江苏兴化缤悦生活广场商业项目营销策略

兴化市区商业分类及商圈
专业街区或专业市场，如： • 建设路：机动车买卖一条街 • 建设路、英武路：糖烟酒批发零售一条街 • 丰收路、建设路：楚水招商城（日用小商品批发市场） • 丰收路、建设路：金三角市场（比较集中的建材类专业 市场） • 牌楼路：服装品牌专卖店一条街
丰收路、建设路、牌楼路附 近商业环境十分浓厚。
目录
➢ 兴化宏观社会环境 ➢ 兴化房地产市场研究 ➢ 项目现状及周边研究 ➢ 项目营销策略建议
➢ 兴化宏观社会环境
兴化概括
兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、 南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市 。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、 泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔 河相望。市政府所在地----昭阳镇，已有两千 多年的历史。 全市总面积2393平方公里，人口 155万，全市常住人口133万，城区现有人口28 万人，其中流动人口6万人 ，拥有耕地192万亩 ，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦， 土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼 米之乡"美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水 产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一 ，是江苏里下河地区的一颗明珠。
➢ 兴化房地产市场研究
兴化的房地产宏观发展环境研究
1、房地产发展概述及近期市场描述 （1）现有房地产企业概述 兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家福建开发商介入兴化楼市。2013年以后共有近80家 房地产开发公司在投资开发项目，其中大部分项目位于城中及城南区域，城市西部依托教育优势，在 中端住宅项目上开发较多。 （2）开发量与销售情况 兴化现房空置现象较为普遍，甚至于中心地段现房也不例外。住宅、商铺都是如此，住宅销售不温不 火，对新型住宅接受度不高。 （3）住宅类产品目标消费群 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜 在客户，其中国家公务员所占比例最大。 （4）商铺与住宅销售情况 少数高收入群体基本“南迁”，剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”，故将资本增值寄希望于商 铺的出租或利用。所以兴化的商铺十分抢手，成为兴化楼市的一大特点，住宅销售由于城中海德花园 项目的大体量开发，及城南国际等项目的建成，已经形成成熟规模。
2、未来楼市走势预测 兴化市住宅价格3年内平均增长了比例较小，空置房现象严重，多数消费者对现房持观望态度，预 计未来2年内，兴化市住宅产品价格大幅上扬的可能性很小，基本会徘徊在现有水准上。预计兴化 市商贸经济每年将以10%的速度递增，因此商铺热将会持续下去，而住宅上扬空间不大。 3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测 受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅 区市场需求量较小。 国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要 潜在客户，但房价承受能力有限。 4、真正意义上的LOFT产品在兴化属于新型产品 目前兴化有3个项目属于此类，除缤悦生活广场，其余层高均在3.2米以下，本项目具有唯一特性， 市场接受尚需要引导。
因为周边专业市场经营户较多，商业档次相比较而言较高。
满足兴化人“慢”生活状态，以 享受型消费为主的商业。 如：酒店、会所、KTV娱乐总会 、美食街、咖啡店、桑拿、美容 美发等。
大型咖啡店、茶楼
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美容、美发、美体店面城区分布较多
城南新城商业项目 —— 江浙商业广场 实景图
项目研究部分
➢ 项目现状分析 ➢ 项目SWOT分析 ➢ 项目之新定位 ➢ 项目之新规划 ➢ 项目之招商策略
5、“歧视”心理影响兴化楼市整体发展 苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视 的显著特征。这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、 锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。 调查发现：兴化购房人群主要为国家公务员和事业业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。 6、兴化人性格特点制约楼市发展 苏南人一般较为精明内敛，但不安分，进取心强。兴化人则性情豪爽，易安于现状，属于“慢”生活状态， 生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下，酒类商贸 很活跃，大小饭店、酒楼遍地开花。由于当地经济欠发达，楼市并不紧俏，所以即使是有充足购房条件者，对 楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。 所有以上兴化人心理特点、性格特点，值得我们关注和研究。
兴化市城市建设规划概述
兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势，重点向南发展。 向南，为未来的政治、经济中心，新建的兴化市政府大楼已启用，主要政府机构都在南迁。 大量住宅项目纷纷上马，投资重点明显南移。 向北，则发展旅游业，乌经荡水上乐园旅游等项目，成为市民休闲之地。 市区东、西两向由于被两镇夹击，扩展余地不大。
➢ 项目现状分析
1、项目总建筑面积约2万平米左右,其中一层、二层为商业； 2、项目3——6层为LOFT公寓，层高为5.2米； 3、配备了菜场等配套； 4、目前项目已经封顶； 5、LOFT公寓已经开盘，但销售率不高；
➢ 项目SWOT分析
S / 优势
位于阳山路和过境233省道交叉口，交通便捷； 周边具有楚天实验学校、楚水中学、楚水小学等教育资源； 位于昭阳区政府斜对面，周围积聚了大型工业园区； 周围延伸具有生态园及多个乡镇，具有外延客群； 距离昭阳公园较近，具有一定的环境感召力。
兴化 出行 交通 简图
兴化产业
兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。 历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全 国县（市）前列。近年来，注重传统农业向 新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅 速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、 大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海 内外消费者的欢迎和喜爱。
兴化工业门类较全，机械、冶金、化工、医 药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行 业。现有各类企业2600多家。其中大型企业 3家，中型企业16家；省级企业集团4家。