第四章门店开发与选址共38页文档
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（一）连锁经营店铺的开发策略 （二）开发新店的布点要求 （三）新店开发的业态选择
11.04.2020
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（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
11.04.2020
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商圈示意图
11.04.2020
边缘商圈
次级商圈
核心商圈商店 55%-70%的顾客
15%-25% 的顾客
其余的顾客
环形 只是 种理 想状 态！
17
影响商圈大小的因素
1、影响因素：店铺形态及规模、竞争者 分布、交通条件、媒体宣传、店铺群；
2、临时因素：促销活动、道路障碍等；
11.04.2020
2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
11.04.2020
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（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务， 可以说是专业店。 如房地 产业中介服务的连锁企业我 爱我家、21世纪不动产，洗 衣品牌福奈特等。
第四，可以确定在一定地理区域内开出分店的数目。 第五，可以充分反映门店地理位置上的缺点。如，距居民区太远，
交通不便等。 第六，开店条件更加明确。像竞争情况、金融服务、交通运输、
劳动力是否易于获得、供应商的位置、法律限制等均可确定。因 此商圈分析是开店的第一步。
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3．商圈确定方法
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二、连锁经营的开店选址
（一）商圈分析 （二）分店选址 （三）店址评估报告
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二、 连锁经营的开店选址
（一）商圈分析 1．商圈的含义及其意义 （1）商圈的含义
商圈指以门店所在地为中心，沿着一定 的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范 围。简言之，商圈就是门店吸引其顾客 的地理区域，也就是来店购买商品的顾 客所居住的地理范围。
本章内容
第一节 连锁总部管理概述 第二节 连锁经营的品牌管理 第三节 连锁企业加盟管理 第四节 店铺开发与选址 第五节 连锁经营督导制度 第六节 连锁企业营销管理
11.04.2020
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本章内容
第七节 连锁企业物流管理 第八节 连锁企业信息管理 第九节 连锁企业人力资源管理 第十节 连锁企业财务管理
2、开店范围选择：新店的布点要随着客户群 的发展而发展；有三类选择：城市繁华区、 城乡结合部、交通要道处；
3、开店条件的设计：新店的选点要考虑开店 条件，比如：建筑类型、楼层、店宽要求、 面积要求、交通要求、装潢设计要求等；
4、商业区选择：新店的选点要根据商品、服 务内容等选择有特定功能的商业区。
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1）调查法：通过直接或间接的调查，了解顾 客的住址，将所得到的顾客住址标注在地图 上，然后将地图外围的点连接成一个封闭的 曲线，该曲线范围内就是商圈。但这种方法 仅限已有店铺获取本身资料时使用。
店布点规划。
（6）作好财务规划。要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金 等问题。
（7）依法签订房产租赁等合同。 （8）研究当地居民的收入水平与开店密度的关系。 （9）研究当地居民的民俗文化与开店业务的关系。 （10）充分考虑物流配送等问题。
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（一）锁经营店铺的开发策略
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（2）分析商圈的意义
第一，商圈分析是连锁企业成功的必要条件。一旦商圈确定以后 就可相应地得到消费者的人口和社会经济特征，然后提供相应的 产品和服务。
第二，可以确定促销活动范围。一旦商圈确定后，可以根据商圈 大小选择传媒和促销方式。
第三，对于在一定区域内已有分店的连锁企业而言，可以确定新 店是否会与老店竞争。
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第四章第四节 连锁门店开发与选址
一、连锁经营的04.2020
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学习目标
了解连锁经营店铺开发策略、布点要求、 业态类型
