土地增值税清算全流程答疑
土增清算流程及注意事项
土增清算流程及注意事项土增清算是指根据法律法规的规定，对土地增值税的征收进行结算和清理的过程。
下面将对土增清算的流程和注意事项进行详细的阐述。
一、土增清算流程：1.确定纳税人：首先需要确定哪些单位或个人是土地增值税的纳税人，一般是以土地转让行为为依据。
土地转让方为纳税人，而土地购买方一般不是纳税人，需依法提供相关证明材料。
2.查清纳税义务：纳税义务主要包括土地增值税的计税依据和税率。
计税依据一般是土地转让的代价，税率由税务部门规定。
3.缴纳税款：纳税人在取得土地转让收入后，需要按照规定时间向税务部门申报并缴纳土地增值税。
纳税人可以选择一次性缴纳税款，也可以按照分期缴纳的方式进行，但需按时缴纳相应的税款。
4.办理纳税申报手续：纳税人需要填写《土地增值税纳税申报表》等相关表格，同时提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等，并将申报表和相关材料提交给税务部门进行审核。
5.接受税务机关检查：纳税人在办理纳税申报手续之后，税务机关会对申报表和相关材料进行审核。
如发现问题或有疑义，税务机关可以组织实地检查，查询相关纳税资料，以核实申报情况。
6.完成土增清算：经过审核和核实后，税务部门会出具《土地增值税结算通知书》，通知纳税人缴纳土地增值税。
纳税人在规定时间内缴纳税款后，即完成了土增清算的流程。
二、土增清算注意事项：1.及时了解法律法规：纳税人在进行土增清算前，需要了解相关的法律法规，包括土地增值税的征收标准、计税方法、缴纳期限等内容，以确保符合法规的要求进行清算。
2.准备齐备材料：纳税人在申报土地增值税时需提供相关的证明材料，如土地转让合同、土地估价报告等。
为了避免延误清算进程，纳税人需要提前准备齐备这些材料。
3.注意税款缴纳期限：纳税人需要按照规定的时间缴纳土地增值税，如不能按时缴纳，可能会面临罚款或其他扣罚措施。
因此，纳税人应当做好时间控制，提前规划好资金安排。
4.合理规划纳税筹划：纳税人可以通过合理规划和筹划，选择更为优惠的纳税方式，如分期缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。
房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。
下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。
一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。
开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。
2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。
增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。
3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。
税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。
4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。
二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。
2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。
3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。
4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。
5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。
土增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书一般要求企业在90天内递交清算资料在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件;其中,土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续;原则上达到应清算条件的项目,纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续;对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算,可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售预售许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的;根据新规,对于达到可清算条件的项目,销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年,但销售比例达到95%的项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知;备注：企业在自行测算销售比例时,应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内;对于所有楼栋及车位的面积,建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告,2、建设工程规划许可证,3、总规图;二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料;包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证;2、明确项目情况;项目的分期情况,是否存在有争议的地方需要与税局进行协商;项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