第一章物业管理绪论概要
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第一章 绪 论
2017年10月30日星期一
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （一）物业的含义 : 物业是指人工形成、有使用 价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发 挥其功能而配置的设施设备等。 其中建筑物、场 地，既可以是居住的住宅区， 也可以是商业中心、办公大 楼、工业厂房、仓库， 还可以是学校、医院、码头、机 场、海关、俱乐 部和运动场所等。附属设备、设施和等则指建筑 物、场地内外各类设备、设施等。
3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理 区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服 务能够使物业处于一种正常的使用状态， 满足物业的使用功能，延长物业的使用寿 命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助 性 管理服务，属于安全防范性质。
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人的管理
所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的 社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不 当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。 1．对建筑物不当毁损行为的管理 是指区分所有权人在使用部分或改造专有部分时所产生的危及 建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为，如将阳台或前院 扩充为室内部分擅自添设铁窗、栅栏、改变建筑物外貌，或室内 装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。 2．对建筑物不当使用行为的管理 是指改变房屋性质，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等 ，此种对建筑物的不当使用，不只带来噪音、振动，降低居住生 活品质，甚至于使居家安全蒙上阴影。 3．对生活妨害行为的管理 是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于生活习惯、 嗜好，对建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上的 所产生的一些行为影响到他人的生活，如饲养宠物、大声喧哗， 不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁，任意堆放垃圾或物品， 或妨碍公共安全的行为，都应在管理和禁止之列。
其次，物业管理企业的物业管理权来源于 “政府授予”。所谓“政府授予”，是指 任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都 包括了各种基础性的设施设备。这些设施 设备原本都属于市政工程或垄断经营事业， 是由政府设立或授权的专业部门来管理， 由于物业管理企业的进入与存在而以分割 管辖范围的方式作了移交。
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（三）物业的分类 物业的分类可以从几种角度划分： 1. 按物业功能划分 , 一般可以划分为十大类 物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、 货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、 通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、 服务； 8 ）文化、教育、科研； 9 ）卫生； 10）体育等。
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物的管理
所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、 改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的 共用部分。 （1）建筑物。建筑物分为专有和共有两大部分、共用部分是管理 的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共有部分 间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维护建筑物 的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分 ，也视为共用部分，纳入管理内容之中。 （2）基地包括：①立体重叠上去的专有部分下的基地；②共用部 分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。 （3）附属设施。附属于建筑物的一切设施。如建筑物的附属物， 附属的建筑物，非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供 水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统， 电梯及屋顶的贮水槽等共用部分。
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二、物业管理
（一）物业管理的定义 我国2003 年 9 月 1 日实施的《物业管理条例》对物 业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业 主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 通过物业管理活动，为业主和物业使用人提供高 效、周到的服务，以提高物业的社会价值、经济 价值和使用价值，创造一个安全、舒适、方便的 居住和工作环境
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应当注意是，不管是业主还是政府，授权 都必须明确、具体，防止发生因职责不清 而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥 用权利损害业主的利益。
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（四）物业管理的内容 按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业 应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服 务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以， 物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管 理两个方面，见课本8页的图
（三）物业管理权的由来 首先，物业管理企业的管理权来源于“业 主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理 企业接受业主委托，签定委托管理合同。 这份以业主公约为依据，体现业主集体意 志的委托合同，就物业管理企业承担该项 物业管理有关的权利义务关系逐项作出明 确规定。
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二、物业管理
（二）物业管理概念的内涵： 1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设 单位、物业管理企业等多个责任主体的共 同活动。各责任主体在物业管理活动中依 法享有各自的权利，同时承担相应的法定 义务与责任。 2.必须依照法律法规的规定以及合同约定， 从事物业管理活动。
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （二）物业的特征： ◆ 物业的构成主体是建筑物与相关场地； ◆ 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价 值和价值。 ◆ 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。 此外：物业具有位置的固定性、使用的耐久 性、个体的差异性( 功能的多样性) 、价值的高额 性。( 价值的投资性,增值或贬值）
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4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：
1）、国有产权：属于国家的不动产所有权； 2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权； 3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。 住宅小区私有产权中又有：区分所有、部分公有、两 方互有、全体共有。
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2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和 辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体 是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐 饮或其他。
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3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、 中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分 为四类： 第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）； 第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）； 第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）； 第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （一）物业的含义 : 物业是指人工形成、有使用 价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发 挥其功能而配置的设施设备等。 其中建筑物、场 地，既可以是居住的住宅区， 也可以是商业中心、办公大 楼、工业厂房、仓库， 还可以是学校、医院、码头、机 场、海关、俱乐 部和运动场所等。附属设备、设施和等则指建筑 物、场地内外各类设备、设施等。
