中国房地产泡沫何时破灭

中国房地产泡沫何时破灭?

1、中国房地产市场是否存在泡沫？

中国房地产市场不仅存在泡沫，而且泡沫严重！

在城镇化率比较高的国家，其中心城市的的住房价格一般为该国人均月收入的3倍左右，如美国的纽约曼哈顿，日本的东京。2013年，曼哈顿的平均房价基本维持在12000美元/平方米，美国人均月收入为4100美元，可见曼哈顿房价一般为美国人均月收入的大约3倍。日本东京方圆52公里内的平均房价为91万日元/平方米，日本国民的人均月收入为32万日元，东京房价基本稳定在人均月收入的3倍附近，并且这种房价收入关系已经维系了十年以上。欧洲的英、法、德等国亦然。这些国家的城镇化率都在70%以上。

当然在城镇化率比较低的国家，其中心城市的的房价收入比可以维持在较高的比例，在城镇化率达到40%时，6倍一般被认为是较高的可接受范围。

毫无疑问，中国的中心城市为北京、上海，且两地相似区域内的房价基本没有区别。在北京、上海城区方圆50公里范围内，按照2013年上半年的数据，平均房价为44000元/平方米，中国大陆人均月收入为3600元，房价收入比高达12倍，可谓泡沫极为重要。

其实2008年以前中国的房地产市场并不存在泡沫，并且发展相对健康。自2009年起，中国房价开始快速上涨，北京、上海两地房价带头大幅飙升，短短5年内达到了现在的泡沫高度，见图一

从图一中可以明显看出北京、上海两地的房价在2008年之前相对合理，图中的合理房价曲线为根据中国大陆城镇化率核算的相对合理房价。中国大陆2005年至2008年的城镇化率分别为42.3%和46.42%。

当前房地产市场泡沫形成的原因是多方面的，逐一列举的意义已经不大。关键是如何化解当前的房地产市场泡沫，如果处理不好，其对经济发展及社会的危害甚至是毁灭性的！

2、日本房地产市场泡沫的启示

日本房地产市场泡沫的破裂对中国有很好的警示作用，下面稍作简述。

日本的房价自1981年开起了10年的快速上涨，涨幅远超人均收入增长、并形成泡沫。泡沫终于1991年开始破裂，房价开始下跌，导致经济发展停滞达20年以上，至今未见明显起色。

中心城市东京的平均房价下跌幅度超过50%，1991年时的平均房价为215万日元/平方米，而现在的2013年东京平均房价仅为91万日元/平方米。详见图二

在1991年日本房地产市场泡沫破裂时，东京的平均房价为国民平均月收入的8倍。和中国不同的是，日本在1971年即达到了70%以上的城镇化率。

目前北京、上海的平均房价已经达到了中国大陆居平均月民收入的12倍以上，中国能避免‘日式’房地产市场泡沫破裂吗？

3、中国房地产市场泡沫何时破灭？

按照现有的数据，2013年中国大陆城镇化率将为54%，以当前的发展速度，2022年城镇化率将达到70%以上。透过中国过去20年的发展历程，以及可借鉴的发达国家过往经验，未来20年在城镇化和经济结构转型两大背景下，中国大陆的居民平均月收入将于2033年达到15000元人民币，相当于中等发达国家水平。见图三

即便北京、上海的房价20年内不再上涨，到2033年，房价收入比才能回到3

倍合理水平。这说明中国已经透支了未来20年的房价，可见当前住宅房地产市场泡沫的严重程度。

综观目前中国的发展模式，房地产市场泡沫短期内不可能破灭，甚至10年内都不会破裂，但不排除小区域局部阵痛。

日本房地产市场泡沫的生成与破裂很值得借鉴，这主要是因为中国和日本在货币政策方面有非常相近之处，如货币供应量增速、汇率方面。见图四

自2005年以来，人民币兑美元的升值步伐正沿着1971年日元兑美元的升值轨迹运行，不同的是日元在升值过程中振幅较大，人民币是小碎步的方式升值。

依照目前的升值轨迹，2025年前后(考虑到中国GDP增速相对较快，时间有可能提前到2021年前后)，人民币兑美元将升值到1美元兑换3~3.5人民币，北京、上海的平均房价也将涨升到每平方米9万至10万元人民币甚至更高。随后几年北京、上海的房价将开始逐年下跌，全国其它地区跟跌，进而引发中国房地产市场崩盘，泡沫彻底破裂。

4、如何化解中国房地产市场泡沫?

综上所述，以下三种方案不失为解决当前中国房地产市场泡沫的良方：

方案一、推倒重来

既然房地产资产泡沫已经如此严重，干脆就让其尽快破灭，主动刺穿泡沫。在

1-3年内通过增加土地供给、收紧货币供应量等方式，将北京、上海的平均房价压制到每平方米2万元以下的合理范围内。具体可采取类似美国处理2008年金融危机的方式，即便导致部分企业和金融机构破产也在所不惜。但这样的解决方法也最彻底，经济发展将很快获得重生、并焕发活力。当然，这样做会触动部分集团的利益，要冒一定的政治风险。

方案二、维持房价20年不变

如果要维持房价20年不变，纯市场的方法比较困难。需要回到计划经济时代，当然是只针对房地产市场。在未来20年内，对于相同区域高于当前房价的项目，不再授予销售许可证。直到20年后房价为3个月的居民平均月收入为止。

方案三、无为而治

现有的货币政策不做重大调整，继续保持现有的广义货币供应量增速政策，预调微调，无为而治。这种方案可能将重蹈日本房地产市场泡沫破灭的覆辙，除非通过操纵汇率的办法，使中国居民收入在世界上始终保持较低收入水平，但这和改革的目的相违背。

2013年7月