熟悉连锁经营开店选址的商圈调查、地 址选择
掌握连锁经营店址评估报告的编制内容
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一、连锁经营的店铺开发
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（三）新店开发的业态选择
1.商业零售业态主要有： 杂食店、便利店、折扣店、超级市场、
大型综合超市、 仓储会员店、百货店、 专业店、专卖店、家具建材店、购物中 心、厂家直销中心、电视购物、邮购、 网上商店、自动售货亭、电话购物等
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（三）新店开发的业态选择
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（二）开发新店的布点要求
5、立地布点战术； 1）立地条件：交通、公共设施、停车空间、商店密集
度、住宅密集度、社会稳定状况等； 2）布点顺序指各项立地条件的优先顺序。主要有三种：
全面布点：在各项立地 条件差异不大的时候使用。 中心放射布点：先占领中心点再扩散到周边地区， 如，进驻城市繁华地段。包围型布点：“乡镇包围 城市”，沿着大城市边缘环形公路进行布点，再向 中间渗透。 3）特殊情况：“宣传性布点”和“卡位”布点 6、零售网联结战术：布点时不仅考虑单店的经营，还 要考虑整个销售网络相互呼应和支持的效果。
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（三）新店开发的业态选择
连锁业态不同，布点策略也不同。
例如快餐店要放在人口密集的地方；洗 染店需要固定人口密集的地方；仓储式 超市一般设置在城乡结合部；出售大众 日用品的超市不宜设在闹市区，而应该 在居民区内或交通方便的几个居民区的 交汇处。在国外大型购物中心一般在城 乡结合部，我国则以市区为主。
⒉连锁店铺开发的原则
方便顾客购买
有利于配送中心供货
适应长期发展
紧密配合连锁业态类型
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（二）开发新店的布点要求
年度开店数量 开店范围选择 开店条件的设计 商业区选择 立地布点战术 零售网联结战术
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（二）开发新店的布点要求
1、年度开店数量：是否开设新店以及新店如 何布点要考虑年度开店总量；
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（一）锁经营店铺的开发策略
1、连锁店铺开发的要求
（1）符合连锁企业的发展战略、品牌战略和竞争战略。 （2）经营效益是开店考虑的关键问题，也是首要问题。 （3）必须进行充分的市场调查，并写出市场调查报告。 （4）城市开发规划对店铺开发具有重要影响，是必须搞清楚的问题。 （5）一定要进行科学的开店布点。可以进行专业评估分析，制定展
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商圈示意图
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边缘商圈
次级商圈
核心商圈商店 55%-70%的顾客
15%-25% 的顾客
其余的顾客
环形 只是 种理 想状 态！
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影响商圈大小的因素
1、影响因素：店铺形态及规模、竞争者 分布、交通条件、媒体宣传、店铺群；
2、临时因素：促销活动、道路障碍等；
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2.餐饮业的业态选择有：
快卖店（如傻子鸡店、连 锁饼屋等）；快餐店（如 麦当劳、肯德基）；专卖 店（如吴裕泰茶庄）；酒 楼（九头鸟酒家、谭鱼头 酒楼等）；饭店（如希尔 顿饭店）。
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（三）新店开发的业态选择
3.服务业的连锁分店业态
由于提供的是“软”的服务， 是专业知识、专业技能服务， 可以说是专业店。 如房地 产业中介服务的连锁企业我 爱我家、21世纪不动产，洗 衣品牌福奈特等。
第四，可以确定在一定地理区域内开出分店的数目。 第五，可以充分反映门店地理位置上的缺点。如，距居民区太远，
交通不便等。 第六，开店条件更加明确。像竞争情况、金融服务、交通运输、
劳动力是否易于获得、供应商的位置、法律限制等均可确定。因 此商圈分析是开店的第一步。
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3．商圈确定方法
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二、连锁经营的开店选址
（一）商圈分析 （二）分店选址 （三）店址评估报告
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二、 连锁经营的开店选址
（一）商圈分析 1．商圈的含义及其意义 （1）商圈的含义
