长沙豪宅市场研究0907

板块
滨江板块 大市府板块 大托暮云板块
成交面积 （平米） 5118.78
7279.08
37436.44
芙蓉马王堆板块
0
高铁新城板块 含浦洋湖板块 隆平高科板块
麓谷板块 梅溪湖板块 省府红星板块 月湖城北板块 中心板块
合计
13278.29 9678.94
2646 0
21036.76 5186.26 68216.37
注：去化周期按近6个月去化均值计算 9
PartⅡ 未来市场预判
短期 库存
2016年可售量缩减，狭义库存压力降低，涨价动力提升。
去化周期决定涨价可能。 截至7月底，库存去化周期缩短至5.7个月，房价同比上涨6.29% 。
房价和去化周期反向变动
11
中短期 新开工
市场走高，新开工节奏加快，供应量将略有抬头，但半年内仍居历史低位。
建筑面积 14.99万方 建筑面积 21.94万方
建筑面积 1.70万方 建筑面积 11.15万方
建筑面积
建筑面积 27.06万方
建筑面积 3.76万方
建筑面积 39.57万方
8.67万方
建筑面积
建筑面积
建筑面积
23.27万方
30.35万方 商业用地 住宅用地
6.96方
建筑面积 60.46万方
建筑面积 27.02万方
3224598
各板块楼面地价 (201301-201607)
各板块楼板价呈“山峰”状，外低内高 铁三角：滨江、洋湖垸和中心 低洼地：雷锋金星北
各板块平均楼面地价(201301-201607)
483-
1983
1381-
10179
909-
1970 6837
8043124
13504180
15875647
14503962
佳兆业8号
项目分布
依托自然资源及区域发展，长沙别墅项目主要集聚在河西及河东的南北两端，星沙 及河东中心区别墅项目目前已较少，不成规模。
板块
代表项目
板块特征
金霞板块
•绿城青竹园、中铁水映加州、湘江一 •自然资源丰富。别墅产品较少，产品档次分明，主要分布在高尔夫景观
号
片区。多为品牌开发商，区域内别墅项目为长沙高端及顶级别墅代表。
洋湖垸
二 待开发建面100-200万方 梯 商业占比30-70% 队 传统或新兴热点板块
配套建设逐步完善 开发建设火热进行
四 待开发建面20-40万方 梯 商业占比50-70% 队 片区成熟度高
二、三级市场为主 待开发规模有限 且多为价值更高的商业
16
总结
楼市风向
02 供应
低位回升
04 营销
品质+体验
2016
长沙豪宅市场研究
目录 Content
1 长沙楼市简析 2 别墅产品分析 3 大平层产品分析
长沙楼市简析
土地 供销
供应大幅下挫，成交受限，源头上减少未来上市量。
建筑面积 20.81万方
建筑面积 38.72万方
内六区经营性用地成交分布图(201601-201608) 1-8月供应建面357万方 同比30%
备注：2015年1-8月住宅成交912万㎡、供应739万㎡
7
住宅整 体均价
住宅均价稳步上涨，未来房价保持上升态势。
内六区新建商品住宅成交均价走势(201407-201608) (单位：元/㎡)
8月均价
6593元/㎡
01 2016年8月内六区新建商品住宅成交均价6593元/㎡，是近两年以来的月度最高价。
8
住宅 库存
在连续8个月供小于求的楼市行情下，长沙库存量迅速下降，去库存战役完 美收官。预计后期供应量回升，成交平稳，库存继续下滑，下滑幅度趋缓。
长沙市内六区新建商品住宅存量及去化周期（201407-201608）
截止8月底，长沙市内六区存量863万方，按近六个月月均去化170万方计算，去化周期5.1个月。
金星北板块
•龙湖湘风原著、中粮北纬28度、盈峰 •生态环境优越，沿金星大道/雷锋大道分布，区域历经从价格阶段－景
翠邸、大汉汉园
观环境阶段－品质阶段
梅溪湖板块
•振业城、中海梅溪湖壹号、长房梅溪 •定位为依山伴水的城市湖居别墅，数量非常有限，产品档次较高，配套
香山、达美溪湖湾
较为齐全。
含浦洋湖板块 •北大资源时光、中海天鉴
龙湖璟宸原著 山与墅
新地谷山郡
珠江郦城 五矿沁园金城
藏珑湖上国际
成交活跃项目
振业城 达美溪湖湾
金色溪泉湾
爵世名邸
长房梅溪香中山海梅溪湖壹号
明昇壹城
中海天鉴 星语林汀湘十里
北大资源时光
美洲故事 长房半岛蓝湾
北辰中央公园 五矿万境蓝山
