深圳城市更新政策解析及税务风险管理

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坪山区人民政府
征求意见稿
8 深圳市龙华区城市更新实施办法
深龙华府规【2017】 龙华区人民政府 2号
9 深圳市大鹏新区城市更新实施办法（试 深鹏管规【2017】7 新区管委会
行）
号
深圳市工业区块线管理办法
（一）市政府批准公布、市规土委牵头、市产业主管部门； （二）一级线：保障线、紧邻的只能配套宿舍和保障房，不能住宅区。
（五）《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理 历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房。
旧屋村新规
3、新规条件下对项目的影响
1、在《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》下扩宽旧屋村范围的认定 ，有利于项目合法用地面积的确认。 2、项目旧屋村范围的扩大对于项目土地合同的签订前地价的补缴有着相应的优惠。
（2）完善更新单元计划管控
完善城市更新单元计划常态申报机制，分区制定城市更新五年规划，自上而下整体统筹“十三五”城市更 新目标，合理设定城市更新单元计划的总体目标、年度目标与结构目标，有序推进全市城市更新工作。
2.创新更新实施模式
（1）加强政府主导类更新模式
①以完善城市功能结构、优化落实城市基础设施和公共服务设施为目标，积极鼓励各区按要求划定重点城 市更新单元，试点探索政府主导的更新单元实施机制。 ②由市住建部门牵头，加强对旧危房、二线插花地等存在重大安全隐患的地区拆除重建。
各区城市更新实施（暂行）办法内容对比
序号 辖区
更新计划与规划申报
1 福田区 同时申报
2 罗湖区 可同时申报
3 南山区 分开申报
4 盐田区 可同时申报 5 宝安区 同时申报
6 龙岗区 仅为主体单一，可同 时申报
7 光明新区 分开申报 8 坪山区 分开申报
9 龙华区 分开申报
10 大鹏新区 分开申报
规划单位 编制资质 乙级 甲级
备注：《规定》实施时间是1992年6月18日， 《办法》实施时间是1993年7月14日。
旧屋村新规
2、项目旧屋村范围认定条件
（一）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋（含因年久失修 等原因坍塌或者废弃但墙基尚存的情形）；
（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，在2009年6月2 日之前进行重建、加建、改建、扩建，不涉及扩大建筑基底范围，且重建、加建、 改建、扩建后总建筑面积不超过480平方米的；
（2）不断完善城市更新相关政策
①根据城市发展需求及城市更新的实施评估情况，及时完善加强和改进城市更新工作的相关政策。 ②完善旧工业区综合整治政策；制定城市修补、生态修复的相关政策与技术标准；出台城市更新中关于历 史建筑、历史风貌区、特色风貌区保育活化的配套政策；完善《工业楼宇转让管理办法》中关于城市更新 的相关内容等。
处理意见（二）
号
委员会
4 关于进一步加强商业办公研发用房建筑 深建规【2017】
设计管理工作的通知
284号
深圳市规划国土资源 委员会
5 深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村 深规土规【2018】 深圳市规划国土资源 2018.2
认定方法
1号
委员会
6 关于优化法定图则中公共设施等规划管 理的通知
深圳市规划国土资源 征求意见稿 委员会
2017政策一览表（市级）
序号
文件
文号
发布单位
备注
1 深圳市工业区块线管理办法
深经贸信息规划 【2017】306号
深圳市经济贸易和信 2017.12 息化委员会
2 关于规范城市更新实施工作若干问题的 深规土【2017】
处理意见（一）
214号
深圳市规划国土资源 清理、调出
委员会
2017.4
3 关于规范城市更新实施工作若干问题的 深规土【2017】3 深圳市规划国土资源
各区流程的差异
在更新计划与规划申报阶段，各区要求有所差异，分为同时申报、可同时申报、分开申 报三种类型；部分行政区对申报资料和规划单位资质也有更高要求（罗湖甲级）。
各区计划清理期限一览
2017年各区的城市更新实施办法的另一项重要内容就是强化了计划的定期清理机制，福 田区、罗湖区、盐田区、坪山区、大鹏新区等5区制订了各个申报环节间的最大间隔时间 ，超过期限的项目将会被清理，通过计划的定期清理督促申报主体提高效率。