商圈指以门店所在地为中心，沿着一定 的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范 围。简言之，商圈就是门店吸引其顾客 的地理区域，也就是来店购买商品的顾 客所居住的地理范围。
本章内容
第一节 连锁总部管理概述 第二节 连锁经营的品牌管理 第三节 连锁企业加盟管理 第四节 店铺开发与选址 第五节 连锁经营督导制度 第六节 连锁企业营销管理
11.04.2020
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本章内容
第七节 连锁企业物流管理 第八节 连锁企业信息管理 第九节 连锁企业人力资源管理 第十节 连锁企业财务管理
2、开店范围选择：新店的布点要随着客户群 的发展而发展；有三类选择：城市繁华区、 城乡结合部、交通要道处；
3、开店条件的设计：新店的选点要考虑开店 条件，比如：建筑类型、楼层、店宽要求、 面积要求、交通要求、装潢设计要求等；
4、商业区选择：新店的选点要根据商品、服 务内容等选择有特定功能的商业区。
11.04.2020
1）调查法：通过直接或间接的调查，了解顾 客的住址，将所得到的顾客住址标注在地图 上，然后将地图外围的点连接成一个封闭的 曲线，该曲线范围内就是商圈。但这种方法 仅限已有店铺获取本身资料时使用。
店布点规划。
（6）作好财务规划。要充分考虑佣金、押金、租金、订金、赔偿金 等问题。
（7）依法签订房产租赁等合同。 （8）研究当地居民的收入水平与开店密度的关系。 （9）研究当地居民的民俗文化与开店业务的关系。 （10）充分考虑物流配送等问题。
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（一）锁经营店铺的开发策略
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（2）分析商圈的意义
第一，商圈分析是连锁企业成功的必要条件。一旦商圈确定以后 就可相应地得到消费者的人口和社会经济特征，然后提供相应的 产品和服务。
第二，可以确定促销活动范围。一旦商圈确定后，可以根据商圈 大小选择传媒和促销方式。
第三，对于在一定区域内已有分店的连锁企业而言，可以确定新 店是否会与老店竞争。
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第四章第四节 连锁门店开发与选址
一、连锁经营的04.2020
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学习目标
了解连锁经营店铺开发策略、布点要求、 业态类型
熟悉连锁经营开店选址的商圈调查、地 址选择
掌握连锁经营店址评估报告的编制内容
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一、连锁经营的店铺开发
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（三）新店开发的业态选择
1.商业零售业态主要有： 杂食店、便利店、折扣店、超级市场、
大型综合超市、 仓储会员店、百货店、 专业店、专卖店、家具建材店、购物中 心、厂家直销中心、电视购物、邮购、 网上商店、自动售货亭、电话购物等
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（三）新店开发的业态选择
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（二）开发新店的布点要求
5、立地布点战术； 1）立地条件：交通、公共设施、停车空间、商店密集
度、住宅密集度、社会稳定状况等； 2）布点顺序指各项立地条件的优先顺序。主要有三种：
全面布点：在各项立地 条件差异不大的时候使用。 中心放射布点：先占领中心点再扩散到周边地区， 如，进驻城市繁华地段。包围型布点：“乡镇包围 城市”，沿着大城市边缘环形公路进行布点，再向 中间渗透。 3）特殊情况：“宣传性布点”和“卡位”布点 6、零售网联结战术：布点时不仅考虑单店的经营，还 要考虑整个销售网络相互呼应和支持的效果。
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（三）新店开发的业态选择
连锁业态不同，布点策略也不同。
例如快餐店要放在人口密集的地方；洗 染店需要固定人口密集的地方；仓储式 超市一般设置在城乡结合部；出售大众 日用品的超市不宜设在闹市区，而应该 在居民区内或交通方便的几个居民区的 交汇处。在国外大型购物中心一般在城 乡结合部，我国则以市区为主。
⒉连锁店铺开发的原则
方便顾客购买
有利于配送中心供货
适应长期发展
紧密配合连锁业态类型
11.04.2020
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（二）开发新店的布点要求
年度开店数量 开店范围选择 开店条件的设计 商业区选择 立地布点战术 零售网联结战术
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（二）开发新店的布点要求
1、年度开店数量：是否开设新店以及新店如 何布点要考虑年度开店总量；