社区商业中的邻里中心与业主会所

社区商业中的邻里中心与业主会所

社区商业中的邻里中心与业主会所作者：佚名

时间：2008-7-2

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社区商业大Pk:邻里中心VS业主会所

概念分解:邻里中心VS业主会所

业主会所,是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所。

政策规定,开发企业在进行住宅开发时,必须要有相关的商

业配套,以保证小区居民的基本生活需求。尽管,业主会所作为一个“舶来品”,但在行业政策背景的参照下,从某种程度上讲,业主会所是行业政策催生下得以盛行的,对开发企业来说,这种盛年似乎也带着一种选择上的被迫与无奈。作为一种社区商业模式,业主会所从一开始便融合了公益性与商业性这双重属性。这双重属性似乎为后来的执行环节埋下了一个两难的伏笔。

邻里中心,是来自于新加坡的“舶来品”,首先落户于苏州工业园区,被成功复制、成功运作之后,便大面积在苏州铺开。作为一种社区商业运作模式,它集合了诸多的生活服务设施于一体,是一个综合性的区域市场。其主要特征是:集中化和集约化,建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式,改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式,而将这些商铺集中到住宅区中心,既解决了沿街底商与小区居民的矛盾,又为小区内外的居民提供了更大的便利。邻里中心在成功进行多年的推广及运作之后,于2002年年底,为“邻里中心”这四个字申请了专利。从此,“邻里中心”便作为一项专利产品,而被纳入企业化、市场化运作体系。

从一开始,邻里中心便把自己定位为:“服务于社区的商业”,请注意这里的“商业”二字。在商业与公益的把握方面,邻里中心的定位原则对于社区居民来说,似乎正应那句俗话:予是人情,不予是本份。但后来的事实却是,邻里中心在不予的前提下,对社区居民给予了大量的人文关注。

运作主体:一个服务对象,两种不同的心态

“邻里中心”、“业主会所”。这是一个服务区域内的两种不同的商业形态。前者,“邻里中心”从新加坡引进时,便以一种专业化、企业化的姿态游走在开发商与社区居民面前。一开始便告诉居民,这种商业模式是用来赢利的,它是便利的、便民的,但它不是免费或优惠的。这一姿态正好暗合了那句话:给你是人情,不给是本分。

邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品,进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。任何想使用“邻

里中心”商标的开发企业或社区,都要付费。包括“邻里中心”在内的任何事物都不能挣脱“物以稀为贵”的商业铁律。而此时,众多开发企业不但把这种商业模式当成房产交易的推进剂,甚至奉为社区商业经营的圭臬。而业主会所在建筑前期的论证阶段,相关的配套型物业并没有被放在一个重要的范围内进行科学的定位与考量。与业主会所相反,在邻里中心的开发过程中,那种“功能定位先行,开发建设跟进”的服务原则,却被开发企业贯穿于整个项目的始终。这是业主会所从没有过的待遇,因为这种商业运作模式毕竟花钱买来的东西,同时在“邻里中心”四个字的背后,还有一个策划运作的强大组织,他们比开发商更加专业。但“业主会所”四个字后面又是谁呢?

在开发过程中只要认真遵循邻里中心这种服务原则,那么后期的经营、管理、运行就已经被定下基调了。届时,真正运行起来的邻里中心就变成了一个综合性极强的中心大厦,它与百货、超市、商业街不同,有人将其喻为社区商业的第五业态。从层次服务上,邻里中心可以照顾到从普通大众到蓝领、白领的所有个性化需求。

业主会所,尽管也是一个舶来品,但从其引进时,便注定了它公众资源的身份与地位。不管是大开发企业,还是中、小地产商,谁都可以把这种模式拿来随意地进行修改与诠释。从而使业主会所这一商业模式,在背离自己原来本意的道路上越走越远。在一些行业媒体或记者看来,这似乎是对于业主会所的创造性突破。原本业主会

社区商业中的邻里中心与业主会所作者：佚名

时间：2008-7-2

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与失算,但木已成舟,为时已晚,自己的房子再卖钱也买不来后悔药。这种失败的例子,在众多类似的案例中,也仅是三千溺水,略取一瓢而已。

上述失败案例,其中的关键有以下几点:首先,业主会所这一社区商业模式,因其一引进便成了地产行业的公众资源,从而在众多诠释与实践中,其原有的本意遭到破坏与流失。最后的结果便是,小区内哪怕有一个澡堂子、一个麻将室,都可以称之为业主会所。其次,业主会所这一社区商业模式,其在策划、管理、运作、推广等层面上缺乏一个专业、有效的运作主体或运作组织,也就是说,缺少一个象“邻里中心”背后那样的一个推广、运作组织,其实,业主会所在引进时,也完全可以像“邻里中心”那样去进行企业化推广,但业主会所的命不好。其三,在开发建设前期市场分析与人群定位环节的缺席,有一些既便在席,也做得不好。

基于上述这些反省,我们也不难得出结论,邻里中心、业主会所,其背后完全是两个不同的运作主体。前者是组织化、专业化、企业化都很到位的策划管理机构,其经营主打是“邻里中心”,一旦经营不好,企业就吃不上饭;后者,业主会所的