万科城推售策略

5、6# 高压线影响
基本素质雷同
销售量要求与价值提升兼顾 因此，建议低开平走
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价格策略：洋房定价建议为6545元/㎡
打分及权重
比较核定法
均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d)
前提二：售楼部及体验区4月中下旬可使用，洋房5月首批上市 ，高层上市直至8月，高层销售量大周期短
工程节点铺排
> > > > > > 4月中旬售楼部及绿化广场可展示开放； 4月下旬样板房及展示区可展示开放； 5月初洋房9、10、11达到预售条件； 6月洋房8#，7月洋房7#预售； 8月高层1#，9月2#、3#，11月3A#达到预售； 12月洋房5#6#达到预售 9月，330套 11月，165套
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价格策略：高层定价建议为5588元/㎡（含精装）
打分及权重
均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d)
项目 万科城 * * 12 12 12 12 6 6 4 4 3 5 76 珠江花城 4500 0.4 12 12 10 11 6 4 5 4 3 4 71 1926.760563 万国城 4200 0.4 12 12 10 11 8 4 5 4 3 4 73 1749.041096 湘江世纪 城非江景 4500 0.2 12 12 8 10 6 7 5 5 5 5 75 912 均价( 元/ ㎡) 比重 15 15 15 15 10 10 5 5 5 5 100
【推售基于以下几个前提】
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前提一：区域大盘云集，洋房为稀缺产品，高层竞争激烈，洋房 存在市场契机
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推售原则
根据3大前提确定整体推售原则
节点原则 竞争原则 以“限量版” 式推售为核心
售楼部及体验区4月
中下旬可使用，洋房 5月首批上市 ，高层 上市直至8月，高层 销售量大周期短
区域市场洋房存在
空白，应抢先入市， 树立项目高形象
核心原则 借鉴“限量版”商品销售模式，确定首推洋房， 洋房高层采取夹杂对比推售，通过洋房提升高层价值，进而 提升整体价值
48套，初拟5月5号开盘，蓄客周期2月，销售周期1月
洋 房
加推
18套，销售周期1月
加推 高层第 2波 12套，销售周期1月 提前蓄客 拉高价值 36套， 11月启动认筹，12月开盘销售，销售周期1月 165套，6月认筹，蓄客周期2月，销售周期1月 蓄客期 开盘 销售 加推
蓄客期
开盘 销售
高 层
165套，8月中下旬加推，销售周期1.5月
8月，165套
12月，36套
6月，18套 5月初，48套
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前提三：高层是本案的价值短板，提升高层价值是提升本案整体 价值的关键
项目整体价值曲线图
产品
价值
增值价值
洋房
高层增值
原整体价值
高层
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推售策略:四波高潮，节节走高，互动推售，提升价值
2010 万科城 万科年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
9、10、11# 8# 7# 5、6# 1# 2#
洋房第1波 开盘 蓄客期 树立高品牌 销售
项目 均价( 元/ ㎡) 比重 15 15 15 15 10 10 5 5 5 5 100 万科城 * * 12 12 12 12 6 6 4 4 3 5 76 堤亚纳湾 叠加 5000 0.5 8 8 13 14 6 4 4 3 3 4 67 2835.820896 湘江世纪城江 藏珑湖景 景 6500 0.25 12 12 8 10 6 8 5 5 5 5 76 1625 6800 0.25 9 9 8 10 6 4 4 4 5 3 62 2083.870968
区位 交通 小区环境 户型产品 周边环境 商服配套 规划规模 项目昭示性 外部景观 发展商品牌 总分 权重金额
预期项目均价
•
6545
根据消费者对项目因素的关注度，对评分因素进行等级划分。消费者核心关注的因 素总分15分，比较关注的因素总分 10分，次要关注的因素总分5分。Code of this report © Copyright Centaline Group, 2009
产品分析及价格策略
> > 洋房
3A受高压线影响 洋房前期推售产品7~11#,后期推出5、 6#受高压线影响，产品价值呈降低趋势；
洋房通过“限量版”式推售提升后期价 值； 无高压线影响 基本素质雷同
价值损伤与价值提升相抵 因此，建议高开平走

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高层
高层前期推售产品1~3#,后期推出4#受 高压线影响，产品价值呈降低趋势； 高层通过“限量版”式推售提升前期价 值；前期价值较高； 高层量大任务短，鉴于营销任务走量考 虑，前期不建议价格太高；
比较核定法
区位 交通 小区环境 户型产品 周边环境 商服配套 规划规模 项目昭示性 外部景观 发展商品牌 总分 权重金额
预期项目均价
• •
4588
根据消费者对项目因素的关注度，对评分因素进行等级划分。消费者核心关注的因 素总分15分，比较关注的因素总分10分，次要关注的因素总分5分。 万科精修在市场接受度按照1000元/平米进行测算。
3#
3A#
165套，9月底认筹，认筹周期0.5月，销售周期1月
高层第3波 持续热销 蓄客 开盘
期 销售
洋房第4波 提前蓄客 完美售罄
165套，销售周期1.5月
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加推
房交会
价格策略:洋房高开平走，高层低开平走