二级线：“过渡线”。 （三）工业用途，除公共利益外；厂房建面不得低于总建面的70%； 严控工改M0，报市政府批准，自用比例不少于60%，不得纯商业办公，不得 “类住宅化”，改为公寓。 （四）转让限制： 一级线：规模工业、从事制造业生产3年以上并合法纳税，不改变用途；单 套套内面积不低于1000平米； 二级线：单套套内面积不低于500平米； （五）工业上楼：容积率不超4.0，原则上不得单层厂房。
（2）完善市场主导类城市更新模式
规范市场主体参与拆除重建类城市更新，鼓励市场主体参与综合整治和功能改变类更新，实施过程中加强 政府调控和规划统筹。
3.完善政策保障体系
（1）加快推动《深圳经济特区城市更新条例》立法
及时总结更新政策实施经验，加快推动《深圳经济特区城市更新条例》立法工作，为城市更新顺利实施提 供更可靠的法律保障。
甲级 乙级
涉及产业发展的项目
需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见 需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见，并要求提交招 商引资方案 需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见 -
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乙级 甲级 甲级
甲级
需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见
7 城市总体规划督察分类处理意见
深规土【2017】 602号
深圳市规划国土资源 委员会
2017政策一览表（区级）
序号
文件
文号
发布单位
备注
1 深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行） 罗府规【2017】2号 罗湖区人民政府
2 深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法 （试行）
罗湖区住房和建设 征求意见稿 局
3 深圳市南山区城市更新暂行办法
5.完善更新监督考核机制
（1）完善更新实施绩效考核机制 根据城市更新任务分工、进度要求、落实各区及各部门责任，实施年度考核，并将考核成绩纳入年度绩效 。一是完善考核内容，建立年度分配规模和年度实施率“双考核”机制，实现各区各项目实施率与新增更 新计划规模相挂钩。二是实现数量考核和质量考核并举，将综合整治项目、重点更新单元、公共利益项目 推动情况一并纳入考核目标。 （2）健全动态监管与计划清理机制 市更新主管部门定期评估各区更新工作推进情况，优化城市更新通报平台，督促各项更新任务落实，并定 期向城市更新工作领导小组报告。
旧屋村新规
各区城市更新实施（暂行）办法内容分析
2017-18年各区均出台相关文件规范城市更新流程，除光明新区外（城市更新工作指引） ，各区城市更新实施（暂行）办法均已出台，其中坪山区2018.6.15出台，7.20施行。
各区流程相同点
基本上包涵了计划审批、土地建筑物信息核查、规划审批、实施主体确认、用地许可、 建筑与施工行政许可、竣工验收、项目监督等方面。规划审批过程中涉及到对图则强制 性内容调整的都需市建环委审批。项目监管过程中，拆迁补偿和监管协议的履行情况（ 除光明新区）都与房产预售挂钩；另外产业的落地情况也是各区（除南山区、龙岗、光 明三区）项目监督的重点。
深圳城市更新政策解析（2017-2018） 及税务风险管理
2018.7
第一章 前言
目录
第二章 2017年深圳城市更新政策总结
第三章 2018年深圳城市更新政策新动向
第四章 深圳城市更新税务筹措实务
1
前言
深圳市城市更新“十三五”规划
城市更新分区指引图
“十三五”总体目标
“十三五”期间，全市城市更新用地总规模30k㎡,其中拆除重建类更新用地规模 12.5k㎡。 “十三五”期间，完成城市更新固定资产投资总额3500亿元，比十二五期间翻一 番。
2
2017年深圳城市更新政策总结
2017年是“强区放权”后各区城市更新全面实践的首年，也是“强区放权 ”改革的深化之年。深圳市和各区纷纷集中出台相关政策承接下放权力，在深 圳各区纷纷出台城市指引性法规后，城市更新流程愈发明确，监管机制更加严 苛，政府态度愈发谨慎、政策体系愈发完善。
2017年深圳市整体政策环境可以总结为：文件出台最为频繁、更新流程基 本明确、工改调控更加收紧。
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南山区城市更新局 第三次征求 意见稿
4 深圳市盐田区城市更新实施办法（试行） 深盐府规【2017】1 盐田区人民政府 号
5 深圳市宝安区城市更新暂行办法
深宝府【2017】18 宝安区人民政府 号
6 深圳市龙岗区城市更新实施办法
深龙府规【2017】2 龙岗区人民政府 号
7 深圳市坪山区城市更新实施办法