况,是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋,人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况;3、账务资料的准备;科目余额表、序时账、辅助余额表、成本报表、合同台账等;在准备账务资料时,需要核对合同台账的已入成本数是否与入账金额一致,科目的辅助合同名称与客商是否与合同台账一致,有无存在成本或者合同放错分期的情况;合同台账需要核对是否存在一个合同对应多个分期成本的情况,合同台账中的成本计提数据是否合理;4、与税局沟通需要提供资料的清单及数据的填列方式需要与税局确认清算中所有需要提交的资料清单以及需要使用固定模版填列的资料的电子模版;5、合同与结算资料的准备根据合同台账整理出所需合同的清单,并对应合同清单整理所有已结算合同的结算书;在拿到合同与结算资料后与合同台账进行比对,筛选出结算书的结算金额与合同台账上的入账成本及结算金额差异的部分进行进一步确认,查明差异原因;对于主体工程的合同及结算资料,需要核对是否包含甲供材部分及地下室的成本是否可以单独进行拆分;三、附件资料的提供具体视税局的要求而定凭证所对应的附件包含但不限于银行回单、发票、工程量清单、分段结算书;结算书对应的附件包含但不限于开工令、竣工验收证、结算表、三方确认函、工程图纸四、计算底稿具体实际操作视各个税局的要求来定需要先与税局沟通清算方式,是采用两分法还是三分法1、收入的确认需要与税局确认普通住宅与非普通住宅的区分标准,一般在住建局与税局的网站也能查询到;房屋的销售时间为网签时间,对于不同销售年度有不同区分标准的项目,需要注意房屋的销售时间;备注：目前房屋的网签时间为销售合同编号的前6位,如果两者差异较大需要查明原因,不能直接采用明源系统里的销售时间;2、面积的确认面积的确认顺序为1、确权明细报告或者实测报告2、建设工程施工许可证3、建设工程规划许可证4、总规图;目前南海与韶关的税局的要求是在不同分期间的成本的分摊是根据每个分期的总建筑面积进行分摊即包含架空层等不可售面积,在分期内各个业态的成本需要分摊的部分,依据可售建筑面积进行分摊;车位的面积一般采用建筑面积,如果在实测报告中只有套内面积则采用套内面积;不能办理权属转移登记手续的人防车位的面积依据人防设施竣工备案文件进行确定;3、成本的确认对于能直接按照受益对象归集的成本,则按照受益对象进行归集,无法按照受益对象归集的,则按照不同类型的房地产可售建筑面积进行分摊;1土地成本：需要在分期内分摊的土地成本,可以按照占地面积、建筑面积、基底+占地面积进行分摊;根据新规,国有土地使用权出让合同或其补充协议注明,地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,土地出让金直接归集到对应的受益对象地上部分或者地下部分;备注：目前税局的操作方式对于可售车位需要分摊土地成本,土地出让滞纳金也可以据实扣除;2开发成本：前期、基础、建安、配套成本按照可售建筑面积进行分摊,对于能直接归属于地上建筑物与地下室的成本要直接归集;人防车位的成本,对于不能办理权属转移登记手续的人防车位,其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内外装修费用的建筑安装工程费中计算;建成后产权属于全体业主所有或无偿移交政府的,其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;机械车位的成本,穂地税函〔2016〕188号文件规定,对出租、自用的机械车位,土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用;其中,机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的,按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除;人防地下车库、机械车位的建筑面积按房地产产权证或房屋面积测量成果报告书记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定;“另共有面积”的分摊原则按照房屋面积测量成果报告书注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定;配套设施的成本：小学、幼儿园等配套设施,如果移交给政府或者产权属于全体业主所有,则可以全额扣除成本,此时需要有移交政府的文件或业主委员会签属的移交文件;否则需要独立归集成本作为不可扣除成本剔除;开发间接费用,分期内所有楼栋均竣工备案后原则上不可以分摊开发间接费用,开发间接费用分摊可以采用建筑面积、开发成本占比、完工进度占比等方式进行分摊,具体分摊方式视每个项目而异;3房地产开发费用利息支出;利息支出如果据实扣除,需要提供贷款合同、金融机构证明,利息支出银行回单和计息单,证明贷款利率不高于商业银行同类同期贷款利率且对应贷款全部用于本项目的开发建设,没有使用于其他项目;如果利息支出小于土地成本和房地产开发成本合计数的5%,建议直接按照比例进行扣除;利息支出据实扣除的分摊方式参考开发间接费用的分摊方式;其他房地产开发费用土地成本和房地产开发成本合计数的5%4相关税金与销售房产相关的营业税、城建税、教育及地方教育费附加和堤围防护费均可以按照收入金额计算扣除;新规明确规定列入“税金及附加”科目核算的,与房地产转让相关的税金可以扣除,故目前营改增之后的产权转移的印花税可以扣除;五、其他注意事项1、每个项目需要结合楼盘的具体情况进行不同分摊方式的测算,对于普通住宅增值率接近20%的情况,需要调整相应的分摊方式;例1、主体工程合同对应的是部分楼栋,如果该部分楼栋没有地下室,该主体合同所对应的全部成本可全额分配给地上建筑物,不用分摊给地下室;或者存在地下室的主体合同中,地下室是单独进行结算,则地下室的成本可单独归集;例2、户内外装修、园林、绿化等成本可只分摊给地上建筑物;2、对于存在结算金额与入账成本数有差异的情况,如果为赶工奖等原因导致的入账成本金额大于结算金额,则结算资料可暂时先不提供;对于其他