菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况_8000

菏泽郓城市场概况

郓城市场——城市认知

Ø郓城县，隶属山东省菏泽市，位于山东省西南部、菏泽市东北部，总面积1643平方公里。

Ø东临济宁市的梁山县和嘉祥县，南与巨野县、牡丹区相连，西与鄄城县为邻，北隔黄河与河南省范县、台

前县相望。

Ø全境南北最长约44.39公里，东西最宽约35.71公里，总面积1643平方公里。

区域面积与人口：16个镇，2个乡，4个街道、1个省级经济开发区。2019年末，全县常住总人口127.96万人。

经济规模与特点：2017年，郓城县生产总值完成364.27亿元，第一产业增加值完成38.24亿元，第二产业增加值完成192.94亿元，第三产业增加值完成133.09亿元；分别占比为10.5%、52.97%、36.53%。二三产业主要集中在能源、装备制造、包装与生物制药、文化旅游。

郓城市场——城市认知

空间结构：规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。

三轴：是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心，形成中心城区

三条功能服务轴带，串接各个片区；

三带：是指宋金河、沙河、广济河，三条河流穿过中心城区，形成中心城区

重要的三条生态景观带；

两环：由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊；

五核：是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区

五个片区承担中心城区五大城市服务职能（即唐塔商业职能、交通转运职能、

商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能）；

多节点：分布在居住社区的多个功能节点和空间节点（社区中心、社区公园

）。

郓城市场——城市规划根据郓城县城市总体规划（2012-2030）显示，郓城中心城区规划

总用地面积为36.35平方千米，其中城市建设用地面积为35.79平方

千米；规划人口容量为52.4万人。规划将郓城县中心城区建设成为

集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。

郓城市场——房地产现状19.919.119.1119.1220.120.220.320.420.520.620.720.8

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菏泽和郓城价格走势对比

菏泽郓城郓城目前住宅均价4800元/平，低于菏泽市约1000元/平。

城北版块与城西版块环境类似，相对比较脏乱，客户认可度较低；这两个

片区存在同一个现象，就是成交客户多位西部、北部乡镇，成交客户地缘

性较明显。城西版块、城北版块均价在4500元/平左右，相对于中心城区和

城南版块，去化速度较慢。城南4500-5800元/㎡城中5000-5500元/㎡

城西3800-5000元/㎡

城北4100-4900元/㎡城南板块销售均价处于郓城第一梯队，主要因为配套完善，政府的发展导向，环境较好；政府政务大厅位于本板块，属城市发展核心方向；板块内横穿宋金河，景观资源丰富，道路方面在逐渐完善，交通不拥挤；目前主要楼盘均集中于本区域，吸引购房者像南部城区看齐；楼盘较多，竞争相对激烈，客户对120㎡-135㎡户型接受度较大，价格相对符合价值，但存在小盘进行价格搅局。城中版块销售均价仅为其次。中心城区楼盘资源丰富，配套完善，居住价值较高；新楼盘稀少，个别体量较小，较大楼盘位于新城交界处，借助中心城区资源配套，提升自身价值。

郓城市场——房地产现状

郓城市场——房地产现状

郓城在售项目众多，共有46

家，各个区域均有分布，本

案隶属于城西，位于城西和

城北交界处。

本体分析——黄金水岸

楼盘地址育才路郓城一中

西1千米（原植物油厂）

工程进度期房

占地面积406666.69㎡建筑面积1000000㎡

建筑类型高层容积率 2.0

开发商山东昌润置业绿化率35%

在售均价4800元/平

规划用地商住混合用地约495亩，商业用地约78亩，小学

建设用地约37亩，另政府用地建设绿地公园约

150亩。

黄金水岸——规划与卖点

近名校 公园里 沙河畔 高铁旁

项目区域内有小学、幼儿园、社区服务站、绿地公园、沙河两岸公园、店铺、商业街，精心打

造出居住、休闲、购物、娱乐为一体的百万平米特色小区。

p项目位于郓城老城区中心，距离唐塔广场仅1公里，距离东门街1.3公里，享有成熟都市圈生活。

p项目紧邻城市主干道，临城路贯穿郓城东西中轴，西门街南部交通枢纽，且自身四面环路，道路通达，出行便利。

p项目依附沙河公园而建，一窗收纳千米河畔风景，社区内外皆有超高绿化景观资源，享有自然生态优越性。

p项目紧邻郓城最优教育学府，郓城实验中学初高中部，入学出行较为便利。

p项目西部为郓城高铁站，随着铁路干线逐步升级，高铁站经济将逐步崛起。