第三章 市场法 教案

第三章市场比较法

[学习目标]：通过本章的学习，使同学们掌握交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素修正的公式和应用；熟悉市场比较法的含义及原理，可比实例的选取及价格可比基础的确定等。

[学习方法]：讲述及案例研究

[学习重点、难点]：区域因素、个别因素、交易情况及日期修正内容及计算方法

[时间安排]：4学时

[基本内容]：

3.1市场比较法概述

3.1.1市场比较法概念

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

[复习房地产估价的技术原则有哪些，思考市场法应用的技术原则是什么？]

市场法基本原理是替代原则（替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致）该种方法应用的关键是选择类似房地产

[复习与提问：类似房地产的概念，此概念已在第二章做过介绍] 3.1.2市场比较法的基本前提及应用条件

1）基本前提

（1）要有一个活跃的公开市场；

（2）公开市场上要有可比的房地产。

2）应用条件

A.房地产市场发达、活跃和完善的地区，有大量市场交易资料（可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个）

B.交易时间接近：（不超过一年以内）

C.成交实例与待估房地产差异小

D.交易实例资料应完整、准确、可靠，各种因素对价格影响易量化

3.1.2市场比较法的基本程序

搜集交易实例－选择可比实例－建立可比基础－交易情况修正－交易日期修正－区域因素修正－个别因素修正－计算比准价格

3.2可比实例的搜集与选取

3.2.1搜集交易实例

1）收集交易实例的途径

[先找几位同学说一下他们想到的搜集交易实例的方法后再讲解] （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料

如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料

（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，

索取有关资料

（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解

（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈

（6）同行之间相互提供

（7）市场调查等其他途径

注意：平时资料的积累非常重要，必要时建立数据库

2）收集交易实例的内容

（1）交易双方的基本情况及交易目的：交易税费的负担方式，有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易等特殊交易情况

（2）交易实例房地产状况：权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。

（3）成交价格及价格类型（如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元等）（4）成交日期

（5）付款方式（一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等）

3）建立交易实例库

目的：交易实例统一集中管理

作用：实例查询及选取方便、快捷，提高工作效率

3.2.2选取可比实例

可比实例一般要求3个以上，10个以下，具体满足以下几项条件：

类似房地产：地段、用途、规模、档次、结构、权利性质等相同

估价时点相近：1年以内为宜

交易类型吻合：买卖、租赁

成交价格正常或可修正为正常价格

3.2.3建立价格可比基础

1）统一付款方式：统一在成交日期时一次付清

2）统一采用单价：单位面积价格

3）统一币种和货币单位：人民币、港币、美元等，汇率采用中国人民银行公布的结果

4）统一面积内涵：建筑面积、使用面积

5）统一面积单位：平方米（m2)、公顷、亩

3.3市场比较法的各项修正

3.3.1交易情况修正

1）交易情况修正的含义：

交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

2）造成成交价格偏差的原因

有特殊利害关系人之间的交易

急于出售或急于购买的交易

受债权债务关系影响的交易

交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分

交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易

相邻房地产的合并交易

特殊方式交易

交易税费非正常负担的交易

[就上述可能出现的偏差对房地产价格的影响进行讨论，请几位同学说一下他们的认识]

3）交易情况修正的方法

（1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度

（2）实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正

计算公式：

可比实例成交价格*1/（1±S%）＝可比实例正常市场价格

或：

可比实例成交价格*100/（100±S）＝可比实例正常市场价格

式中：1/（1±S%）、100/（100±S）为交易情况修正系数

注意两种不同说法的理解：可比实例价格比正常价格高（低）多少，正常价格比可比实例价格高（低）多少

[例]可比实例价格比正常价格高10%，已知可比实例价格为1650元/m2 ，求正常价格？

解：

V正= V比/(1+10%) =1650/（1+10%）=1500元/m2

注：对于交易税费非正常负担的交易

A.买方负担税费时：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格

修正公式：

正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方负担税费时：

正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格

修正公式：

正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由买方缴纳的税费比率）

[例]一宗房产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

解：

卖方实际得到的价格=2500-2500×7% =2325元/m2

买方实际付出的价格=2500+2500×5% =2625元/m2

[例]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。