情况需要查明是否存在分段结算或补充结算等情况;3、代收费用的处理如果代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,地计算增值额时不允许扣除代收费用;代收费用一般包含城市基础设施配套费、墙体材料专项基金、白蚁防治费、门楼牌费等;4、开发间接费用中,属于前期物业费用、财务顾问费等应归属于期间费用的成本,一般不允许扣除;对于非项目部门用电、用水、工资等支出,存在不允许扣除的情况;5、红线外支出,发生于红线外的类似人行天桥等建筑的成本,一般不允许扣除,如果存在政府要求企业必须建立,或者在开发立项时明确注明建造相关建筑的文件,可以争取扣除;6、成本计提数,清算初稿中应包含成本计提数,待税局后期调整时按照扣除后期取得发票后的金额进行剔除;7、根据新的土增税申报表,房地产开发成本五个一级分类下新增加了二级分类,企业在填列申报表时需要按照二级分类明细进行填列;现部分税局要求填写房产工程造价数据采集表,税局依据企业提供的造价数据采集表和土增税清算可扣除成本金额,计算对应二级分类明细下的施工成本,与当地公布的土地增值税扣除项目金额标准进行比对;如果施工成本超过当地标准,需要额外提供材料进行解释说明;六、申报注意事项1、根据新规,在企业提交土增税清算资料给税局的同时,需要按照企业提交的预计补缴土增税金额进行预申报入库,在税局审核完毕清算资料出具清算结论时,再进行补充缴纳或者退税;对于需要补缴土增税的项目,在提交清算资料给税局之前需要将资料报集团审批;2、税局出具交换意见稿后,出具清算结论之前,需要提前准备好向集团报审的资料,待清算结论出具后即时报集团审核;。
土地增值税的清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。
税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。
2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。
3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。
我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。
5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。
6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。
三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。
四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
房地产行业土地增值税清算流程及风险控制
房地产行业土地增值税清算流程及风险控制近年来，我国房地产行业发展迅猛，投资规模不断扩大，土地增值税也成为了一个重要的财政收入来源。
土地增值税清算流程及风险控制成为了房地产企业必须要掌握的重要知识。
一、土地增值税清算流程1.确定用地性质和用途土地增值税清算前，需要先确定土地的用地性质和用途，如果需要转让，则需要申请转让许可并进行备案。
同时，还需要在政府部门备案，进行用途规划和审批。
2.确定土地增值税计算基础土地增值税计算基础是指土地的评估值和增值率。
评估值需要根据土地所处地区、土地性质、用途等因素进行评估；增值率的计算需要按照当地税务部门颁布的相关政策进行计算，通常是根据土地增值额和土地持有期长短进行不同的计算方法。
3.计算土地增值税根据上述计算基础，可以计算出土地增值税。
需要注意的是，如果土地持有期不足两年，则还需要支付营业税、个人所得税等其他税种。
4.申报纳税土地增值税计算出来后，需要在规定时间内进行申报和缴纳。
如果未在规定时间内完成申报和缴纳，则需要支付罚款和利息。
二、风险控制1.合规经营房地产企业需要合规经营，遵守相关法律法规，不得以违法手段获取不当收益。
另外，土地转让价格的高低也需要遵守市场价格规律，避免走偏。
2. 跟进政策变化土地增值税的计算方法和政策在不同地区会有所不同，房地产企业需要及时跟进政策变化并作出相应调整，以避免因政策变化升高税负。
3.规划低税负结构在土地的规划和开发过程中，需要合理规划低税负结构，尽可能减少土地增值税的负担。
比如，可以引入合作开发等模式，将土地的开发和建设分开，减少土地增值税的负担。
总之，房地产行业土地增值税清算流程及风险控制需要考虑细致全面，从评估土地价值到计算税率，再到申报缴纳等环节，都需要严格遵守相关规定，降低风险，保障企业的稳定发展。
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。
土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。
下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。
一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。
预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。
2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。
3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。
其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。
4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。
二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。
企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。
然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。
