对房地产企业上市的思考

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对房地产企业上市的思考

中国顺驰置业网 2001-04-21 00:00:00

对房地产企业上市的思考?

在沉寂了6年后，房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。在国土资源部门确定的三家试点企业中，北京天鸿宝公司和深圳金地集团率先刊登了招投说明书，3月12日，天鸿宝业已在上海证券交易所上市，而属历史遗留问题的广东东华实业也于3月19日上市。这表明经过国家几年的宏观调控，房地产业有了实质性的发展。但是，炒地皮等不良行为仍是房地产业必须严加防范的。

房地产作为一个以投资管理为主的行业，经过一个周期的发展，已经有很大提高，表现为政府对开发用地的供给更加市场化，开发商更加致力于追求规模化和专业化经营，更加重视企业保持适当的土地储备，同时在产品同质化以后，发展商的品牌也日益显示出其价值，这些都要求开发商们必须具备更强的资金实力，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验，才能不断地扩大经营地域，提高市场占有率。

谁能助企业梦想成真呢？毫无疑问，进入中国的资本市场至关重要。

只有借助资本市场的筹资功能，开发商将获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度将是企业上市以前难以想象的。像成立于1988年的金地公司，主要在深圳的福田区进行住宅和工业厂房的建设，经过多年的积累，到公开发行股票之前，公司总资产为73816万元，净资产为36222万元，去年的主营业务收入为55550万元，净利润为8162万元。尽管金地地产在深圳具有一定的市场知名度，但是由于缺乏跨区域业务的支撑，因此金地只能算一个有区域性品牌的房地产开发企业。而准备上市后，仅仅是第一次公开募集股本，募集资金额就高达82930万元，

比历年所产生的净资产迅速增加256.56％。此时，公司规划的房地产作为主营业务迅速扩大，开发规模和开发地域的同步扩张，将在五年之内，实现年施工面积80万平方米，竣工面积3万平方米，销售面积40万平方米等经营目标。并且金地借助上市带来的巨大市场影响，很快进入北京市场，将成功实现对深圳以外区域的跨越发展。预计金地公司2001年净利润将可能达到11917万元，而这无不归功于资本市场的力量。

任何事情都要一分为二地分析。尽管上市对于房地产企业发展意义重大，但是如果企业不能把握机会、科学决策和严格管理，其结果可能适得其反，对企业将会产生颠覆性的打击。应当以国内最早的一批深圳本地房地产上市公司的兴衰为鉴。如深房是当时国内最有影响的房地产上市公司之一。1990年前后，其开发的规模及利润水平、形象与市场号召力、市场占有率等都远非当时的万科公司可以望尘。但是由于盲目在惠州等地大量储备没有开发价值的土地，放弃市场前景好但利润水平较低的住宅项目开发，转而盲目追风于所谓“高利润水平”的写字楼等商业物业，结果因无法销售使宝贵的资源形成大量的不良沉淀，同时无规划方向的多元化发展也造成了企业投资管理的严重失控，导致了财务状况的迅速恶化，最终拱手让位于万科集团、深振业、深长城等坚持以住宅专业化开发为主的上市公司，丧失了在房地产市场的主导地位。

这样的例子很多，如深物业、深金田、深宝安、商业网点等一大批房地产公司就是在上市之后犯了炒地皮的错误，从而毫无例外地出现巨额亏损，相信这也是这些企业上市之初所始料不及的。正是由于这种现象不是孤立地存在于一个两个公司，于是才有了国家1996年暂停审批金融房地产行业上市的政策出台。

事过境迁，今日的国内房地产企业已经与过去不可同日而语。市场空间更加开阔，

政府管理更加科学，开发环节更加完善和专业，开发商们也充分吸取上一轮房地产周期中的诸多经验和教训，这都预示着那些通过励精图治，已经充分积累了市场意识、专业管理和市场品牌的大型房地产公司即将呼之欲出，但要借鉴前车之鉴，不能以炒地发财，确保上市房地产企业健康发展。

房地产企业上市迎来“第二春”

2004-05-31 09:43:25 ? 中国经营报

“我明显感觉到内地房地产企业上市热情高涨。”一直从事投行业务的香港德勤会计师事务所负责房地产及建筑业务之中国区领导人何锦荣对记者说：“正在和我们商谈要到香港上市的房地产企业有７、８家，其中３、４家已经签了协议。”由于有保密协议，何表示不能透露具体名单，但是何先生称：“其中一家是国有大型房地产企业，最快的一家今年９、１０月份就能在香港ＩＰＯ。”

德勤只是从事企业包装上市的一家投行，他服务的也只是在香港上市的一部分企业，还有更多的企业选择在国内和境外上市。名单中包括万达、瑞安地产、中海地产、绿地集团、顺驰中国、南都、、宝利等，华侨城要分拆地产业务单独上市，万科、首创希望二次上市等等。近日，和顺驰关系密切的摩根士丹利房地产基金副总裁ＧａｒｔｈＰｅｔｅｒｓｏｎ在一次会上透露：顺驰将于６月在香港上市。

申银万国证券股份有限公司投资银行总部总经理秦曦指出，现在对房地产企业来说是（国内）上市的一个非常好的时机。大盘比较好，新股的上市速度也明显加快了。

中国房地产协会副会长顾云昌由此断言：中国房地产企业上市的第二个春天来临了。

巨头大肆圈地谋上市

从去年开始，房地产企业圈地速度明显加速，特别是一些房地产企业巨头大肆圈地，其速度之快令人吃惊。顺驰、绿地、中海是其中最为典型的代表，三家都在紧锣密鼓的准备上市。

顺驰的全国圈地速度业内有目共睹。２月１９日，顺驰和汇丰银行签订协议，汇丰作为顺驰香港上市的保荐人。消息人士称，现在进展顺利，正在进行最后冲刺。自去年７月开始，顺驰启动全国化战略，迅速走出天津，至今顺驰在全国已经拿到１０块左右的地块。

相比于顺驰的孙宏斌高调和张扬，绿地的张玉良显得极为低调。但是，在扩张速度与规模上，绿地比顺驰有过之而无不及。至今，绿地已经进入了１０个省会城市，签约的外地项目总建筑面积达１５００多万平方米，项目总投资近４００亿元人民币。这一数据让任何一个房地产企业都会惊叹。去年，绿地销售额是６８亿元人民币。尽管绿地公关部对记者表示不知道上市的事情。但是，据可靠消息，绿地也在准备上市，上市地点也选择在香港。

今年，中海开始携手香港地产五虎之一信和置地强势出击。中海地产最近拿地的举动震动四野，霎时改变了一贯做事低调、稳健甚至保守的形象。４月１５日，在争议声中，以１０．８６６亿元拿下了１８１１亩的成都地王。４月１６日，以９．５亿元拿下了深圳最后一块豪宅用地。连下两城的中海，上层又奔赴天津，准备在天津也有所作为。４月下旬，又在江苏拿了很大一块地。中海发展（上海）有限公司董事副总经理颜建国接受记者采访时说：“我们的上市辅导已经结