3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理 区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服 务能够使物业处于一种正常的使用状态， 满足物业的使用功能，延长物业的使用寿 命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助 性 管理服务，属于安全防范性质。
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人的管理
所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的 社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不 当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。 1．对建筑物不当毁损行为的管理 是指区分所有权人在使用部分或改造专有部分时所产生的危及 建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为，如将阳台或前院 扩充为室内部分擅自添设铁窗、栅栏、改变建筑物外貌，或室内 装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。 2．对建筑物不当使用行为的管理 是指改变房屋性质，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等 ，此种对建筑物的不当使用，不只带来噪音、振动，降低居住生 活品质，甚至于使居家安全蒙上阴影。 3．对生活妨害行为的管理 是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于生活习惯、 嗜好，对建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上的 所产生的一些行为影响到他人的生活，如饲养宠物、大声喧哗， 不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁，任意堆放垃圾或物品， 或妨碍公共安全的行为，都应在管理和禁止之列。
其次，物业管理企业的物业管理权来源于 “政府授予”。所谓“政府授予”，是指 任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都 包括了各种基础性的设施设备。这些设施 设备原本都属于市政工程或垄断经营事业， 是由政府设立或授权的专业部门来管理， 由于物业管理企业的进入与存在而以分割 管辖范围的方式作了移交。
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（三）物业的分类 物业的分类可以从几种角度划分： 1. 按物业功能划分 , 一般可以划分为十大类 物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、 货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、 通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、 服务； 8 ）文化、教育、科研； 9 ）卫生； 10）体育等。
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物的管理
所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、 改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的 共用部分。 （1）建筑物。建筑物分为专有和共有两大部分、共用部分是管理 的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共有部分 间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维护建筑物 的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分 ，也视为共用部分，纳入管理内容之中。 （2）基地包括：①立体重叠上去的专有部分下的基地；②共用部 分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。 （3）附属设施。附属于建筑物的一切设施。如建筑物的附属物， 附属的建筑物，非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供 水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统， 电梯及屋顶的贮水槽等共用部分。
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二、物业管理
（一）物业管理的定义 我国2003 年 9 月 1 日实施的《物业管理条例》对物 业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业 主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 通过物业管理活动，为业主和物业使用人提供高 效、周到的服务，以提高物业的社会价值、经济 价值和使用价值，创造一个安全、舒适、方便的 居住和工作环境
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应当注意是，不管是业主还是政府，授权 都必须明确、具体，防止发生因职责不清 而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥 用权利损害业主的利益。
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（四）物业管理的内容 按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业 应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服 务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以， 物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管 理两个方面，见课本8页的图
（三）物业管理权的由来 首先，物业管理企业的管理权来源于“业 主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理 企业接受业主委托，签定委托管理合同。 这份以业主公约为依据，体现业主集体意 志的委托合同，就物业管理企业承担该项 物业管理有关的权利义务关系逐项作出明 确规定。
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二、物业管理
（二）物业管理概念的内涵： 1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设 单位、物业管理企业等多个责任主体的共 同活动。各责任主体在物业管理活动中依 法享有各自的权利，同时承担相应的法定 义务与责任。 2.必须依照法律法规的规定以及合同约定， 从事物业管理活动。
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （二）物业的特征： ◆ 物业的构成主体是建筑物与相关场地； ◆ 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价 值和价值。 ◆ 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。 此外：物业具有位置的固定性、使用的耐久 性、个体的差异性( 功能的多样性) 、价值的高额 性。( 价值的投资性,增值或贬值）
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4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：
1）、国有产权：属于国家的不动产所有权； 2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权； 3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。 住宅小区私有产权中又有：区分所有、部分公有、两 方互有、全体共有。
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2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和 辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体 是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐 饮或其他。
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3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、 中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分 为四类： 第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）； 第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）； 第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）； 第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。