国内外产业园区案例研究

•
占地面积：569,925 平米
•
核心商务：有关媒体与娱乐的广播电视、 电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、 以及软件开发相关的IT服务。
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
园区优势 1. • • •
上岩千禧城
区位优势 距离金浦国际机场仅10分钟，仁川机场30分 钟 距离首尔市中心商业区7公里路程 距离北京、东京航程在3小时之内
漕河泾东区——未来发展
商务办公板块 综合商业板块
文化创意板块
居住板块 工业研发板块
产业的升级，由传统制造产业向现代服务业升级。 物业的升级，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。 完善的城市功能，商务配套、商业零售、高尚住宅、绿化景观将成为区域未来发展的新元素。
2.
3. 4.
上世纪70年代
• 英国知识、创 意经济的迅速发 展使曼彻斯特大 学教授Eddie Duff看到了机会。
上世纪80年代
• 曼彻斯特市市 政厅、曼彻斯特 大学专家组成执 行委员会 • 84年开园
上世纪90年代
• 90年代初满租， 并对外扩张 • Ruthfold House等新舍陆 续建成
2. • • 3. •
•
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
商业物业 寄宿物业 高科技物业 教育/研发物业 广播物业 住宅与商业物业 通用物业 文化与活动物业
政府办公物业 宗教用物业 都市工业物业 停车区域 教育/研发/高科技物业 商业/休闲物业 公共服务物业
用地规划 1. 2. 3. 共有用地51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土地有7块，其余42块土地全 部出售。 总占地面积569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（约89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米 （约11%）。 整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物业、 教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都 市工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。
金浦国际机场
首尔数字媒体城
•
仁川国际机场
周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高 尔夫球场和外国人居住村等项目，区域环境 已相对成熟。
人才优势 首尔是韩国高素质劳动力的聚集区 韩国60%的高中生都希望在首尔上大学 产业优势 早在90年代，已有10,000多家小型数字媒体 创新型企业聚集首尔。政府最初开发本项目 的目的正是为了激励这些中校企业。 明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画 制作、音乐网络教育
6
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
基本介绍 • 地理位置：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上 岩千禧城，于1994年开始规划，2002年开 始施工，并计划于2015年建设完成。
•
开发模式：整个数字媒体城的开发和推广 由首尔市市政府负责，具体实施建设工程 计划是由政府专门成立的“数字媒体城处” 负责的。首尔市开发公司负责执行土地开 发和基础设施的建设。开发成本约65亿美 元。
GFA（sqm） 57,575 66,649
建筑物总楼层 未定 地下6层，地上22层
用途类别 中小企业的办公、培训、与 中小企业相关的政府部门等 Pantech公司研发及办公
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
1. 慎重的开发：1997年规划到2002年开始建设共经历5年。2002年开始开发到 2015年预计开发完成，共需经历13年。 2. 充分依托城区：与1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的 产业和商业氛围。 3. 产业定位清晰但灵活：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中 小型创业企业以土地。 4. 土地合作为主：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分 保持了产业定位的完整性和准确性，也解决了招商压力。 5. 配套完善：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
D区平面图与用户组成
A1
地块 D1右上角1 号地块
用户名 SBS电视台媒体 中心
GFA（sqm） 52,403.1
建筑物总楼层 地下5层，地上17层
用途类别 办公、工作室、广播出版物 发行等
D1右下角2 号地块
D2右下角2 号地块 D3
YTN广播台
Dong-A数码媒体 中心 CJ公司
用途类别
教育机构 办公及银行IT中心 总共175户的高档涉 外出租公寓
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
B区平面图与用户组成
A1
地块 B4北端黄色1号地块 B4粉红 B5右上角2号地块 B5另外几个地块 B6左上角2号地块 B6右上角3号地块 B6右下角4号地块
用户名 Stanford Korea 三岩IT协会 友利技术 LG CNS TRUMPF 韩国电子协会 LG Telecom
建筑物总楼层 地下2层，地上16层 地下4层，地上14层
用途类别 MBC电视台总部 展示、档案馆、活动中 心、文化技术学院 学术研究，录音室等 教育研究、研发中心、 办公 研发及商务中心、数码 展厅等
C3左半块 C4 C5
16,341 中心1：85,603 152,569
地下2层，地上12层 地下4层，地上24层 地下4层，地上22层
国内外产业园区案例分析
1. 国内项目案例分析 2. 国际项目案例分析 3. 小结
1
金桥出口加工区——未来发展
先进制造业聚集区
现代及知识服务业聚集区
高尚生活区 生产性服务业聚集区
现代生活区
现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来 主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。 生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产 性服务业功能。 先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。 生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
C区平面图与用户组成
A1
地块 C1，C2 C3右半块
用户名 MBC电视台 文化中心（韩国文化体 育与旅游部等多个政府 部门所属） 数码奇幻空间 德国技术学院中心1号楼 Nuritkum广场（韩国知识 经济部所属）
GFA（sqm） 144,586 43,609
用户名 德国技术学院中 心2，3号楼 Onse Telecom KBS电视台 DMC研发中心 DMB IT中心
GFA（sqm） 中心2：40,495 中心3：58,968 49,409（地下全部 及第21层） 44,839 29,759 72,000
建筑物总楼层 地下3层，地上32层 地下3层，地上32层 地下6层，地上21层 地下5层，地上21层 地下4层，地上15层 地下6层，地上15层
•
•
M8 M42 伯明翰
剑桥
周边多条A字公路及M字公路融入全国高速 公路系统。
距离伦敦仅2小时40分车程 人才优势 毗邻曼彻斯特大学，有充足的学生资源 通过高速公路与剑桥、牛津两大学相连 产业优势 曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与商 务服务业为先导，以创意产业为出发点， 逐步从工业重镇开始向商务重镇转型。 目前创意产业占曼彻斯特GDP比重已超 70%。
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
投资流程 1. 2. 土地根据其是否属于“教育/科研/高科技”性质分为 核心区与非核心区。 核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他IT 企业。非核心区可以面向一般企业推出。 投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土 地”——”提交商业计划”——”商业计划审核”— —”候选企业公布”——”签约”——”开发”。
已开发
3.
