物业公司物权法培训
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题， 包括：
属于业主个人所有的财产； 属于业主共有的财产； 关于车库、车位的归属； 关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的 关系； 关于业主大会的议事规则； 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位；
业主个人所有的财产
业主专有所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权
物权法的一、二、三、四
一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私 法
两类财产：动产和不动产 三种物权：所有权、用益物权、担保物权 四项原则：物权法定、物权公示、公序良俗、
平等保护
Ⅰ 物权法的理念： 一部系统保护民事财产权的私法
1、“物权”的含义： “物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配其 财产并排除他人干涉的权利； 物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得 住的现实财产权； 2、物权法是我国第一部“系统”保护财产权（特别突 出私人财产权）的基本法。
引言
中西方对物权意识的差异性 ➢ “风能禁，雨能禁，国王不能禁” ➢ “普天之下莫非王土, 率土之滨莫非王民 ”
物权法概述
物权法草案在历经13年的 酝酿和广泛讨论，经全国人 大八次审议讨论后，于2007 年10月1日起正式实施。 《物权法》明确公私财产 平等保护。
物权法的结构
第一编总则：1——38条：基本原则、物权变动和物权保护
《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业 主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而 且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了 以公益为目的的法人和非法人组织。
业主大会及业主委员会的成立
业主大会和业主委员会 业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。
专有部分是指在构造上具有能够明确区分的独立性、在功用上 具有排他使用的独立性、在权属上具有能够登记的特定性的建 筑物或其部分。 注意，规划上属于特定房屋且销售时已经列入房屋买卖合同的 特定空间及露台属于专有部分；
不得滥用业主专有所有权
业主共有所有权
明确规定为业主共有：
建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房；
➢ 确定业主委员会委员候选人并公告; ➢ 确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数; ➢ 邀请主管部门和街道办事处参会代表; ➢ 首次业主大会召开; ➢ 汇总各种材料、会议决议; ➢ 备案；
从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很 强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的 指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下 手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。
尊重业主选择、明确业主与物业的关系
为物业服务机构“正名”
在原《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物 业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理 只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企 业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间 的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。
据不完全统计：目前全国已实施专业化物 业管理的小区成立业主大会、业主委员会 的还不足小区总量的 30% ，有的城市甚 至更少。
业主大会及业主委员会的成立
成立业主大会面临的难处
（1）缺乏牵头人 ➢ 出于“枪打出头鸟”的顾虑； ➢ 部分业主采用“见益行事”的态度； ➢ 维权意识不强，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。
物业公司《物权法》培训
《物权法》对物业管理的规范
提纲
1
引言
2
物权法概述
3 物权法对物业管理服务的规范
4 解读《北京市物业管理办法》
引言
物权法的Байду номын сангаас源
➢ 历史起源 近代物权法基本特质的形成虽然物权法在法律史上的起源是随 着私有制的出现、国家的形成而产生的。
➢ 人权宣言 “所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之 必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。”
Ⅲ“物权法”上的“权”：三种物权
物权法上之三权
物权法
所有权 用益物权 担保物权
IV. “物权法”之“法”：四项法律原则
四项法律原则
➢ 物权法定原则 ➢ 物权公示原则 ➢ 平等保护原则 ➢ 公序良俗原则
物权法对物业管理服务的规范
物业纠纷频频发生 业务应如何保护自 身权利？
《物权法》中对业主权利的规定
（2）主管部门一头热 ➢ 行政主管部门普遍乐于推动业主大会的成立，但开发商和物业管理企 业回应冷淡。
（3）筹备过程繁琐 ➢ 自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告; ➢ 向主管部门和街道办事处申请监督指导; ➢ 起草、讨论制定《 业主大会议事规则 》、《 业主公约 》并公告;
业主大会及业主委员会的成立
兜底条款规定：
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。 这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、 自行车存车处等
需具体认定：
建筑区划内的会所、人防工程等？
抢车位？
网络版游戏抢车位让人 开心，现实版的抢车位 却让业主苦不堪言？
物权法关于车位车库的规定
三种取得方式：出售、附赠或者出租； 开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人 停放的，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。” 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。
第二编所有权：39——116条：一般规定、所有权、业主的建设
物 用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得 权 法 第三编用益物权：117——169条：土地承包经营权、
建设用地使用权、宅基地使用权和地役权 第四编担保物权：170——240条：包括抵押权、质权和留置权
第五编占有：241——245条规定的是占有
3、物权法本质上属于私法，贯穿着意思自治。
Ⅱ“物权法”之“物”：两类法定财产
“动产”是便于“人为移动”的财产。 ➢ 动产的设立,转让以交付为准； ➢ 特殊动产如汽车必须进行过户登记，否则其交易不得对 抗善意第三人；