2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。
例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。
企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。
3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。
根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。
总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。
在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。
在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。
准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。
土地增值税清算流程
土地增值税清算流程
1.合同签订：土地转让双方在确定土地转让条件和价格后，签订土地
转让合同。
合同中应明确双方的权利和义务，包括土地增值税的计算方式
和结算时间等。
2.评估和确认增值额：土地转让方需要委托独立的评估机构对土地进
行评估，以确定土地的增值额。
评估机构应根据市场价格和相关政策进行
评估，并出具评估报告。
土地增值额的确认通常需要国家税务机关的审核。
3.纳税申报：土地转让方需要按照规定的时间和方式向税务机关纳税
申报，并提交相关材料，包括土地增值税纳税申报表、土地转让合同、评
估报告等。
纳税申报的内容应包括土地增值税的计算基础和应纳税额等。
5.付款和发票开具：税务机关确认土地增值税的应纳税额后，土地转
让方需要及时向税务机关缴纳税款，并要求税务机关开具增值税发票。
土
地转让方要保存好缴纳税款的凭证和发票，作为纳税的证明。
6.税务登记和备案：税务机关在土地转让方缴纳土地增值税后，会进
行税务登记和备案。
税务登记将纳税人的信息纳入税务系统，并为纳税人
开立纳税专用账户，以备以后继续纳税和查询税务信息。
7.税务监察和追溯：税务机关有权对土地转让方进行税务监察和追溯，以确保纳税的合规性。
如果发现纳税申报不实或者存在其他违法行为，税
务机关可以要求土地转让方补缴税款，并可能对其处以罚款等行政处罚。
8.税务清算和报表编制：土地转让方可以根据需要编制税务清算报表，以便于核算土地增值税和了解税务情况。
税务清算报表应包括土地转让方
的纳税记录、增值税发票、税务登记信息等。
谈谈您对土地增值税清算流程的理解
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土地增值税清算流程
土地增值税清算流程土地增值税清算是指在土地使用权出让、转让或者变更时，依法应当缴纳土地增值税的纳税人，按照国家税收法律法规的规定，对土地增值税进行结算和缴纳的一系列流程。
下面将详细介绍土地增值税清算的具体流程。
第一步，确定土地增值税纳税义务人。
在进行土地增值税清算之前，首先需要确定土地增值税的纳税义务人。
根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的纳税义务人包括土地使用权出让、转让或者变更的受让人。
因此，确定土地增值税的纳税义务人是土地增值税清算的第一步。
第二步，计算土地增值税应纳税额。
确定了土地增值税的纳税义务人后，接下来需要计算土地增值税的应纳税额。
土地增值税的应纳税额计算公式为，土地增值税应纳税额 = （土地转让价款土地取得成本）×土地增值税税率。
其中，土地转让价款是指土地使用权出让、转让或者变更的价款，土地取得成本包括土地使用权出让金、土地增值税、土地使用权出让金的增值税等。
根据这个公式，可以计算出土地增值税的应纳税额。
第三步，办理土地增值税纳税申报。
计算出土地增值税的应纳税额后，纳税义务人需要向税务机关办理土地增值税的纳税申报。
申报时，需要提交相关的土地增值税清算资料，包括土地转让合同、土地取得成本证明、土地增值税计算表等。
税务机关会根据申报资料进行审核，并核定土地增值税的纳税额。
第四步，缴纳土地增值税。
经过税务机关的审核和核定后，纳税义务人需要按照税务机关的要求，及时缴纳土地增值税。
土地增值税的缴纳可以通过银行转账、现金支付等方式进行。
第五步，办理土地增值税发票。
在缴纳土地增值税后，税务机关会给纳税义务人开具土地增值税发票。
纳税义务人在办理土地增值税发票时，需要携带相关的资料和证明，按照税务机关的规定进行办理。
第六步，办理土地增值税清算结算。
最后一步是办理土地增值税清算结算。
纳税义务人在完成土地增值税的缴纳和发票办理后，需要向税务机关提交相关的资料，办理土地增值税的清算结算。
房地产行业土地增值税的清算流程及注意事项
地 核算 。
在确认收入时 ， 以 全 额 的方 式 ， 开出房产销售发票 ， 以 发 票 上 面 登 记的钱数为标准 ； 没开发票 ， 以及 发 票 尚 未 以全 额 的方 式 开 出 的 ， 可 以
偿转让获得转让费用 的。
明 确 收入 后 。 就 需 要 进 一 步 确 认 清 算 项 目有关 的 扣除 项 目金 额 。开 放 商 在 房地 产 开 发 过 程 中必 然 会 涉 及 到 一 系 列 过 程 ．每 一 个 过 程 都 要 获 得 或 付 出 一 定 的 资 金 ，但 无 论 哪 一 个 过 程 都 必 须 出 具 合 法 证 件 ， 例 如： 为获 土地 使 用 权 的付 出 、 旋 工 建 设 的 费 用 成 本 等 等 。不 允 许 出现 虽
将买卖方 的交易合约作为参考对象 ， 合约中的交易金额作为交易标准 ；
