广州市白云区黄金围住宅项目定位报告

13% 5%
2015
2% 2016
中心六区同比增幅 白云区同比增幅
白云区 2014-2017 年季度商品住宅成交情况统计
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 9.09
5.00 1.10 0.00
41.75
16.38
21.98
11.68
12.05
130-150 9%
70-90 20%
110-130 16%
90-110 28%
三房占据成交主力，一步到位成为市场成交主流，尤其以90-130㎡户型最为集中！
本项目竞品供应结构
项目名称
一房 两房 三房 四房 平层 复式
面积 配比 面积 配比 面积 配比 面积 配比 面积 配比 面积 配比
保利华润紫云
344
305
390
250 198214 200
227
185
207206
176
171
150
11796
100
50
0
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
项目现状：黄金围货运站用地面积164728㎡，现主要做货运用途，建筑包括后勤楼、物流货仓办公及宿舍。
市 场 总体情况
全市 2014-2017 年季度新建商品房成交情况统计
500
467
450 400 350 300
401
387
368
318
428
418
356 319
376 306
364 323
287 296
—— 8.21% 83.95% 7.84% 100% ——
3.12% 46.88%
50% —— —— ——
—— —— —— —— 41.27% 58.73%
成交主力面积集中在82-110㎡的三房户型
市 场 参考售价
雅居乐万科热橙 均价：16000元/㎡
顺丰翠园
均价：15000元/㎡
富力桃园
均价：32000元/㎡
2181Βιβλιοθήκη Baidu 20950
24544
26192 26403
27437 25197
26492
24669
26198
33623 29340 27161
34092
15000
10000
5000
0 2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
成交均价(元/m2)
3供.0应0面积（万㎡）
罗冲围板块 2014-2017 年季度成交情况统计
2.80
2.50
2.00
1.50
1.00
0.84
0.63
0.50 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
0.09 0.00
0.16 0.00 0.00
0.40
0.00
0.17 0.00
0.000.07
5
10
恒大御府 20 4
区域内由于供应量较少，参考价值极低，建议参考白云区销售速度标杆项目作为市场出货参考统计： ➢ 越秀星汇云城2016-2017年在去化上连居区域榜首，85㎡复式明星产品国企背书；恒大御府成熟配套的特点，加以货量面积可控，
11.32
8.74 1.05
19.35 16.04 13.60
5.36
14.02 6.03
8.40 0.02
12.77
15.03
8.96
9.09 9.37
3.00
1.98
0.00
6.92 3.15
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
20947
20987
21246
22277
供应面积(万m2) 成交面积(万m2) 26211 27149
22734 23808 23896
30237
30929
34321
34304
32932
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2 成交均价(元/m2)
0.00 0.00 0.00 0.00
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
供供应应面面积积（(万m㎡2)） 成成交交面面积积（(m（万2万㎡) ㎡））
南沙区, 11.90%
荔湾区, 7.70%
番禺区, 9.35%
海珠区, 1.37%
花都区, 12.59%
黄埔区, 18.99%
越秀区, 1.19%
增城区, 22.82%
天河区, 5.47%
南沙区, 11.25%
荔湾区, 6.27%
从化区, 5.24%
番禺区, 海珠区, 11.26% 2.61%
花都区, 12.45%
成交均价(元/m2)
总结
Summary
➢ 板块供应量逐年递减：近三年间白云区新建商品住宅市场的供应量逐年递减，尤 其2016年总成交量是供应量的2.16倍，供求关系严重不平衡，可谓一房难求。
➢ 板块需求不断增长：10年间白云区增长了67万人，常住人口基数达244.19万人， 超全市的1/6，庞大人口基数打来了庞大的板块需求；
0.25 0.00 0.00
0.05
0.000.06 0.00
0.00
0.00 0.03
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
供供应应面面积积（(m万2㎡)） 成成交交面面积积（(m万2)㎡）
富力半岛
均价：32000元/㎡
富力金港城
均价：11000元/㎡
碧桂园空港国际
均价：11000元/㎡
在售项目 二手项目
富力城
均价：26000-30000元/㎡
保利华润紫云 均价：40000元/㎡
本项目竞品总体分析
黄金围项目位于石井板块，板块以及区域参考项目极少，故选取距离项目地理距离 较近的一二手在售项目作为参考，普遍售价在3万元左右； 考虑项目周边物流产业园聚集，在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的“碧桂园 空港国际”、“富力金港城”以及“雅居乐万科热橙”作为竞品参考； 保利华润紫云项目入市半年内由34500元/㎡均价上涨到42000元/㎡，2017年1-8月份 仅成交28套，受“限签”“限价”等多重政策影响，目前价格回落到40000元/㎡以下。
广州珠江实业开发股份有限公司
