武汉写字楼市场报告(最新)

长城汇
越秀财富中心
300
新世界光谷项目
武汉外滩国际中心
葛洲坝国际广场
武汉环贸中心
新世界中心西区 200 铂仕汇国际广场 武汉天地2期3号楼 武汉中心 世纪中心 卓尔钰龙国际中心 国际中心 0 武汉天地2期2号楼 2015* 泛海财富中心 2016* 2017* 钰龙金融广场 2018*
长江航运中心
武汉天地2期1号楼
M1 M2
汉口火车站 武汉火车站
M3
M4 M6 M7 M8 M5
武昌火车站
竣工于 2014 将于 2017 竣工 将于 2017 竣工 将于 2016 竣工 拟建 拟建 拟建 拟建
M7 为机场特快线。它将联通汉口及武昌至天河机场。 第三条过江线路将联通城郊与主商业区。 拟建。 前线路规划与M4相冲。 将连接汉口、汉阳、武昌及偏远地带。 将贯通汉口至武昌的中部地区。 将连接东北城郊与汉口中心地带。
备注 甲 级净 租金上 涨 主要源于武昌 业 主 调 整上 涨 了租 金 因甲级租金升高，甲级写字楼资本值上涨
•
227,910
145,055
425,200
273,999
•
• •
乙级项目延期现象增多
大量本地公司有升级办公室的需求 汉口乙级项目市场吸引力不足
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度 备注： *同质比增长
净有效租金 (元/平方米/月)
资本值 (建筑面积，平方米)
租户升级办公条件，从老旧甲级项目迁至新入市甲级办公楼 曾经是武汉金融街的地标性建筑的民生银行大厦，现在流失了部分外资优质客户。这些 客户皆搬去了新入市的甲级办公楼。尽管新的甲级楼较民生大厦缺乏地理位置优势，但 由于新项目现代化的硬件设施和靠近地铁站的交通便利，优质客户仍非常认可新项目。 像民生银行大厦这样缺乏装修、设施更新的旧型甲级办公楼将逐渐失去市场竞争力。
M10 M11
Map by Google Maps
M12
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
2015年第三季度武汉优质办公楼市场
一栋乙级办公楼入市，甲级季度表现突出
指标 总量 （平方米） 本季度 本季环比 变化 同比变化
全市 2,644,476 甲级 712,530 乙级 1,931,946
Map by Google Maps
24.9%
↗
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度 备注: *业主信心度: 取决于问询度；根据业主与租户访谈结果
基础建设进展:地铁及轻轨
武汉市目标为衔接三镇（汉口、武昌、汉阳）
计划于2040年将有12条线路开通；目前3条已通行，8条在建。
线路
天河机场
现状 竣工于 2010 竣工于 2012 将于 2015 竣工
57,054 48,000 95%
65%
83% 93%
97%
90%
30,000
95%
95%
70% 85%
*预测 来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
武汉市场需求
武汉总量增长幅度与GDP同步
1,200 3,000,000
1,000
2,500,000
800
2,000,000 总体量（平方米）
特点 M1 为目前已通行线路。 它途径汉口主要商业区，并已扩建至北 部及西部的城郊区域。 M2 为第一条横跨长江的地铁线，连接汉口及武昌。 M3 将通过汉江连接汉阳及汉口。 它将途经王家墩CBD及经济开 发区。 M4 线路的施工分为两期。一期使武昌两个火车站相连，二期成 为第二条跨江线路连接汉口及武昌。 M6 将连接汉阳及汉口，并途径城郊区域。
GDP（十亿）
600
1,500,000
400
1,000,000
200
500,000
2005 2006 2007 2008 2009 GDP 2010 2011 总体量 2012 2013 2014
0
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度 经济学人数据库
市场回归正常，吸纳5.7万方
250 200
体量（百万平方米）
1.0
0.5 0.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018*
*预测. 来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
甲级供应概况：未来四年将有大量甲级办公楼入市
千平方米 700
600 汉口 500 武昌 香格里拉二期 400 绿地中心606
2015年预测 净租金* (同比增长) 资本值* (同比增长) 净总体量增长 (建筑面积，平方米) 净吸纳量 (建筑面积，平方米)
2015年第三季度展望 甲级 乙级 ↑3.4% ↑4.1% ↑0.9% ↓0.2%