销 售 合 同 书 面上 的房 产 面 积 不 符 合 现 实 中所 测 得 的面 积 的 。在 清 算 前 房 款 已经 给 补 还 的 ， 必 须 在 增 值税 计 算 时 对 应 做 出 调 整 。 现 实 情 况 下 ， 房 地 产 开 发 商 一 般 是 将 已 经 转 为 销售 收 入 的 预 收 账 款 科 目借 方 金 额 形 成销 售明细表 ， 一 般 以楼 号 为 单 位 来 制 作 明 细 表 ， 其 中涵 盖 ： 销 售 合 同 编号 、 客户姓名 、 销售面积 、 每平 米 的 价格 、 房 款 合 计 数 等 等 。 需 要 对 清 算 项 目销 售 明细 表 的 金 额 进行 核 对 ．确 保 同 一 项 目已 经 结 转 的 收 入 金
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产企业土地增值税清算的流程是什么，哪些问题比较突出呢，企业应该注意什么？清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。
对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。
纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。
经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。
须提交的有关资料如下：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发得土增税清算通知书(一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发得清算通知书时，需要先自行判断就是否符合土增税得条件。
其中,土增税应清算得条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；２、整体转让未竣工决算房地产开发项目;３、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
(原则上达到应清算条件得项目，纳税人应该在满足条件之日起9０日内向税务机关办理清算申报手续）。
对于达到可清算条件得项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算,可清算条件为：1、已竣工备案得房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积得比例在85％以上，或该比例虽未超过８5%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用;2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；３、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失得.根据新规，对于达到可清算条件得项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％得项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知.备注:企业在自行测算销售比例时,应尽量将所属分期内得综合楼、会所、车位得面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位得面积,建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积得顺序为1、确权明细报告或者实测报告,2、建设工程规划许可证,3、总规图。
二、确定需要土增税清算后，基础资料得准备1、准备所有项目得证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目得分期情况，就是否存在有争议得地方需要与税局进行协商.项目中得综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋得确权情况及使用情况,就是否存在移交给政府或者产权属于所有业主得自有楼栋，人防车位及非人防车位目前得确权情况及使用情况。
土地增值税竣工清算条件及流程
一、土地增值税清算必须符合那些基本条件《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]006号，1995年1月27日）即财税政策第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，2006年12月28日）第二条：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管财税审计机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省财税审计机关规定的其他情况。
《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税清算全流程操作实务与案例
土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。
在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。
下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。
首先是补偿款及税款的计算与支付。
土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。
补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。
例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
税款的计算是根据土地增值额进行计算的。
土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。
例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。
对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。
