问题上 传，其内容将迅速抵达服务团 队的高层管理者那里，投诉问 题将会第一时间解决。
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Part 2 彩生活物管模式简介
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彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高 新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式
“彩生活”物管模式研究
湖北中原地产营销策划有限公司 研究中心 2014.3
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyri任ght 何Ce部ntali分ne G都rou不p, 2可010被擅自引用、复制和传播。
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Part 1 研究背景
> 物管服务在中国仅30年历史， 发展不成熟
> 服务成本不断上升 > 一味提高物业费无法改变营运
困局
彩生活开创新物管模式
> 更低的物业费 > 更周到的服务 > 高科技化管理
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在土地资源日渐稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务 意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点
的一种“彩生活空间体验店”。
结合移动终端互联网，彩空间逐 步改变业主的消费习惯，让业主 原来习惯在线下、习惯于面对面 和管理处之间的沟通来解决问题， 变成由业主自助到线上自助式服 务解决问题。
这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，为业主提供更便捷更悉心与周到的服务。
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政府相关政策对物管收费有严格的规定
客户抗性
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创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管 运用模式打响了创新物业服务第一枪
更低的物管费 更省心的服务 更便利的生活模式
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在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继
劳动密集型产业
劳动力成本升高
人员招聘成本上升
成本中人工费占到 60%~70%
最低工资标准不断 上调，劳动力成本 升高成趋势
愿意从事低端服务 业的人员越来越少
被迫提高物业管理费
一味提高物管 费无法转变传 统物管模式的 运营困境
增值类
房屋增值计划 电子商务平台 金融服务
其他
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• 互联网平台 • 移动终端APP
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增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也 让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一
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物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物业管理学院，提 供物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性
业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不 同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服 务人才
在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优 化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制， 淘汰率在10%左右
务，解放出部分物业服务劳动 力，以保证向客户提供优质、 高效、多元的服务，再通过优 质的物业服务获取物业资源与 客户资源。
该模式是建立在互联网、移 动互联网、物联网与云计 算等高新技术基础之上的一种
全新的物业服务与运营模式。
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彩之云：APP的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联 网实现社区服务行业的精准营销
Part 3 “彩生活” 物管功能及运营特点
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在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到延伸类的服 务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式
彩生活物管内容
基础类
维修管理 清洁绿化 安保维护
2011
2012
Source：数据来源于彩生活花样年2012年年报。
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彩生活集团已在全国五大区域布局，且95%是非花样年物业，表明物管 模式已被大量发商认可并采用
> 服务超过600个社区，逾60万个家庭，管理面积超过 7000万㎡。2012年花样年服务平台——彩生活服务集 团服务的人群约400万。目前在全国五大区域里兼并 30多家物业管理公司，覆盖了全国54个城市。
彩之云
彩付宝
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一网
一中 心
一站
社区 服务
> 物管、投诉、缴费等
O2O 服务
> 点餐、保修等
虚拟 服务
Leabharlann Baidu
> 出行、汽车、理财等
商品 服务
> 团购、推送等
智能 管家
> 高科技安保系统
连锁 经营
> 小区购物等
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彩之云的核心就是一网、一 中心、一站，充分利用互联 网的手段建立彩生活呼叫中 心，打造一站式的社区服务 平台，真正实践彩生活“把 社区服务做到家”的品牌理 念。
房子
技术
社区
服务
彩生活服务模式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房子+社区+技术 +服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活 服务体验，并致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。
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在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加 ，成为花样年集团主要盈利业务之一
彩生活物业财务情况（2008-2012年，万元）
7000
6000
5000
4000
3000
2000 1000
0
1174 84
2008
2459 373
4471 731
劳动力需求 物管技能培训 人员稳定性 服务形式
传统物业管理
花样年彩生活
> 属于劳动力密集型产业，劳动力成本较 高，不可控
> 基本无统一培训，物管人员素质一般
> 由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流 动性较高
> 服务内容单一，及时性较低
> 高新技术取代部分人工作业，属于劳动力 +科技，成本可控
> 物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及 时普及物管知识，创造更多价值
涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等
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彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线 上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验
三大法宝关系图示
为提供方便快捷的
生活服务,结合移动
1 历经为期近20年的开发，城中心优质土地资源日益减少
2
住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品 的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱
3 在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上， 而在中国，目前整体水平不足30%。社区是一块未被开掘 的金矿
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业主
APP即时消费
彩付宝
产生
支付
抵兑
作为“彩之云”的支 付平台，用户只要在 APP上享受任何服 务，都可以得到积 分，这些积分可以用 于社区各种各样的服 务，比如充抵管理费 等。
积分
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房屋增值计划 电子商务平台
金融服务 其他
吸纳服务小区的中小户型房源 通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价
为业主配置家私家电和代收租金 为租户提供酒店式服务及租金代付
支持在线购物、支付等功能，为业主提供第一手信息资讯 花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购
彩生活和工商银行推出联名信用卡 支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用 针对符合资格的业主提供小额贷款，收取较低利息
彩空间：将物业管家与生活服务结合，借助智能科技，基本服务的呼 叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”
彩之云
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彩空间
生活顾问
物业管家
高新技术
社区体验
移动终端互 联网
彩空间
改 变
线上自助式服务
通过将物业管家、生活顾问相结 合，借助高新技术手段，将基本 物业服务更为形象的转化、融合 于其中，并落地到社区从而构建
5592
收入 利润 6230
1057
1139
在物业管理行业95%亏损的情况下，大型地产 商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩 生活却做到盈利
彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物 业、工程投资以及线下增值服务。花样年2012 年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升 高。
2009
2010
> 由于物管能力的提升和自我能力的体现， 工作人员相对稳定，便于管理
> 利用移动互联网技术，多维度贴合业主需 求，物管人员主动回访更贴心
放松监管
社区纠纷
物管回访
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花样年服务物业占比（单位：%） 5%
彩生活物业区域分布
95%非花样年 物业
非花样年物业
花样年旗下物业
除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上 来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到 30%。
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通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向 培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才
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物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低 物管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑
APP建立的电子商
务平台
彩之云
智能安保系 统
服 务
为业主在使用彩之 云APP时提供安全 的支付方式，并实 现社区内积分兑换 功能
彩付宝
社区服务体验
彩空间
搭载高科技和移动互 联网，打造的全新物 管服务体验社区空间
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彩生活服务模式是指通过专 业化、机械化、智能化、 信息化投入来优化物业服
彩之云APP通过精准化的社区 服务，借助高新智能技术，将 APP彻底与生活相融合，业主 可以随心选择所需服务。
其他服务
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彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积 分平台——“彩付宝”应运而生
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研究背景
研究背景
物管是开发商未来新的盈利点
> 优质土地资源不断减少 > 住宅产品同质性严重 > 开发商间的竞争方向转向物管
服务当面的竞争 > 物管服务有巨大的盈利空间待
挖掘
传统物管模式难以为继
彩之云APP业务涵盖社区服 务的六大核心内容，包括社 区服务、O2O的服务、虚拟 服务、商品服务、智能管 家、连锁经营等。
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移动互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径 的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端APP就可以实现社区 内所有需求的有效达成