总部经济与总部基地研究

从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性， 又有很好的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上， 同时生活与休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发 展，并从一定程度上发哺生态。
商务花园
城市中心CBD高层写字楼
1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合
位置分布 2.用地密度较低区域
2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高
1.低容积率，高绿化率
1.高容积率，低绿化率
2.建筑密度低
2.建筑密度高
3.小体量，低层
3.大体量，高层
4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权
制造业企业价值链
价值高端
价值低端
价值高端
技术创新
产品设计 加工制造 市场Hale Waihona Puke Baidu销 售后服务
制造业企业在价值链的不同环节，对于资源的需求是不同的 战略性资源的稀缺性，使得企业总部向城市中心地区聚集 总部经济模式具有不同的层次：营销总部、研发总部、行政总部等
总部经济类型
位于大城市商务区的大型企业总部，包括CBD与交通便利的郊区商务区
总部集群布局，生产加工基地安排在成本较低的周边地区或外地，从
而形成合理的价值链分工
企业总部
生产基地
总部和生产基地的分化 企业总部：靠近人才、信息等战略资源 生产基地：靠近生产性的常规资源
生产基地
生产基地
总部所在地和生产基地所在地的资源被优 化配置，企业、总部所在地、生产基地所 在地三者共赢
总部经济是企业价值链管理的体现
位于特色园区，具备特殊资源的功能性总部聚集区，包括大都市区外围城市与 部分中小城市的特色产业园区
从总部功能划分可以有如下类型
类型 交通物流型总 部 后台服务型总 部 生产制造与管 理一体化总部
科技研发型总 部 决策管理型总 部
特点
案例
适合地区
临近交通枢纽设施，基础设施完善，有广阔的 哥本哈根机场商务花园 大都市区特色
4.标准化、统一
产品形态 5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体
1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、
发等
广告、律师、咨询等公司或部门
2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公 司——呼叫中心、快递服务公司等
国际标准 国内标准
生态办公区 商务花园
低密度、独栋办公楼
郊区型独栋办公 密集型区域性办公楼
总部性质集团办公楼
专业写字楼
自建办公楼
生态办公是总部经济发展的高端形式
商务花园解读
从产业类型来看:商务花园的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、 信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域 密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所 说的“内聚效应”。
特色园区
完善高效的IT基础设施，交通便利，环境质量 中关村电子城西区 高；产业聚集效应突出；有商务成本补贴政策 张江微电子基地
大都市区特色 园区
稳定高速的信息网络环境，良好的商务配套， 美国西雅图总部聚集区 CBD，郊区商
有一定规模的酒店与公寓，靠近主要业务区 上海长风生态商务区
务区
总部经济载体变迁
以主流企业为主要业务对象的服务企业
企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业
……
客户选址决策因素
在综合分析影响客户选址决策因素的基础上,我们将这些因素分成三大类: 第一类:必须满足的因素; 第二类:综合考虑的因素; 第三类:加分因素
商务花园的特征与产生条件
产业结构的变化
高科技产业在产 业结构中的地位日趋显著， 以智力密集型生产为特征 的高科技企业也随之产生。
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的 产业园区正在不断向商务花园的形式发生转变。
商务花园的特征
生态的
城市结构的变化
经济发展促进了 城市的发展。这种发展 往往表现为城市扩张.从 而城市的外延都在不断 扩大，人们开始大量迁 移到城市边缘区域居住。
必须满足的因素
交通便利 配套完善 面积满足其个性化需求 政府优惠政策 高速信息网络
综合考虑的因素
入驻相关企业 园区产业框架 办公楼面积易于划分 人力资源基础 区域大环境 完善的服务体系 生态环境
加分因素
标杆企业入驻 特色化的服务 灵活的经营方式 彰显企业个性与 文化的建筑形态
商务花园与CBD的关系是一种互补关系
卓达河西务项目 总部经济与总部基地研究
洲联集团·五合智库 2011年4月
研究框架
总部经济理论解读 国外总部基地案例研究 国内总部基地案例研究 河西务发展总部经济条件分析 总部基地定位
总部经济理论解读
总部经济是产业分工的结果
某区域通过创造各种有利条件，通过极化效应和扩散效应，形成企业
经济腹地
园区
土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便 上海张江银行卡产业园 特色园区 利，基础设施特别电信IT设施先进，标杆企业
交通便利，市政基础设施水平较高，水、电、 能源保障性高；有研发与小型生产活动；适合 于中小企业
爱尔兰Park West商务花 园 威尔士Oakdale商务花园 丰台总部基地
办公需求的多元化
城市中传统商 务不能满足所有企业的 商务需求，才给商务花 园的形成创造了特有的 生存空间。
商务花园
低密度的 低成本的 与城市联系紧密的 自成系统的 有足够的人力资源支
持
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低
多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦
2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公 司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展
3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要 聚集在商务成本很高的城市中心区。