其次是报税申报。
在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。
报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。
然后是税务审查与核定。
税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。
审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。
最后是税款缴纳。
土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。
一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。
下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。
地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。
根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
土地增值税清算的方法
土地增值税清算的方法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
而土地增值税清算则是确定纳税人应纳税额的重要环节。
接下来，咱们就详细说一说土地增值税清算的方法。
首先，咱们得搞清楚土地增值税清算的条件。
一般来说，有两种情况需要进行清算。
一种是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；另一种是整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
此外，如果是直接转让土地使用权的，也得进行清算。
那怎么确定清算单位呢？这通常是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
如果是普通标准住宅和其他房产要分别核算增值额的，那就要分别确定清算单位。
在清算时，收入的确认可是个关键。
转让房地产的全部价款及有关的经济收益都要计入收入。
包括货币收入、实物收入和其他收入。
如果是代收的一些费用，比如市政公用基础设施配套费、拆迁补偿费等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应确认收入。
扣除项目的确定也很重要。
取得土地使用权所支付的金额，这包括地价款和相关税费。
开发土地和新建房及配套设施的成本，像土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发土地和新建房及配套设施的费用，这得注意，财务费用中的利息支出，如果能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。
如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。
与转让房地产有关的税金，比如营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
还有加计扣除，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%扣除。
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76.无发票土地成本如何人账？
77.未开具发票，只有评估报告和验资报告，对增值部分能计入开发成本吗？
78.投资入股的土地是否需要办理财产转移手续？发票由谁开具？
79.按“以地补路”的方式取得土地，其成本如何确认？
80.土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？
26.职工集资建房是否应缴纳土地增值税？
27.房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？
28.税收上的合作建房是如何定义的？房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？
29.对企业兼并转让房地产是否征收土地增值税？
30.土地增值税清算时，尚未开发票的金额也应计入收入吗？
86.企业收取的拆迁补差价款是否缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？
87.政府返还的拆迁补偿款是否缴纳土地增值税？
88.拆迁还房如何进行账务处理？
89.含有拆迁补偿回迁房的开发项目，土地会计成本与税收成本如何计算？
90.“拆一还一”涉税事项如何处理？
91.“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入如何确定？
31.房地产企业出售经过转让的房产是否缴纳土地增值税？
32.企业合并如何征收土地增值税？
33.原有房产、土地自行转让，是否免征土地增值税？
34.转让房地产如何缴纳土地增值税？
35.房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
36.个人销售住宅是否免征土地增值税？
69.土地分批投入建设如何核算成本？
70.无偿划拨土地成本在计算土地增值税时如何确认？
71.土地投资入股成本如何确认？
72.参加拍卖取得土地，其成本如何确认？
73.股权收购方式取得土地，其成本如何确认？
74本？
15.预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税？
16.实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税？
17.折扣销售应如何缴纳土地增值税？
18.将开发的商品房转为自用，是否征收土地增值税？
19.“小产权房”是否征收土地增值税？
20.房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税？
