【善意取得案例及展开】适用前提无权处分的涵义

【善意取得：案例及展开（一）】适用前提：无权处分的涵义

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作者 | 司伟(最高人民法院民一庭法官)

案例1-1：海南兆和信实业发展有限公司(以下简称兆和信公司)与海南东皇实业开发有限公司(以下简称东皇公司)等土地承包经营权纠纷案【最高人民法院(2015)民申字第1494号】

最高法院裁判要旨：

第一，黎昌元时任东皇公司法定代表人身份的事实，不足以证明东皇公司系《补充协议书》的签约方或东皇公司作出了授权王和平处分东皇公司的220.587亩土地的意思表示。王和平不能凭借《补充协议书》取得涉案土地的处置权。

第二，2010年12月23日黎昌元、成太玉出具的关于同意王和平处置涉案土地的授权书，仅能表明当时东皇公司的两名股东黎昌元、成太玉对王和平处置涉案土地的意见。即使该两名股东当时合计持有东皇公司66.7%股权，其意见在未经法律规定或公司章程约定的议事、表决等程序上升为东皇公司的意志之前，亦不能视为是东皇公司的真实意思表示。

第三，2010年12月25日《土地承包合同书》，签约方为王和平与陈三鲁，该合同未

加盖东皇公司的法人公章，王和平签订该合同时已非东皇公司的法定代表人，也不能基于上述《补充协议书》和授权书取得涉案土地的处置权。因此，王和平无权将涉案土地予以发包，《土地承包合同书》并非东皇公司的真实意思表示，不对东皇公司发生法律效力。兆和信公司不能依据该合同享有涉案土地承包经营权。至于兆和信公司提交的承包金收据等其他证据，仅是对实际履行《土地承包合同书》事实的举证，而非对其取得涉案土地承包经营权事实的举证。原判决认定兆和信公司关于其善意取得涉案土地承包经营权的主张不成立，并无不当。

案例1-2：徐祥玉与于海泉、王培玲房屋权属纠纷案【最高人民法院(2012)民申字第1521号】

最高法院裁判要旨：于海泉系涉案房屋的合法所有权人，其有权对该房屋进行处分，并不存在无权处分的情形，本案与善意取得问题无涉。

评论：

笔者认为，案例1-1中，关于是否善意取得的逻辑是，王和平无权处分土地承包经营权，故兆和信公司不能依据该合同享有涉案土地承包经营权，该逻辑值得商榷。根据物权法第106条的规定，善意取得制度只能适用于无权处分的情形，处分人有权处分时不存在善意取得的适用问题，案例1-2则正确地指出了这一点。

因此，仅仅认定处分人无权处分尚不能够直接得出受让人不能取得相应物权的结论。或者说，恰恰是处分人无处分权的情形下才存在善意取得制度的适用空间。如按案例1-1论证逻辑，则善意取得制度将无从适用。当然，这并不代表该案的最终处理是否存在问题，由于笔者并未查询到该案的二审判决，故对此不加评判。

上述两案带给我们进一步思考的问题是，应当如何理解物权法第106条关于善意取得制度适用的前提是无权处分的规定?由于不动产和动产物权公示方式的不同，实践中应加以区分。

对不动产而言，除法律另有规定的以外，均遵循原因行为+登记的物权变动模式。根据物权法第16条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见，不动产登记簿具有确认物权归属和内容的作用。但物权法第17条、第19条又基于现实情形分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形，基于体系解释角度，可以得出如下判断：

物权法一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形。因此，就大部分不动产物权而言，作为不动产善意取得大前提的无权处分，应当限于这样一种情形：从不动产登记簿载明的权利状态看，处分人有处分权，但登记簿记载的权利状态并非真实权利状态，并且处分人亦未获得真实权利人的相应授权。

正确理解这一论断还需要明确两个问题，一是物权法将不动产物权纳入善意取得范围之内的立法目的何在;二是该条与合同法相关规定的关系如何。限于篇幅，仅作简单阐述。

物权法将不动产纳入善意取得范围之中，主要原因在于物权法并未明确规定不动产登记的公信力，就制度目的而言，该条规定意在有条件地缓和由此带来的交易安全保护问题。合同法第51条与物权法第106条有两点不同：

前者无意解决物权变动是否能够完成的问题，而这正是后者所要调整和回答的问题。合同法第51条中处分人之无处分权是确定的，而在善意取得中，处分人看起来是有处分权的，只不过这种“有处分权”没有相应的实际权利状态作为支撑。亦即，前者适用于无权处分他人财产情形，后者适用于处分人处分“自己”财产的情形。

据此，在不动产善意取得中，对“无权处分”的理解，应当建立在受让人是否出于对登记所表彰权利状态存在信赖的基础上，离开这个前提去探讨不动产善意取得的适用，与物权法第106条的本意相去甚远。换言之，只有在“登记权利人”处分不动产之时，才有可能产生受让人善意取得问题。因为在实际权利状态与登记所体现的权利状态一致的情况下，该处分为有权处分;而在处分人本身并非登记权利人的情况下，受让人的善意往往很难成立。

此外，实践中，共有不动产登记在部分共有人名下的情形也十分常见，典型类型就是夫妻共有房屋登记在一方名下的情形。比如在某法院审理的案件中，陈某与谢某系夫妻关系，双方婚后使用共同财产购买了一处房屋，登记在谢某名下。后谢某未经陈某同意，与第三人宋某签订房屋买卖合同，将该房屋出售给宋某，宋某实际支付了购房款、取得了对房屋的占有并办理了房屋过户手续。陈某得知后诉请确认上述买卖合同无效，并要求宋某返还房屋、恢复原登记。

这种情形是否属于物权法第106条规定的“无处分权”?实际上现行司法解释已经给出了明确肯定意见。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第11条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。也就是说，如果夫妻共有的房屋登记在一方名下，该方擅自出售该房屋时，交易第三人在符合物权法第106条规定的善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三个条件的前提下，可以实现对所购房屋所有权的善意取得。