“不动产”是指相对固定的财产，如自然资源、土地、 房屋、建筑设施等。 ➢ 不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效力；未经 登记，不发生效力。属国家所有的自然资源可以不登记
属于业主个人所有的财产； 属于业主共有的财产； 关于车库、车位的归属； 关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的 关系； 关于业主大会的议事规则； 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位；
业主个人所有的财产
业主专有所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权
物权法的一、二、三、四
一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私 法
两类财产：动产和不动产 三种物权：所有权、用益物权、担保物权 四项原则：物权法定、物权公示、公序良俗、
平等保护
Ⅰ 物权法的理念： 一部系统保护民事财产权的私法
1、“物权”的含义： “物”是指财产，“权”就是指财产主人自由支配其 财产并排除他人干涉的权利； 物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得 住的现实财产权； 2、物权法是我国第一部“系统”保护财产权（特别突 出私人财产权）的基本法。
引言
中西方对物权意识的差异性 ➢ “风能禁，雨能禁，国王不能禁” ➢ “普天之下莫非王土, 率土之滨莫非王民 ”
物权法概述
物权法草案在历经13年的 酝酿和广泛讨论，经全国人 大八次审议讨论后，于2007 年10月1日起正式实施。 《物权法》明确公私财产 平等保护。
物权法的结构
第一编总则：1——38条：基本原则、物权变动和物权保护
《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业 主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而 且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了 以公益为目的的法人和非法人组织。
业主大会及业主委员会的成立
业主大会和业主委员会 业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。
专有部分是指在构造上具有能够明确区分的独立性、在功用上 具有排他使用的独立性、在权属上具有能够登记的特定性的建 筑物或其部分。 注意，规划上属于特定房屋且销售时已经列入房屋买卖合同的 特定空间及露台属于专有部分；
不得滥用业主专有所有权
业主共有所有权
明确规定为业主共有：
建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房；
➢ 确定业主委员会委员候选人并公告; ➢ 确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数; ➢ 邀请主管部门和街道办事处参会代表; ➢ 首次业主大会召开; ➢ 汇总各种材料、会议决议; ➢ 备案；
从以上筹备工作程序可以看出，这是一项工作量很大，专业性很 强，政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的 指导性文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下 手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。
尊重业主选择、明确业主与物业的关系
为物业服务机构“正名”
在原《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物 业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理 只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企 业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间 的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。
据不完全统计：目前全国已实施专业化物 业管理的小区成立业主大会、业主委员会 的还不足小区总量的 30% ，有的城市甚 至更少。
业主大会及业主委员会的成立
成立业主大会面临的难处
（1）缺乏牵头人 ➢ 出于“枪打出头鸟”的顾虑； ➢ 部分业主采用“见益行事”的态度； ➢ 维权意识不强，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。
物业公司《物权法》培训
《物权法》对物业管理的规范
提纲
1
引言
2
物权法概述
3 物权法对物业管理服务的规范
4 解读《北京市物业管理办法》
引言
物权法的Байду номын сангаас源
➢ 历史起源 近代物权法基本特质的形成虽然物权法在法律史上的起源是随 着私有制的出现、国家的形成而产生的。
➢ 人权宣言 “所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之 必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。”
Ⅲ“物权法”上的“权”：三种物权
物权法上之三权
物权法
所有权 用益物权 担保物权
IV. “物权法”之“法”：四项法律原则
四项法律原则
➢ 物权法定原则 ➢ 物权公示原则 ➢ 平等保护原则 ➢ 公序良俗原则
物权法对物业管理服务的规范
物业纠纷频频发生 业务应如何保护自 身权利？
《物权法》中对业主权利的规定
（2）主管部门一头热 ➢ 行政主管部门普遍乐于推动业主大会的成立，但开发商和物业管理企 业回应冷淡。
（3）筹备过程繁琐 ➢ 自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告; ➢ 向主管部门和街道办事处申请监督指导; ➢ 起草、讨论制定《 业主大会议事规则 》、《 业主公约 》并公告;
业主大会及业主委员会的成立
兜底条款规定：
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。 这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、 自行车存车处等
需具体认定：
建筑区划内的会所、人防工程等？
抢车位？
网络版游戏抢车位让人 开心，现实版的抢车位 却让业主苦不堪言？
物权法关于车位车库的规定
三种取得方式：出售、附赠或者出租； 开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人 停放的，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。” 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。
第二编所有权：39——116条：一般规定、所有权、业主的建设
物 用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得 权 法 第三编用益物权：117——169条：土地承包经营权、
建设用地使用权、宅基地使用权和地役权 第四编担保物权：170——240条：包括抵押权、质权和留置权
第五编占有：241——245条规定的是占有
3、物权法本质上属于私法，贯穿着意思自治。
Ⅱ“物权法”之“物”：两类法定财产
“动产”是便于“人为移动”的财产。 ➢ 动产的设立,转让以交付为准； ➢ 特殊动产如汽车必须进行过户登记，否则其交易不得对 抗善意第三人；
“不动产”是指相对固定的财产，如自然资源、土地、 房屋、建筑设施等。 ➢ 不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效力；未经 登记，不发生效力。属国家所有的自然资源可以不登记