10.非房地产企业转让房屋是否缴纳土地增值税？
11.不承担经营风险而只收取固定利益的合作建房清算单位如何确定？
二、转让收入
12.房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税？
13.房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？
14.房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入？
37.个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？
38.转让旅游设施是否缴纳土地增值税？
39.土地增值税清算如何分情形确认收入？
40.以房地产作价投资需要缴纳土地增值税吗？
41.以土地投资联营进而转让股权的业务是否征收土地增值税？
42.房地产企业在土地增值税清算时，对未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？
5.土地增值税的清算单位是以预售证确定吗？
6.土地增值税清算过程中对商住一体项目（连体楼）如何计算土地增值税？
7.如何确定土地增值税的清算单位？
8.投资、联营企业将接受投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？
9.联合开发项目是单独进行清算，还是合并进行清算？
48.支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
49.产权无偿转让应如何缴税？
50.如何确定土地增值税的视同销售收入？
51.如何确认土地增值税的清算收入？
52.房地产开发公司以土地投资是否缴纳土地增值税？
53.股权转让是否缴纳土地增值税？
54.以土地使用权投资入股其土地成本如何确认？
第七部分附录
第一部分清算实物答疑
一、清算对象的界定
1.合作开发项目中谁是清算单位？
2.房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何确定清算单位？
3.分期开发的项目如何进行土地增值税的清算？
4.单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？
43.拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？
44.住房赠与是否缴纳土地增值税？
45.已经进行土地增值税清算的项目，其剩余部分的房屋销售后是否还需要进行土地增值税清算？
46.约定转让税金由受让方承担的，房产转让收入如何确定？
47.商品房对外投资计算土地增值税时如何确定收入？
65.国有划拨土地对外有偿转让时是否先缴纳土地出让金？在计算土地增值税时可否作为扣除项目？
66.受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？
67.股东投入的土地在计算土地增值税时如何确定土地成本？
68.企业借款购买土地，土地平整后又出售，借款利息能否计入土地成本？
96.挖土石方的费用是计人“前期工程费”还是“建安工程费”？
97.土地开发前发生的平整费用应如何处理？
98.房地产前期工程费有哪些项目？费率是多少？
99.塔吊基础安装应开具何种票据？
……
六、扣除项目——开发间接费
七、扣除项目——建筑安装费
八、扣除项目——基础设施费
81.无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？
82.特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？
83.截至土地增值税清算日，尚未付款的费用可以作为土地增值税的开发成本进行扣除吗？
84.土地使用权再转让如何确认扣除项目金额？
四、扣除项目——土地征用及拆迁补偿费
85.拆迁安置形式不同，应如何处理拆迁补偿费？
92.“拆一还一”如何进行账务及土地增值税税务处理？
五、扣除项目——前期工程费
93.如何归集和分配前期工程费有利于降低税负？
94.劳务费取得的发票是否可以作为前期工程费计入企业所得税、土地增值税的扣除项目金额？
95.施工工地的垃圾清理费、高压电线拆迁费应记人何科目？
55.投资、联营、股权转让是否缴纳土地增值税？
56.企业分立过程中的土地权属转移是否缴纳土地增值税？
57.单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税？
58.自建房产用于公益性捐赠是否缴纳土地增值税？
59.未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳土地增值税？
60.转让集体土地及建筑物是否缴纳土地增值税？
21.合作建房按比例分配是否应缴纳土地增值税？
22.房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否缴纳土地增值税？
23.房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？
24.房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？
25.房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？
61.房地产企业将车库转让，其收入是否缴纳土地增值税？
62.地下车位的出租收入是否缴纳土地增值税？
63.房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
64.作为转让收入计税的代收费用在土地增值税计算时是否都允许扣除？
三、扣除项目——取得土地使用权支付的费用
九、扣除项目——公共配套设施费
十、与转让房地产有关的税金
十一、与转让房地产有关的费用
十二、税收优惠相关问题
十三、土地增值税额的计算
第二部分特殊事项答疑
第三部分涉税会计答疑
第四部分征收管理答疑
第五部分中介签证答疑
第六部分应知应会