土地估价之成本法假设开发法

假设开发法
hypothetical development method
有一块“空地”，你如何对它进行估价？
假设开发法
第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法估价程序
第三节 假设开发法应用举例
第一节 假设开发法概述
一、概念
～是在预测估价对象开发完成后正常交易 价格的基础上，扣除房地产正常的开发成本、 税费和利润等之后，以此剩余额来确定估价 对象价格的一种方法。
关于开发利息计算
1、计算方式 复利 2、计息期 分别考虑
利润计算
投资的目的是为了获取相应的利润，作 为投资的回报，对土地投资，当然也要 或获取相应的利润。成本法中利润计算 的基数包括土地取得费和土地开发费。
关于开发利润
在测算开发利润时应把握几点：
① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能 获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得 的实际利润。
土地估价之成本法假设开发法
二、成本法的原理
基本思路：
是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设 施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济 学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基 本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组 成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所 有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应 得收益，从而得到土地价格=土地取得费+土地开发 费+税费+利息+利润+土地增值收益
剩余法
开发商怎样确定土地的投标价格？
确定土地投标价格的步骤
（1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；
（2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求； （3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况； （4）确定最佳的土地利用方式； （5）估算该项目的开发期限； （6）预测该项目开发完成后的总价值； （7）估算该项目的开发成本及预期利润； （8）计算最高的土地报价。
② 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场 上类似项目的利润率来测算的。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价，
征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
三、适用对象和条件
1、适用对象
“待开发土地”。
2、适用条件
评估结果的可靠性，主要取决于三个方面： （1）能否正确判断土地的最佳开发利用方式； （2）能否根据当地市场行情，正确预测未来
房地产的价格 （3）正确预测房地产开发、销售中的所有成
本与费用。
运用假设开发法的条件
（1）非常明确的城市规划（详细规划）； （2）十分明朗的房地产政策； （3）健全的房地产法律法规； （4）完整、公开的房地产交易信息库； （5）稳定、公开的土地供给计划。
2、求毛地价格的公式
（1）毛地→房屋 毛地价格＝
开发完成后的房地价格－ 由毛地建成房屋的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买毛地应负担的税费
2、求毛地价格的公式
（2）毛地→熟地 毛地价格＝
开发完成后的熟地价格－ 由毛地开发成熟地的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格＝ 开发完成后的房地价格－ 由熟地建成房屋的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买熟地应负担的税费
第二节 假设开发法的估价程序
一、调查待开发土地的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估算开发经营期； 四、预测开发完成后的房地产价格 五、估算开发成本、管理费用、销售费用、销
几个概念
1、生地 是指不具有城市基础设施的土地。 2、毛地 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆
迁房屋的土地。 3、熟地 是指具有完善的城市基础设施、土地平整，
能直接在其上进行房屋建设的土地。
1、求生地价格的公式
（2）生地→熟地 生地价格＝
开发完成后的熟地价格－ 由生地开发成熟地的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费
土地增值收益
土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝土地取得费+土地开发费+税费+投
资利息+利润
第二节 成本法的评估步骤
一、搜集整理资料 二、估算土地取得费、土地开发费、税
费、利息、利润、增值收益 四、求取积算价格
第三节 成本法应用举例
eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每 亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩 为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元， 当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地 完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年 开发投资额一般占全部开发费用的30%，开 发商要求的投资回报率一般为15%，当地工 业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估 算上述土地价格。
三、成本法适用的范围
1、一般适用于新开发土地土地估价，不适用 建成区域已开发土地估价；
2、对于既无收益又很少发生交易的学校、 公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地 估价比较适用；
3、地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用 其他方法进行估价的土地
利息计算
考虑资金的时间价值
土地利息基数包括：土地取得费、土地 开发费、有关税费
四、假设开发法的公式
（一）基本公式
购置开发场地价格＝ 总开发价值或开发完成后的房地产价格－
开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资Байду номын сангаас购买待开发土地应负担的税费
（二）具体公式
1、求生地价格的公式
（1）生地→房屋 生地价格＝
开发完成后的房地价格－ 由生地建成房屋的开发成本－管理费用－ 投资利息－销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费
售税费 六、估算投资利息、开发利润、投资者购买待
开发房地产应负担的税费 七、计算待开发土地的价格
一、调查待开发房地产的基本情况
1、弄清楚土地的位置 目的：主要是为选择最佳的土地用途服务。
2、弄清楚土地的面积大小、形状、地质、水 文状况、基础设施完备程度、土地平整程度 目的：主要是为测算开发成本、费用等服务。