国有土地上非住宅征收评估操作技巧指引

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黄石市国有土地上非住宅房屋征收评估操作指引

（讨论稿）

第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（黄政发[2015]6号）、《关于印发<黄石市棚户区改造项目实施工作规程（试行）>等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号）等法律、法规、技术规程的有关规定，为规范黄石市房地产评估机构在国有土地上的非住宅房屋征收（搬迁）评估活动，黄石市房地产中介协会组织黄石市房地产评估机构及房地产估价师共同参与，制定本征收评估操作指引。

第二条黄石市行政区范围内国有土地上实施的非住宅房屋征收评估活动适用本操作指引。

第三条房地产评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展非住宅房屋征收评估工作，并对出具的评估意见负责。

第四条房地产估价应遵循合法原则、价值时点原则、最高最佳利用原则、替代原则。

第五条被征收房屋价值评估目的为：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

第六条非住宅房屋征收评估内容包括：房屋及其占用范围内的土地使用权价值，装修价值，地面附属物价值，机械设备搬迁补偿价值，停产停业损失。

第七条非住宅用房评估思路

1、商业用房评估

（1）以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的商业用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法。对大型

超市、大卖场等大面积营业用房，应考虑经营场所的特点和经营情况。

（2）以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的商业用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的商业用房进行评估，得出被征收房屋完全产权的市场价值，然后扣除划拨土地使用权办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值。

征收评估价值=完全产权的市场价值-补缴的土地出让金

2、办公用房评估

（1）以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的的办公用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法。

（2）以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的办公用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的办公用房进行评估，得出被征收房屋完全产权的市场价值，然后扣除划拨土地使用权办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值。

征收评估价值=完全产权的市场价值-补缴的土地出让金

3、工业生产（仓储、冷库等）用房评估

被征收工业生产用房，采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。

征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值

4、教育用房（学校）评估

教育用房（学校）分公益和非公益两种情况，选用适宜的估价方法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。

征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值

5、医疗用房（医院、卫生服务站）评估

医疗用房（医院、卫生服务站）分公益和非公益两种情况，选用

适宜的估价方法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。

征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值

6、公共设施用房评估

公共设施用房主要包括供电、供水、排水、公厕、垃圾站等房屋，采用成本法评估其建筑物的重置成新价值。

７、宗教、寺庙、祠堂、社区用房评估

宗教、寺庙、祠堂、社区用房采用成本法评估其建筑物的重置成新价值。

8、特殊用房评估

①加油站评估，采用收益法、成本法等适宜的估价方法进行评估。

②停车库评估，采用比较法、收益法、成本法等适宜的估价方法进行评估。

9、特殊情况的处理

（1）被征收房屋土地登记用途和房屋证载用途不一致的，先由房屋征收部门对其用途进行认定，估价机构根据认定结果，选用适宜的估价方法进行评估。

（2）对于土地登记用途为综合，房屋证载用途为非住宅，土地用途和房屋用途不明确的情况，先由房屋征收部门对其用途进行认定，估价机构根据认定结果，选用适宜的估价方法进行评估。

（3）被征收房屋仅提供《国有土地使用证》，未提供《房屋所有权证》的情况，在按照权属完整评估其被征收房屋的价值，在此基础上扣减2%。

被征收房屋仅提供《房屋所有权证》，未提供《国有土地使用证》的情况，先由征收部门进行土地权属调查，按照调查认定结果进行评估，并按照国土部门的规定扣减需要补缴的土地出让金。

（4）被征收房屋为改制出让取得的，估价机构按照土地为完全

出让方式进行评估，由征收部门按照改制出让政策进行扣减土地出让金。

第八条机械设备评估

1、机械设备的评估程序

①被征收人填写机械设备基本情况申报表，填写内容设备名称、类型（是否可搬迁）、规格型号、购置时间、启用时间、账面原值、净值等。

②评估人员现场调查、核实、记录使用及保养状况。

③机械设备是否可搬迁，由征收部门与被征收人协商确定。

④评估机构按照双方协商的结果进行评估。

2、机械设备评估内容

①对于可搬迁的机械设备，评估其搬迁费用，包括拆除、运输、安装和调试等。

②对于不可搬迁、可正常使用的机械设备，评估其重置成新价值。设备基础，评估其重置成新价值。

③对于已报废的机械设备，根据征收双方协商的处理方式，评估其残值或搬运费。

④成品、半成品、备件等存货，评估其搬运费。

第九条停产停业损失的评估程序

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”故应对被征收人进行经营状况调查：区分是否正产生产或经营、处于半停产状态、已停产但将房屋对外出租和完全停产停业等情况，其停产停业损失补偿的内容和标准应有所不同，具体的评估程序为：

1、征收部门与被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于印发<黄石市棚户区改造项目实施工作规程（试行）>等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号），双方按照不超过被征收房屋价值的5%协商给予一次性补偿。