房地产交易中存在的法律问题及风险防范 石小巍

房地产交易中存在的法律问题及风险防范石小巍

发表时间：2019-03-27T09:54:11.537Z 来源：《基层建设》2018年第34期作者：石小巍

[导读] 摘要：随着社会经济的飞速发展，人们的生活水平有所提高。

华东政法大学上海市 201620

摘要：随着社会经济的飞速发展，人们的生活水平有所提高。虽然信息化时代的来临，以及教育的普及，培养了越来越多的高素质人才，但是人们对于现有的法律法规依旧缺乏认识。尤其是人们在进行购房时签订的购房合同，有时就会因为缺乏对法律的认识，从而增加了购房交易的风险。因此，为了保护购房者的基本财产，就需要对当今房地产法律进行完善和普及。本文主要分析了房地产交易中面临的四种风险，阐述了房地产交易中风险防范的几点相关措施，为未来的房地产交易提供了建议。

关键词：房地产交易；法律问题；风险防范

一、分析房地产交易中普遍面临的法律问题

（一）签订书面房屋合同的无效性分析

目前，在法治社会，法律具有强大的执行力和可靠性。人们在进行购房时，一般通过与卖方签订书面的房屋合同，来保证个人合法利益不受损失。另外，书面房屋合同的签订，是进行法律层次上的自我保护。因此在购房时签订的书面房屋合同是否具有合法的法律效益，这是房地产开发商和购房者需要明确的前提。如果一旦签订的房屋合同不具备法律效益，是无效的，这对于房地产销售商和购房者都是不利的[1]。

此外，如果出现如下两点事项，所签订的书面购房合同是不具备法律效益的。第一点，如果当事人隐瞒事实的真相，做出一系列的欺骗行为，不利于双方有效的签订合同，则所签订的房屋合同是无效的；第二点，如果当事人借助购房者当时所处的困境，强迫购房者签订霸王条款，所以对方在危急时刻所签订的合同也是不具备法律效益的。另外，如果买卖双方未签订相关的书面购房合同，而且没有证据作为考量，也认为房屋销售合同无效。

（二）房屋所有权问题与风险承担的分析

随着社会经济的高速发展，房地产企业之间的竞争压力非常大，不确定在某一时刻，某些房地产企业是不是就会面临破产。如果房地产企业将面临破产，所有的企业财产将会变成破产财产。但是，购房者已经缴纳资金购买的房屋，虽然没有取得房产证等一些相关证明，但是从法律层次上房屋已经归购房者所有，房屋也就不属于破产财产。在房地产领域，注册的有效性可能是针对未注册但已交付的房屋销售合同，而诚信收购系统不适用于房地产。在法律法规要求所有权转让执行特殊程序的情况下，完成特别手续的时间应为所有权转让的时间。中国法律上对于房屋合同，具有明确的规定，也就意味着房屋财产的损坏所产生的风险，是由当事人一方所进行承担[2]。

（三）购房之前需要交纳的定金与订金相关分析

在我国购买房屋之前，需要缴纳一定的费用，从而确保购房者以及房产开发商的利益。由于对法律知识的缺陷，在房屋订购书和缴纳的定金是否具有法律效益尚且处于不明确的状态。基于这种现状来看，大多数的房屋购买者在缴纳的定金和订金，认为这两个词并没有多大的区别，是同等概念的。也就是说，购房者可能认为后期若放弃购买房子，那定金是可以无条件退还的。实际上，这两个词的概念是有区别的，定金是有法律意义的，订金只是在意思上相似。因为定金和订金，仅仅是一个字的不同，所以两者之间在法律层次上就会有不同的效果。对订金的概述，通过中国立法的明确指出，订金和定金具有不同的法律效益，也就是说，如果缴纳订金的客户要求行使定金的权利，这在法律上是不允许的[3]。

（四）物业管理与房屋买卖的分析

房地产管理中，其中开发商是无权对购房者承包日后小区物业管理问题。因为就目前现存的房地产相关法律法规明确规定，房屋开发商是没有责任和义务对客户行使物业管理问题。参与购买和出售房屋的各方是开发商和采购客户，两个是销售合同。物业管理与房屋买卖是两个明确的概念，在房地产管理法律关系中行使相应的权利，不同于住房交易法律关系中的权利。总之，在购房者与房地产开发商之间不能直接确定销售合同有关于物业管理具体的规章条件，一旦不遵循法律法规，那必然会使房屋销售合同中的一部分条约不产生法律效益。另外，房地产开发商对造成的法律后果将会承担相应的法律责任[4]。

二、房地产交易中风险防范的有效措施探讨

（一）积极利用现代化手段，进行信息系统的开发

随着全球化信息技术的发展，可以在房地产行业中借助现代化技术手段，从而促进房地产行业的进步。比如，通过积极构建房地产市场信息系统的开发，实时监测房地产市场的基本行情，进而对市场中的基本信息流程加以完善，从而构建良好的信息管理系统，并最终完成开发商与客户之间的合理化交易。在这方面，有关部门需要加强沟通和信息整合，及时宣布供需和商品住房，加强舆论引导，完善相关法律政策，使人们群众对房价的上涨有一个明确的概念。对于购房者来说，在进行购买房屋时，首先需要进行一定的房屋法律法规的学习，其次在进行后期交易中，做到心中有数，以便避免一些法律上的陷阱[5]。

（二）培养房地产工作者的基本素质和道德素养

有时候，客户在进行购买房屋或者咨询业务时，可能会遇到一些综合素质较差的工作人员。因为综合素质决定了对客户的服务态度和方式，所以有必要对房地产工作者进行相关的素质教育。主要的培养措施，可以通过两个方面进行：一方面，给房地产工作者建立遵守法律的价值观，努力提高法律意识，每个从业者必须具有深刻的法律意识，并评估相关的法律知识，并牢固树立依法做事的原则；另一方面，广大房地产交易员工要时刻关注自己的形象，切实维护人民的利益。

（三）强制性构建和实施房地产法律法规

在房地产交易过程中，需要构建强制性的法律法规。从政府的层面上来看，政府必须承担当前房地产行业形势，在市场中发挥强制性作用，通过对房地产行业相关法律法规的完善，依照法律规范市场交易行为，保持房地产市场有序合理发展。为房地产市场的各种行动制定明确，标准化，可执行，易于操作的法律法规。另外，需要对房地产市场的侵权行为进行严厉打击，不允许有超脱法律之外的存在。最后，需要注重执法工作，加强执法工作，出台法律法规。

（四）加大诚信观念的宣传，改善社会风气

要努力提高社会的廉洁和道德，从各个方面和角度推进诚信原则，积极发挥新闻媒体的宣传的教育和监督两大功能，依托媒体宣传违