较于2015年第二季度预测的变化 甲级: ↑2.0 ppts 乙级:↑0.7 ppts 甲级:↑2.8 ppts 乙级: ↑0.5 ppts 甲级: ↑1187 乙级:↓50,000 甲级: ↑334 乙级: ↓44,532 •
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
甲级及乙级租金展望
净租金
140
120
租金（元/平方米/月）
100
80
60
40
20 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* 2018*
甲级
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
空置率
全市 租金 （元/平方米/月） 甲级 * 乙级
*租金变化为同质变化 来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
5
武汉市场供应
6
总供应量
武昌与汉口间的供应差距于近两年内缩短。未来，武汉——尤其在汉 口，将出现大量供应。
区域市场总体量
3.5
汉口 武昌
Forecast
3.0 2.5 2.0 1.5
武汉办公楼 市场 回顾
2015年第三季度
武汉办公楼市场发展
轨道交通一号线
三环
王家 墩
永清 片
“中央商务区”
解放大道
东湖 汉阳
传统市场 发展中市场
“非中央商务区”
Map by Google Maps
来自百度文库新兴市场
办公楼整体概况: 第二季度市场稳定
汉口 11.8% ↔
汉口
轻轨1号线
↗
↗
汉口
3rd Ring Rd.
0% -10%
新增供应
净吸纳量
空置率
来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
租金表现
武昌及汉口租金概况
120
租金（元/平方米/月）
100
80
60 轨道交 通二号 线通行
40
20
0 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 武昌 汉口
100
*预测 来源：仲量联行房地产资讯服务，2015年第三季度
甲级办公楼出租率
140,000 租用面积 总面积
120,000
100,000
108,000 94,300 78,800
建筑面积：平方米
78,000
64,462 44,548
80,000 60,000 40,000 20,000 -
69,600
千平方米（建筑面积）
60%
50%
40%
空置率
12
150
100
30% 20% 50 0 -50
10%
Q1 Q3 2005 Q1 Q3 2006 Q1 Q3 2007 Q1 Q3 2008 Q1 Q3 2009 Q1 Q3 2010 Q1 Q3 2011 Q1 Q3 2012 Q1 Q3 2013 Q1 Q3 2014 Q1 2015
谢谢
新竣工(平方米)
净吸纳量 (平方米)
空置率(%)
金融企业个别租户开始出现关闭公司 一些小中型金融服务企业，特别是从事财富或投资管理的公司关闭了公司。这主要是因 为此类公司开始出现兑付和赎回困难。如果经济增速继续放缓，这类企业很有可能 很难继续履行租约而逐渐搬出甲级办公楼。另一方面，金融服务企业特别是P2P类公司 仍然是新入驻租户的主要来源。 制造业企业租户在各甲级项目面积占比逐渐降低。
乙级
办公楼第三季度重点
2015年第二季度指标 总体量(平方米) 甲级 乙级
712,530 0 29,967 14.4% 117 27,765
1,931,946 35,000 26,717 20.3% 81 17,800
2015年第三季度一座乙级办公楼入市，全市优质办公楼空置率下降至 本季度新入市乙级写字楼项目——绿地中心铭创，位于武昌滨江商务区，总体量35,000平 方米。全市空置率环比下降1.1个百分比。因为部分项目竣工延期，今年年底市场将迎来 供应小高峰，预计会有总体量为18万平方米甲级办公楼项目入市。
全市 甲级 乙级 18.7% 14.4% 20.3% 91 117 81
↑35,000 ↑35,000
↓1.1百分点 ↓4.2百分点 ↑0.1百分点 ↑1.0% ↑2.5% -
↑456,548 ↑96,148 ↑360,400
↑1.3百分点 ↑0.8百分点 ↑1.4百分点 ↑1.6% ↑3.4% ↑0.9%
武昌 东湖 汉阳
地铁2号线
成熟市场 新兴办公楼市场
Submarket Indicators 趋势 (对比上一季度) 空置率(%) 业主 信心度* 净租金 资本值
武昌
武昌 指标 ↗ ↗
信心度
资本值
↓
弱
>3% drop
↘
减弱
1%-3% drop
↔
不变
+/- 1%
↗
增强
1%-3% gain
↑
大幅增强
>3% gain