中航城 碧桂园南城首府
海尔云海湾
海伦堡爱ME城市 五矿龙湾别墅
橘郡礼顿山 卢浮原著
雷锋金星北板块 16% 梅溪湖板块 14%
11% 含浦洋湖板块 11% 省府红星板块
25% 其它
13
长期土 地供应
内五区缺地，出让土地集中在望城，优质土地难求。
交易量连年下滑，2016上半 年降至近八年最低水平，下 半年依旧从严控地。
2013
成交总建筑面积：
2279万㎡
楼面地价：
2002元/㎡
成交总建筑面积：
600-800㎡
800-1000㎡
＞1000㎡
总计
2
400-500万 1 1
500-600万 1 1 1 1
4
600-800万 800-1000万 1000万以上
1
2
3
1
2
1
1
10
2
2
11
1
2
16
6
17
总计
1 4 2 4 6 15 11 3 46
联排
联排别墅中主力成交为总价150-250万，单套面积段在150-300㎡之间产品。主力项目为 大托暮云板块海伦堡爱me城市，佳兆业8号，卢浮原著；月湖城北中铁水映加州等。 面积200-250平米，总价400-500万项目主要为梅溪湖长房梅溪香山，其次中海梅溪湖壹 号。
武汉
3357元/㎡
溢价 46%
2533元/㎡
1968元/㎡ 970元/㎡
2016 2016
整体溢价率 7.93%
长沙
成交13宗地 溢价仅1宗
武汉
成交71宗地 溢价17宗
整体溢价率 17.65%
溢
价 情上 况半
年
5
板块 土地
综合价值决定楼板价，地价区域分布外低内高。
以近3年各板块整体楼面地价为1875元/㎡为等价格线
消化总量 1-8月内五区别墅累计成交17.01万方，577套。
2016年1-8月内五区别墅成交走势
2016年1-8月月均销量
72套
销量排行 成交排名前列的别墅主要分布于岳麓区和开福区。
2016年1-8月五区别墅【销售面积】 TOP10
排名
项目名称
区域
销售面积
1
中铁水映加州
2
绿城青竹园
开福 开福
26524.19 21522.61
26
13
16
27
3
250-300㎡
5
30
40
17
4
3
16
5
300-350㎡
18
2
3
3
1
350-400㎡
1
3
4
400-500㎡
1
1
2
500-600㎡
1
1
1
总计
2
13
94
100
36
23
排名
项目名称
区域
销售套数
1
中铁水映加州
开福
76
2
佳兆业水岸新都
雨花
49
3
长房梅溪香山
岳麓
46
4
海伦堡爱me城市
雨花
45
5
五矿万境蓝山
雨花
40
6
青竹湖曦园
开福
31
7
绿城青竹园
开福
30
8
中海梅溪湖壹号
岳麓
28
9
碧桂园南城首府
雨花
26
10
卢浮原著
天心
25
板块成交
2016年1-8月内五区别墅成交统计（按板块）
1409万㎡
楼面地价：
1834元/㎡
2014
2015
成交总建筑面积：
楼面地价： 465万㎡ 1437元/㎡
供应收紧，价格平稳 成本适宜，即将稀缺
成交总建筑面积：
269万㎡
楼面地价：
1775元/㎡
201601-07
14
长期土 地供应
受土地出让收紧影响，商品房潜在供应减少，但商办类远期经营风险 仍不小。
2011-2016年7月内六区成交但尚未开发土地建面共3034.39万方(实际待开发量大于
招拍挂数)，在今后几年陆续上市； 商办类待开发占比仍占半数，远期经营风险不容小觑。
总建面387万方 其中， 商办：93万方 住宅：294万方
总建面459万方 其中， 商办：246万方 住宅：213万方
总建面775万方 其中， 商办：371万方 住宅：403万方
0 169876.92
成交套数 （套） 22 27 174
0
55 31 7 0 83 17 161 0 577
均价 （元/平米）
12025 10579 9224
——
13749 9963 13768 —— 19706 9750 13704 —— 12946
2016年1-8月內五区别墅成交统计（按别墅类型）
01 政策
维持宽松
多维度诠释 长沙楼市良
性向前
03 量价
高位前行，全年量价齐涨
17
别墅产品分析
项目分布
1-8月，长沙别墅成交活跃项目共39个，主要分布在月湖城北、雷锋金星北、梅溪洋湖和南 城板块，二环外至三环周边居多。
大汉汉园 盈峰翠邸
金地三千府 中粮北纬28°
