房地产价格和价值(五)

房地产价格和价值(五)

(一)多项选择题

(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)

1. 账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为。

A.历史成本

B.账面净值

C.折余价值

D.实际价值

E.原始购置成本

答案：BC

2. 在通常情况下，采用方式出让的地价最高。

A.招标

B.协议

C.挂牌

D.拍卖

E.抵债

答案：CD

3. 决定房地产需求量的因素有。

A.该种房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.消费者的偏好

D.相关物品的价格水平

E.房地产商对未来的预期

答案：ABCD

4. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。

A.高于

B.低于

C.等于

D.不等于

E.无法确定

答案：AC

5. 房地产价格的形成条件为。

A.有用性

B.有效性

C.稀缺性

D.需求

E.有效需求

答案：ACE

6. 房地产价格的特征主要包括。

A.房地产价格与区位关系密切

B.房地产价格实质上是房地产区位价格

C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

D.房地产价格形成的时间通常较长

E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

答案：ACDE

7. 在商品房交易中，常见的最低价格有。

A.商品房销售中的起价

B.拍卖活动中的保留价或起拍价

C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价‘

E.采用收益法确定的参考价格

答案：AB

8. 是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。

A.市场调节价

B.市场价值

C.政府指导价

D.政府定价

E.评估价值

答案：ACD

9. 甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有。

A.乙地块比甲地块贵

B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

D.甲地块比乙地块贵

E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

答案：BDE

甲土地楼面地价=土地单价/容积率=506元/m2/1.5=337.33元/m2，V∞=V50×1/K50=337.33元/m2×(1+8%)50/[(1+8%)50-1]=344.68元/m2，V∞=V70×1/K70=337.33元/m2×(1+8%)70/[(1+8%)70-1]=338.88元/m2；乙土地楼面地价=820元/m2/2.4=341.67元/m2，V∞=V70×1/K70=341.67元/m2×(1+8%)70/[(1+8%)70-1]=343.24元/m2，344.68元/m2大于343.24元/m2，因此甲地块比乙地块贵。

10. 下列是互补品的有。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间

答案：BDE

11. 法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括等。

A.已抵押担保的债权数额

B.改变土地用途应补交的出让金

C.拍卖费用

D.诉讼费用

E.增加容积率应补交的出让金

答案：ABE

已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款(如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用)，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。

12. 正常成交价格的形成条件包括。

A.买者和卖者都具有完全的信息

B.卖方具有必要的专业知识

C.买方具有特殊的兴趣

D.自私且理性的经济行为

E.交易对象本身具备市场性

答案：ADE

13. 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同。

A.开发成本

B.经营费用

C.纳税状况

D.对未来的信心

E.评估方法

答案：ABCD

14. 按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为。

A.征收成交价

B.招标成交价

C.拍卖成交价

D.挂牌成交价

E.协议成交价

答案：BCDE

15. 成本租金的构成中有因素。

A.折旧费

B.维修费

C.管理费

D.保险费

E.投资利息

答案：ABCE

成本租金由折旧费、维修费、管理费、房产税、投资利息等因素构成。

16. 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。

A.消费者的收入增加

B.作为替代品的房地产的价格上升

C.作为互补品的房地产的价格上升

D.消费者预期其未来的收入增加

E.消费者预期未来的房地产价格上升

答案：ABDE

17. 下列存在替代关系的有。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.经济适用房与高档别墅之间

C.宾馆与写字楼之间

D.普通住宅与商业用房之间

E.普通住宅与娱乐房地产之间

答案：AC

18. 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。

A.建筑物重置成本

B.建筑物残余价值

C.建筑安装工程造价