“十三五”规划实施保障措施
1.健全更新管理机制
（1）强化城市更新统筹
①统筹安排拆除重建、综合整治、功能改变三种城市更新模式，科学、规范、有序地指导全市城市更新工 作的开展，加快城市更新各项目标实现。积极推进城市修补、生态修复，引导城市有源自文库更新，重点关注历 史建筑、历史风貌区、特色风貌区的保护活化，以及城中村和旧住宅区的综合整治。 ②统筹城市更新与土地整备两种二次开发实施手段。积极探索存量用地开发的合理模式与有效路径，梳理 城市更新与土地整备之间的衔接关系，建立起协调互促的土地二次开发与管理机制。
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需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见
需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见，并要求提交招 商引资方案
需提交产业研究报告或产业专项规划方 案和产业主管部门意见
其它要求
需城市更新片区规划研 究调查
审批时限影响因素
总结与展望
行政因素对城市更新影响进一步加大 随着各项文件的出台，市场作用被进一步弱化，行政因素越来越成为城市更新操作中的不 能规避的问题，城市更新正由“政府引导”向“政府主导”方向发展，政府调控在未来几 年中对行业的影响增强趋势明显。
2017年是深圳市城市更新相关政策出台最频繁的一年，全年共出台市级和 区级相关政策40个。其中14个文件主要用于规范更新流程和审批程序，为承接 下放审批权力，各区城市更新实施（暂行）办法纷纷出台，从计划规划申报到 用地审批、竣工验收、项目监督，各参与主体责任更加明晰，更新流程基本明 确，各区基本形成区政府（管委会）领导、更新局把控、相关单位参与的审批 框架。
40个文件中，有12个文件直接指导工改项目开发，主要规范用地划线、规 划编制、建筑设计、设施配套、产业导向、产权转让等相关内容，基本上涵盖 了工改项目实施全过程，2017年工改政策进一步收紧。
另外，40个文件中4条主要是引导股份公司集体资产和土地交易开发；2个 文件主要规范旧村和旧住宅区改造。
2017年深圳城市更新政策汇总
（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的为旧屋村生活服务的教育 （幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街 巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸 市场等）等公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的；
（四）《规定》或者《办法》实施前已经建设的风水塘、球场、活动广场、 晒谷场等公共空间及其他零散用地，原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的 10%且总面积不得大于3000平方米；
4.加强组织工作保障
（1）规范城市更新工作流程
明确全链条审批环节、标准和时限，并及时向社会公开，精简审批环节，提高审批效率，探索对产业升级 改造与民生保障项目开通绿色通道。
（2）健全动态监管与计划清理机制
①加强更新项目的动态监管，建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统。 ②搭建常态化的计划清理机制，各区政府按规定对符合清理条件的项目采取调出措施，建立项目实施的倒 逼机制。 （3）完善市更新公众参与机制 建立互动开放的城市更新公众参与制度，将公众参与贯穿于政策制定、计划制定、规划编制、项目实施参 与监管全过程，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。
更新门槛增高，对更新项目操作的专业化和综合性要求进一步增加
旧屋村新规
1、适用范围： 第二条 本办法所称旧屋村范围，是指
福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深 圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施 前，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大 鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、龙岗 区规划、国土管理暂行办法》实施前（以 下简称《规定》或者《办法》实施前）， 正在建设或者已经形成（以下简称已经建 设）、且现状主要为原农村旧（祖）屋等 建（构）筑物的集中分布区域。