黄 金 围 项 目 产品定位报告
项目区位：黄金围货运站位于白云区石井镇朝阳村黄金围路1号，广清高速旁，距离朝阳立交驾车7分钟，驾 车40分钟可达珠江新城，驾车20分钟可达地铁3号线北延段嘉禾望岗站。周边以货运、物流产业为主，多村庄 （暂无拆迁规划），无新建住宅楼盘，配套薄弱。
成交均价 单位：元/㎡
广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅供 应 面 积 分 布
广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅成 交 面 积 分 布
白云区, 1.17%
从化区, 5.58%
白云区, 4.12%
增城区, 24.81%
越秀 区, 0.32% 天河区,
6.22%
89.55% 168-222㎡
83.57% 123-126㎡
50% ——
—— ——
10.45% 89-110㎡
2.56% 83-116㎡
9.46% 68-126㎡
—— 65-100㎡
—— 42-114㎡
89.55% 98-102㎡
97.44% 4
100% ——
100% ——
41.27% 44-102㎡
➢ 板块价格认知提升：市场对白云区认知提升，稀缺湖山资源分布，配套成熟，白 云新城几大豪宅拉高区域价值，。
市 场 户型面积
全市2016年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计
面积段分布
250-300 3%
200-250
300-400 3%
400以上 2%
2%
50以下
4%
50-70 6%
150-200 7%
30000 25000 20000
24276
24229 23244
23510 23504
23921
23932
22959
23265 23002
22250
15000
10000
5000 0
0
0
0
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
黄埔区, 17.32%
因土地供应的减少，中心区的市场份额占比呈下降趋势，外围区的成交上升。市场份额的减少意味着新 增供应量的减少，白云区一地难求。
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比
顺丰翠园（二手）
雅居乐万科热橙
富力金港城（二手）
碧桂园空港国际 （公寓）
——
83㎡
——
65-66㎡
—— ——
16.67% 83-89㎡
—— 68-74㎡
3.12% 81-86㎡
——
—— 89-110㎡
40.38% 89-116㎡
6.97% 82-100㎡
46.88% 93-100㎡
—— ——
89.55% 98-102㎡
市 场 去化速度
区域标杆项目月销售速度统计 （数据统计分别为2016年1-12月和2017年1-8月）
50 41
40
30
20
10
10
5
0 顺丰翠园
10 越秀星汇云城
20 4
恒大御府
2016年月销售速度 2017年月销售速度
项目
顺丰翠园 越秀星汇云城
2016年 月销售速度
10
41
2017年 月销售速度
供应面积 成交面积 单位：万㎡
18000 16000 14000
14144
15989
15154
14729
14536
14807
15402
15318
15684
15901
17351
17462
17465
16537
12000
10000
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
16562.15774 20325
21014.74221 22874
21511.53254 22901
24294.76927 24051
30735.46224 24639
中心六区成交均价 白云区成交均价
单位：元/㎡
2012
2013
27%
2014
2015
2016
27%
13%
2012
2013
2% 0%
2014
新市板块 2014-2017 年季度住宅成交情况统计
4.00
3.61
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50 0.00
0.00 0.06 0.00 0.04
0.000.03 0.00 0.08
0.20
0.19
0.00
0.00
0.16
0.09
0.00 0.00
0.00 0.09
0.18 0.00
12000 10000
8000 6000
9192
10956
10884
6955
8767
4000
2000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3 2016S4 2017S1 2017S2
成交均价(元/m2)
石井板块 2014-2017 年季度成交情况统计
0.12 0.10
0.10
0.08
0.06
0.04
0.02
0.02 0.01
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
0.02
0.01 0.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
10.45%
2.56%
——
——
58.73%
供应主力面积集中在82-110㎡三房户型
本项目竞品成交房型统计
项目 一房 两房 三房 四房 平层 复式
保利华润紫云
顺丰翠园（二手） 雅居乐万科热橙
富力金港城（二 手）
碧桂园空港国际 （公寓）
—— —— 100% —— 100% ——
16.99% 40.52% 41.18% 1.31% 98.69% 1.31%
0.25 0.00
2014S1 2014S2 2014S3 2014S4 2015S1 2015S2 2015S3 2015S4 2016S1 2016S2 2016S3
0.07
0.00 0.05
0.10 0.00
2016S4 2017S1 2017S2
供应面积(万m2) 成交面积(万m2)
40000 35000 30000 25000 20000