论业主委员会的法律性质

论业主委员会的法律性质

摘要：《物权法》、《物业管理条例》及其他相关法律法规，都没有明确规定业主委员会的诉讼地位，以至于在司法实践中，各个地方法院对业主委员会的诉讼地位的理解出现偏差。分析目前实务界和理论界在业主委员会诉讼地位方面存在的分歧，探讨实务界和理论界对业主委员会诉讼地位存在分歧的原因，提出完善业主委员会诉讼地位的途径，希望通过对业主委员会诉讼地位的探讨，能对我国业主委员会诉讼地位的研究有所裨益，对促进我国社区和谐发展有所贡献。

标签：业主；业主委员会；诉讼主体地位

一、当前实务界和理论界在业主委员会诉讼地位方面的分歧

（一）实务中的分歧

实务中关于业主委员会诉讼地位方面的分歧存在于以下两个方面：

1.法院判决的分歧

业主委员会作为小区管理业务的执行者，实践中它被赋予了实际管理职权，并且对小区共同管理业务实施法律救济。然而，业主委员会要参与诉讼，法律上却没有对其身份做出任何规定，这必然造成了司法适用上的不统一。近几年，在关于业主委员会的诉讼案件中，对于业主委员会的法律性质主要存在两种不同的看法：1）业主委员会不具有民事权利能力，也不具备诉讼权利能力。2）业主委员会虽然不具备民事权利能力，但是具有诉讼权利能力，有当事人资格，属于《民事诉讼法》第49条规定中的“其他组织”。深圳南天一花园业主委员会诉深圳市城市建设开发（集团）等公司侵权一案即为例证。法院在有关业主委员会法律性质案件方面所做出的判决表明，当前各地法院对业主委员会诉讼地位的认识是有争议的。

2.相关规定的分歧

当有关省市的高院作出业主委员会可以以自己的名义参加诉讼这一规定的同一时期，上海、北京、广东和重庆等省市的高院相继对业主委员会的诉讼地位作出了规定。2003年8月2日最高院做出的（2002）民立他字第46号批复规定：“业主委员会在‘房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房’时，可以自己名义提起诉讼。”另外在《物权法》的立法过程中对业主委员会的诉讼地位也存在争议。

本文认为当前我国实务界不但对业主委员会是否具有诉讼地位存有争议，而且认为业主委员会具有诉讼地位的法院对业主委员会能够起诉和应诉的范围以

及是否需要获得授权也很有争议。

（二）理论界的分歧

综合学者的研究,我国理论界关于业主委员会的法律性质问题,主要有三种不同的观点:

1.业主委员会是独立的社团法人

其主要理由为:1)按照《物业管理条例》和其他相关规定,业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织,也有自己的章程。2)现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。3)业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权,如对外签订合同、进行诉讼等等。

2.业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织

其主要理由是:1)业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立的,具有合法的地位,有一定的组织机构和运营财产,符合《民事诉讼法》所规定的“其他组织”的构成要件。2)业主委员会并非各个业主的一种简单聚合,有一定的组织性和稳定性,并且长期固定存在,就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任,在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利,有独立的诉讼主体资格。

3.业主委员会既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格

其主要理由为：1)业主委员会既不从事经营活动,业主也不缴纳款项给业主委员会运作,所以业主委员会并没有自己独立的财产。2)当在实践中涉及纠纷诉讼事务时,业主委员会是受权于全体业主,并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。

纵观我国业主委员会在法律体系中的定位,我们不难发现在我国现有的有关业主委员会法律性质的法律、条例及司法解释中均存在模棱两可、莫衷一是的缺陷。而业主委员会法律性质的界定缺失,意味着这一现实存在的主体未得到法律的认可,这也是我国业主委员会法律制度不完善的最大弊病。

二、本文解决业主委员会诉讼地位的构思

本文认为业主委员会是具有诉讼地位的，并且其诉讼地位基于所有其职权范围内的管理业务。业主委员会之所以能够以自己的名义起诉和应诉，是基于它管理人的身份。具体依据有以下四个方面。

（一）赋予业主委员会诉讼主体资格立法上的依据

根据我国现行《民事诉讼法》第108条之规定“起诉必须符合下列条件：1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；2）有明确的被告；3）有具体的诉讼请求和事实、理由；4）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”从该条款来看，适格当事人需要具备的条件中的两个是：首先，要与案件有直接利害关系；其次，是公民、法人或其他组织。就业主委员会来看，本文认为是不能满足现行《民事诉讼法》中关于适格当事人的条件的。业主委员会确实不能满足《民事诉讼法》中适格当事人的要件。然而，这是否就是说业主委员会一定不能具有诉讼地位了呢？本文认为并非如此。即使业主委员会不能满足现行《民事诉讼法》适格当事人要件，它依然还可以成为实际诉讼中的适格当事人。它之所以可以成为适格当事人，是基于它的管理人身份。对他人的权利依法行使管理权的人基于它管理人的身份具有诉讼地位，不仅有理论上的支持，也有实务上的支持。

（二）赋予业主委员会在建筑物区分所有权制度中的依据

从我国小区共有部分的共同管理实践来看，业主委员会是小区的实际管理机关。虽然我国《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”但是对于动辄成百上千的小区业主来说，要大家共同对小区实施管理是不切实际的。人人负责的结果，必然是人人不负责。另外小区的管理是一项非常繁琐的工作。因此，业主往往通过业主大会选举出具体的管理人，通过管理人来对小区实施更加科学和有效的管理，业主委员会往往就是实践中的管理人。业主们通过业主大会对小区内重大的事务进行决策，至于具体的管理工作都交由业主委员会来执行。

（三）赋予业主委员会诉讼地位在实务上的依据

我国《物权法》和《物业管理条例》中明确规定了业主对小区专有部分以外的共有部分具有共同管理的权利。但是基于全体业主在实施共同管理方面的操作上的困难，因此，其中还规定了两个实施小区共同管理的机关，即业主大会和业主委员会，以便能对小区共有部分实施更加科学有效的管理。虽然《物权法》和《物业管理条例》规定了两个管理机关，但实际上的各种管理工作是由业主委员会来执行的，业主大会并不对小区共有部分实施直接管理。（四）赋予业主委员会诉讼地位在比较法上的依据。从比较法的角度看，在建筑物区分所有制度方面立法较成熟的国家，在立法上都明确赋予了业主委员会以诉讼地位。

本文认为由业主委员会代表业主就涉及业主共同利益的管理事务实施诉讼，无论从民事诉讼理论、现行建筑物区分制度、还是实务和比较法上都有充分的根据。因此，为了解决当前业主共同权益遭受损害却无法得到救济的困境，我国法律应该承认作为管理人的业主委员会的诉讼地位。从而为切实维护业主的共同利益提供法律依据。

三、完善我国业主委员会诉讼主体地位的立法建议