天麓小区
绿城青竹园中铁水映加州 青竹湖曦园 湘江壹号 深业堤亚纳湾
•属于原生态保护区，环境优势明显，但整体品质一般，且没有形成纯低 密度住宅区，竞争优势不明显
南城板块
•南城首府、卢浮原著、佳兆业8号、 五矿万境蓝山、中航城
星沙月湖板块 •藏珑湖上国际花园、金色溪泉湾
•集中在天际岭森林公园和暮云，配套齐全，生态资源一般。同类别墅较 多，竞争较大。
•依托月湖公园、星沙公园等自然资源，形成别墅聚集区。目前区域别墅 多为尾盘，潜在别墅货量少。
待开发建面＞280万方 一 商业占比50% 梯
最新撤县并区片区 队
离主城区最远 片区成熟度低
待开发建面70-90万方 三 商业占比100%、40% 梯
多处于规划阶段 队
片区成熟度较低 滨江、大王山几乎全为商
业用地
望城中心区 金星北
省府红星 大市府 梅溪湖 大托暮云 高铁新城
滨江 大王山 月湖城北
中心 芙蓉马王堆
销量是新开工的预警指标。 依照长沙近几年新开工与销量变动关系，政策正向刺激后，销量上涨，新开工随之增多。
据新开工和库存推算，未来商品房总供应在1400万方，按今年上半年去化速度，最多消化 10个月。
12
中短期 新开工
下半年新增供应集中在热点板块和新兴板块。
滨江板块
23%
2016上半年各板块新开工占比
总建面795万方 其中， 商办：487万方 住宅：308万方
总建面380万方 其中， 商办：224万方 住宅：160万方
总建面269万方 其中， 商办：180万方 住宅：89万方
2011
2012
2013
2014
2015
2016.01-07
商办 50%
住宅 50%
15
长期土 地供应
新兴片区压力更大，核心片区进入机会很小。
3
青竹湖曦园
开福
13807.89
4
长房梅溪香山
5
佳兆业水岸新都
6
海伦堡爱me城市
7
五矿万境蓝山
8
碧桂园南城首府
9
天麓
10
中海梅溪湖壹号
岳麓 雨花 天心 雨花 雨花 岳麓 岳麓
12046.96 11019.19 8351.79 8004.05 6732.34 6557.55
6436.3
2016年1-8月五区别墅【销售套数】TOP10
独栋
独栋别墅成交主力面积段集中在600-1000平米，主力总价段集中在600800万，1000万以上。绿城青竹园项目在独栋别墅成交中独占鳌头。
独栋别墅分面积段/总价成交（2016年1-8月）
独栋别墅
350-400万
250-300㎡
300-350㎡
1
350-400㎡
1
400-500㎡
500-600㎡
联排别墅分面积段/总价成交（2016年1-8月）
联排别墅
100万以下
100-150 万
150-200 万
250-300 300-350 350-400
万
万
万
400-500 万
500-600 万
600-800 800-1000
万
万
总计
≤150㎡
2
5
2
1
150-200㎡
2
33
13
2
200-250㎡
6
26
商住用地
1-8月成交建面336万方 同比9%
1-8月成交土地15宗 同比62%
源自文库
4
楼面 地价
低位上涨，少溢价，制约新房量价大幅上涨。
内六区成交土地价格分布图(201601-201608)
1109元/㎡
梅溪湖 4147元/㎡
2985元/㎡
仅1宗，为 新河三角洲 纯商业用地
楼
面 均上 价半
年
长沙
1775元/㎡
别墅类型
独栋 双拼 联排 叠加
合计
成交面积 （平米）
29859.73 36359.03 85525.87 18132.29 169876.92
成交套数 （套）
46 97 340 94 577
均价 （元/平米）
16957 14640 11661 9008 12946
1、板块来看，大托暮云、月湖城北、梅 溪湖以及高铁新城为别墅主力成交板块。 2、从成交的别墅类型分析，联排别墅市 场接受度最高。
15164841
15003000
10203106
10723033
＜1K 1K-2K
2K-3K ＞3K
14502984
6
住宅 供销
背道而驰，缺口增大，成交量上涨至近六年最高值。
2016年1-8月
同比 28%
住宅成交
1167万㎡
同比 1%
2016年1-8月 住宅供应
748万㎡
供销比0.64 供应： 月均94万㎡ 成交： 月均146万㎡