新政下的房地产企业发展战略思考--任志

多种类型 市场并存
以全国市 场为主
针对全国 市场，地 区特色开 始形成
房地产开发的 房地产企业组织特点 重点物业
郊区成片住宅， 很少有服务组织，大 地区商业中心 部分以工程项目的建
设为中心（住房建筑 公司模式）
旧城改造，商 发展商和经纪人的结 业街、新社区、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ合模式 大型商业广场
郊区写字楼开 独立的投资工具 发
新建城区主要 写字楼及酒店
城市公寓、写 字楼、工业物 业
覆盖多个市场的服务 组织的扩展；多利润 中心的联合
跨越多国市场的发展 商和投资管理者形成 的大型组织
大规模的市场 寿险公司的加入 中心高档物业
房地产开发资 金来源
建筑商
投资机构
合股经营者
开发企业和银 行
专业从事避税 性投资的投资 人，华尔街银 行人士
3
调控后的政策变化
收紧土地供给的闸门 减少土地的供给量 实行严格的“招拍挂”制度 处理历史遗留问题（8.31）
4
收紧银行信贷的闸门
提高存款准备金利率 提高存贷款利率 提高资本金率 降低按揭比例 延迟放贷时限
5
规范市场秩序
土地出让金的全额支付 销售许可的管理 网上登记 二手房交易金的监管 广告管理 提高进入门槛
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传统房地产市场和现代房地产市场
传统房地产市场
房地产证券化 现代房地产市场
房地产投资信托
房地产基金 （私募或公募）
所有权和管理权统一 的传统市场
房地产证券化带来的所有权 和管理权分离的房地产市场
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传统房地产业的产业链
定制住宅 房地产开发 资本市场融资
住宅工业化
房地产中介
住宅的开发
租赁 销售
公寓的 管理和服务
9
调整土地储备
用土地换资金 用资金换土地
10
改变经营策略
缩短前期 加速销售 有紧有松 适度持有 专业化
11
引发市场格局变化（一）
集中： 企业规模集中 性质与构成集中 资源集中
12
引发市场格局变化（二）
转型：
向公众与混合 向规范化 向专业化
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商业模式转型
生产型制造利润向
6
税收调节
二手房交易税费 增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税 契约税 物业税
7
产品限制
土地供给的限制：别墅、高档公寓 产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2 两限房 住宅禁商
8
政策变化对企业的影响
增加对资本金的要求 首期支付 外资 二手房市场 信托
新政下的房地产企业发展 战略思考
北京市华远集团 总裁：任志强 2007年6月12日
1
企业战略确定的前提
适应于经济制度的要求 适应于行业的发展阶段 适应于法人治理的结构 适应于人才发展的条件
2
我国房地产市场化过渡
80-88年：国有及国有控股垄断市场 89-91年：少数开放地区的市场化探索 92-97年：以住房分配为主的半市场化 98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化 02年至今：土地垄断后的新政
其他业务
25
1950—2000年美国房地产业的演化
年份
1950 1960
1961 1970 1971 1975 1976 1980 1981 1985
1986 1990
宏观经 济状况
稳定增 长
快速增 长
萧条
快速增 长
急剧变 化
持续增 长
房地产市 场
供不应求
平衡
供给过剩
平衡略有 过剩 略有过剩 到过剩
企业实现利润 的途径和方法。
企业维持持续发 展所需投资后的 自由现金流，决 定企业商业模式 的投资价值。
20
住宅市场和商业地产市场
房地产市场
住宅市场
商业地产市场
•建设和销售住宅 •开发和销售住宅用地 •房地产代理 •公寓管理 •其他
•规划、设计、咨询 •融资支持 •开发建设 •租赁和管理 •中介服务 •整修和重建
投资管理机构、
银行、国外投
资人
26
美国房地产企业演变的三个主要阶段
27
美国房地产前四强公司发展历程
年份
19501960
19611970
18
构建“商业模式”材料
支柱
产品 客户吸引
基础设施 管理
构件
价值主张 目标客户 分配渠道 关系 价值构造
核心竞争力
说明
给出关于企业产品或服务的总体观点 描述公司想向其提供价值的客户群 描述公司与客户接触的各种方法 解释公司建立的其与不同客户群之间的联系的类型 描述活动和资源的安排
描述执行商业模式所必需的竞争力
商业地产开发 土地的开发与销售
销售 租赁
建筑物的 管理和服务
房地产中介
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现代房地产业的产业链
现代房地产业产业链
传统房地产业产业链
所有权和管理权分离条件下 的房地产业产业链
房地产投资管理
房地产资产管理
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房地产业的主要业务类型
房地产基金投资管理业务
主要业务类型
房地产资产管理业务 房地产开发业务
房地产咨询、设计、管理、 中介、定制等服务业务
严重过剩
政府最关 心的问题
开发前期 立法
刺激住宅 生产
如何组织 资金和资 本市场 土地使用 控制
税收刺激
环境责任 管理
开发企 业最关 心的问 题 区域市 场机会
区域市 场机会
获取开 发资金
获得用 地批准
如何避 税、内 部管理
国内市 场机会
房地产市 场范围
集中在地 区市场
以地区市 场为主
全国市场 开始形成
财务方面
合作网 成本结构
描述有效提供和商业化价值所必需的与其他公司之间的合 作协议网
总结商业模式所采用的方法的货币结果
19
商业模式的内部结构
商业模式
业务模式
运营模式
盈利模式
金融模式
企业所处行业产业 链中的位置，及其 与产业链中其他各 环节在整个产业生 态中的相互关系。
企业提供产品 和服务的方法 与特点。
兼并 服务 品质 经营 资产增值
14
地区性转移
二三线城市 地方变区域 区域变全国
15
商业模式决定发展战略
战略 动词：意味着要做某些事 名词：意味着如何做某些事 基础：明确企业的定位
16
法律环境
商业模式在企业的地位
竞争力
商业策略
客户需求
商业模式
社会环境
商业组织
技术变化
系统 ICT
体现企业的经营理念 将企业的策略、组织、系统有机联系在一起
容易受外部压力的影响和不断发生改变 17
商业模式的定义
商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间 的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。
商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说 明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流 而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本 合作网。