交通区 3期 2期
投资优惠政策
公园区 河道
1. 2. 3. • •
根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企 业可享受2~5年不等的分期付款支付优惠政策。 优惠利率政策 外商企业优惠： 更灵活的土地价格幅度 最长20年的分期付款、 优惠利率、 更为灵活的物业类型配比、 税收优惠 若租赁，可获得最高50年的租赁权等
59,233
99,242 69,333
地下6层，地上17层
地下6层，地上19层 地下6层，地上19层
广播节目制作与发行
教育、研发、办公、社区配 套 普通办公、工作室、广播
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
E区平面图与用户组成
A1
地块 E1的1，2号地 块 E2的1号地块 E3的1号地块 E3的2，3号地 块部分 E3号地块部分
6. 政府与教育业的力量：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的 建设。日本学校、德国技术学院等办学机ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”
基本介绍 1. 地理位置：坐落于曼彻斯特的南部。曼彻斯特自工业 革命开始就是英国社会新技术、新产业发展的活跃城 市。 开发模式：1978年当时英国兴起知识经济，曼彻斯特 市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园区的 可能性。1981年组建了政府和曼彻斯特大学研究部门 为主的开发委员会，并于1984年正式对外公开。 总建筑面积： 约193,788平米 定位产业：以知识、创意、高科技为发展动力的各类 产业，包括生物医药、商业服务、计算机软件、数码 科技、工业技术、技术咨询、环境科学、以及公共服 务等。
漕河泾浦江配套区——未来发展
着力打造核心配套区，作为浦江园区唯一的配套地块，将打造成汇集酒店、办公楼、购物中心、住宅和 商业的综合配套区。 更高的角度，未来不仅将成为浦江园区的配套中心，也将成为整个浦江地区的商业中心，进一步提升园 区在整个地区的地位。
4.案例分析
1. 国内项目案例分析 2. 国际项目案例分析 3. 小结
用途类别 办公及社区配套
办公及多功能中心 办公、研发、发行 中小创业企业，实验室、 孵化器 服务中心
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
F区平面图与用户组成
地块 F
用户名 DMC地标建筑
GFA（sqm） 727,684（地上72%， 地下28%）
建筑物总楼层 还未确定
用途类别 超高级建筑，吸引各国内 外一流企业
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
G区平面图与用户组成
地块 G
用户名 DMC高科技产业中 心
GFA（sqm） 77,190
建筑物总楼层 地下2层，地上8层
用途类别 相关企业的办公、会议、 培训等
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
I区平面图与用户组成
地块 I1 I2
用户名 韩国中小企业联合会 Pantech
GFA（sqm） 22,033 46,152 19,957 43,809 19,816 19,973 58,744
建筑物总楼层 地下2层，地上14层 地下5层，地上12层 地下5层，地上13层 地下4层，地上12层 地下5层，地上12层 地下5层，地上12层 地下6层，地上14层
用途类别 商务宾馆 办公及社区配套 多媒体产品研发 研发及数据中心 研发及商务中心 IT中小企业办公楼 移动通讯分部的办公 楼
张江高科技园区——未来发展
更合理的功能规划，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能 载体。 更高价值的土地资源，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。 丰富的物业形态，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、 医疗、教育资源。
整个首尔市
• • • •
国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”
A区平面图与用户组成
A1
地块
A1的2号地 块 A2 A3
用户名
首尔日本学校 友利银行 DMC Ville
GFA（sqm）
15,686 81,801 30,353
建筑物总楼层
地下1层，地上5层 地下5层，地上12层 地下2层，地上13层
21世纪至今 • 从开发商处收 购Greenheys • 2007年获得英 国杰出科学园奖
国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”
园区优势
1.
曼彻斯特科技园 M18 利物浦 M56 M6 谢菲尔德
区位优势
周边多条重要铁路线路，例如Manchester Oxford Road Railway，Manchester Central Railway等通往伦敦、谢菲尔德、利物浦等 重要城市。