1 城市新中心发展模式

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模式二：商务驱动型
深圳•蔡屋围金融中心
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站 产业聚集
蔡屋围金融中心
东门商业 福田中心区 圈
罗湖中心区
银行
深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行
方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁 量达120万平方米，同比增长595%
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成功关键驱动力
功能升级，满足了消费者复合型消费需求
产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有
多种功能的综合体
功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤 交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
外因
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力 大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
wk.baidu.comKPI体系
外因：
•优越的地理位置； •良好的交通可达性。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； •多项高规格的体验式娱乐设施； •一流的精英团队。
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模式三：商业驱动型
深圳华润中心——概况
案例 详细 内容

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模式二：商务驱动型
巴黎•拉德方斯公司服务建设的典范
位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”
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模式三：商业驱动型
日本福冈博多运河城——概况
案例 详细 内容
位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站 交通：
距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48
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日本福冈博多运河城——关键驱动因素

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以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
外因
产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区 大规模，持续开发
KPI体系
华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。 项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2
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日本•福冈博多运河城 深圳•华润中心 柳州•谷埠路国际商城 宁波•天一广场

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模式一：政务驱动型
长沙河西行政中心
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸 3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城” 老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
能于一体，成为的体验式的消费“目的地”
成为了城市地标
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模式三：商业驱动型
天一广场——宁波城市新中心的诞生
案例 详细 内容

总占地面积：19.3万平方米
总建筑面积：22万平方米，主体建筑由 22座具有欧陆风情的现代建筑组成

内因
功能化体系
硬性指标
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、 旅游指数、便利指数、交通指数…… 产品设计体系——……
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紧凑都市的概念：高密度建筑集合体 单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/ 大型公建，并且多采用国际竞标的方式 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换 景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、 具有个性特征互不雷同的住宅 合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘 通道 时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力 人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造
KPI体系
内因
规模性与可持续发展性——大规模，持续开发 政府背景支持——政府政绩工程、形象工程 开发理念——…… 软性指标 定位理念——…… 人文理念——…… 功能化体系——…… 硬性指标
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产品设计体系——……
开发理念
软性指标 定位理念 人文理念
需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快
外因
地理位置——城市旧有核心商业区周边 交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 资源性——拥有自然景观资源、城市文化资源
城市新中心发展模式
核心功能

案例
青岛行政中心 南昌红谷滩行政中心 长沙河西行政中心
模式一：政务驱动型
行政文化 金融保险
城市新中心 发展模式
模式二：商务驱动型
高科技 企业服务 博览会展 商贸服务
伦敦•加纳利码头 巴黎•拉德方斯 深圳•蔡屋围金融中心

模式三：商业驱动型
世联模型
休闲娱乐 旅游观光
2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米
2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房
价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%
2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准
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的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨 越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨 23.56%
功能化体系
东门商圈

甲级写字楼
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心

星级酒店
晶都酒店 木棉花酒店 华润酒店 万德酒店
市级商业中心
中信城市广场 华润万象城

公寓
住宅
都市名苑 城市天地广 场

蔡屋围金融中心 人民南商贸圈
地王公寓 名仕阁 世界金融中心 服务式公寓
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深圳华润中心——关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
内因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等
配套完善——商场、居住、写字楼 可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小
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模式二：商务驱动型
伦敦•加纳利码头——工业码头变身新兴CBD， 改变了伦敦市金融和商业中心的格局
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成功关键驱动力
功能升级，满足了消费者复合型消费需求
产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有
多种功能的综合体
功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一
体，成为体验式的消费“目的地”
成为了城市地标
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以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
项目总投资：14亿元
项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场 2万平方米，64000平方米的绿地，水街 6000平方米，演艺舞台1000平方米。 基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、 购物于一体。

旧中心：中山路
新商业中心：天一广场
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打造城市新中心/城市新地标/城市名片
一流的团队合作/规划设计/经营管理 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应 城市文化诉求点/城市文化代言 功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、 居住等各种功能于一体 商业为核心驱动功能/其它功能为辅 商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮 商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌 商业形态：核心主力店带动商业经营
1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁
搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%
搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
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以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系 （关键绩效指标体系）
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
房价高速增长
宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居 全国第一
1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投
资走出负增长区
2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次 配套完善——商场、公寓
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/ 纪 念性/风格化建筑（群） 规划设计 一流的合作团队 经营管理 fdc.21ask.com 中管网房地产频道
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使楼市的发展更加均衡
柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开企
业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同比 增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收入 20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米，同 比减少50%
由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万平

金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金

保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦 地王大厦 华润大厦
发展银行大厦
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深圳•蔡屋围金融中心
位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets 区狗岛北部 规模 占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米 交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、 Jubilee地铁延线 入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司 出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴 克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面 功能组合 商务占95%，商业占5% 建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里， 已成为伦敦的地标
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产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心 已经无法满足消费者日益复合的消费需求
旧改推动下房地产超常发展
1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也
给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇
2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促