小区规划与楼盘分析对比

■宝安中心区概况

宝安中心区由滨海片区与碧海片区组成规划用地面积15.06平方公里其中：滨海片区6.82平方公里碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人其中滨海片区18万人。宝安中心区东北侧与南山前海相接南侧面向前海湾正对面小南山其区域拥有大铲湾港区、沿江高速公路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线及深港机场专线等便利的基础设施。

其中建设的重点主要设施的落户地段是滨海片区也就是最早的宝安中心区。而碧海片区原本是规划为西乡中心区。因此我们主要关注的也应该是前者以下“宝中”均指此并不包含碧海片区。

■宝安中心区进入建设高峰期

宝中规划中明确提出今后三年中心区重点建设中小学、医院、文化设施供电、消防、公交站场、停车场等配套设施拟加快海滨广场（二、三期）及海滨公园、公共文化建筑都市绿环的建设并大力推动酒店、购物中心等服务设施的建设。

继宝安体育馆投入使用和游泳场向公众开放后目前宝安游泳馆已经封顶预计2008年年底建成。而作为2011年大学生运动会分会场的宝安体育场也将于2008年10月动工建设。

在文化设施方面宝中将建设图书馆、青少年宫、演艺中心三座大型公共建筑。三座建筑在项目定位设计标准及整体档次方面都达到高水平。更为突出的是这三座建筑将并列在绿轴上总体设计意念新颖布局大气能提升整个中心区形象、营造中心区文化气息强化宝安作为“深圳中心”的地位。

可以想象未来宝安中心区将可以让市民便捷地享受图书馆、少年宫、演艺中心、4公里长滨海休闲公园、超大规模购物SHOPPINGMALL等城市资源的顶级配套成为市民自豪的滨海现代新城。

■宝安中心区规划概况

宝安中心区是深圳市城市双中心之一前海中心的重要组成部分；是最能体现深圳生态滨海特色的城市中心区域；与前海中心其他组成部分一同构成深圳西部发展轴上推动城市转型的重要增长极；是主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济的城市中心。

为了提供多样化的都市活动及场所创造具有世界级水准的滨海中心城区宝中主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济形成与福田中心区以金融服务CBD的功能错位

宝中规划为 “三区一轴一环”即为生活区、核心区和滨海区一条绿轴和一个都市绿环。

■生活区、滨海区

生活区位于宝中外围由新湖路以北、裕安一路以西、新安一路以东的外围区域主要提供高品质的居住环境和完善的居住、文教、医疗、体育及康乐等配套设施。鸿荣源熙龙湾、深业新岸线就位于此区域内。

滨海区位于宝中

南翼海澜路以南的地区。该分区主要体现了中心区的滨海休闲功能主要集中亲水、休闲、娱乐、酒店等功能该分区丰富的公共空间作为市民主要的滨海休闲活动场所。鸿荣源熙龙湾紧靠此区域业主们的活动当然更休闲与舒适了。

■都市核心区

都市核心区是宝中的核心地区包括商务办公区、商业区、行政中心及主要的公共文化服务设施是中心区主要的、经济及文化活动区。这是宝中最关键的部分也是发动机围绕这里可以找到宝中的黄金地。

核心区将建成50多栋高100~200米的现代化高层、超高层办公及配套建筑形成设施完善高效的现代滨海都市CBD地区。而写字楼对于住宅、商业都有巨大带动作用因此作为紧靠此区域的鸿荣源熙龙湾、深业新岸线当然会得益最大。尤其是深业新岸线位于核心区的商务办公区一侧未来的租赁市场与转手价格更有保障。

1、商务办公区

其中商务办公区位于核心区的西翼规划用地面积约65公顷建筑面积约180万平方米布置高级商务办公写字楼提供完善的商业服务建筑体现滨海办公区的高品质。深业新岸紧靠这个区域。

2、核心商业区

核心商业区位于核心区的东翼紧临地铁一号线和五号线规划用地面积约45公顷建筑面积约120万平方米布置商业步行街和大型购物中心为大量人流提供综合性商业、购物、休闲娱乐服务。鸿荣源熙龙湾紧靠此区域可惜此楼盘没有小户型否则未来租赁一定是非常火。

■绿轴、都市绿环

绿轴是整个中心区的核心景观文化轴绿轴正对大、小南山绿轴两侧安排商务办公、休闲购物等设施。绿轴地内由北至南安排了图书馆、青少年宫和演艺中心三个市级的文化设施。绿轴与滨海区组成连续一体的城市大型公共空间是市民主要的公共活动场所。

沿核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带开发连续的、有树荫遮蔽的开放空间引入街头艺术、街头文化与滨海带状公园相连、与绿轴相连创造一个郁郁葱葱的都市绿环。

鸿荣源熙龙湾、深业新岸线分立绿轴两侧前者靠得更近一些。而来往都市绿环的距离两者都差不多。

宝安中心区楼盘对比分析


■西岸：深圳地产新磁极

“深圳西岸·宝安中心区”现在就是一个大工地明年供应量将达100万平米以上供应量面临井噴。在南山、福田房价全面上涨的情况下一些承受能力在5000以下的关内购房者已经将目光转向了宝安中心区。

总体上看“深圳西岸·宝安中心区”规划超前应该是深圳中心区以外深圳规划及配套最好的区域次级中心区超过南山商业文化中心区深圳规模最大的体育中心“宝安

体育中心”、深圳最大的区级行政中心“宝安行政中心”、1#地铁延长线、中心区内道路建设及绿化超前同时“深圳西岸·宝安中心区”还是深圳最大的海滨中心区（超过南山、盐田）。这些优势足以让“深圳西岸·宝安中心区”在深圳占有足够的位置。

但是除开道路网情况比较好以外其它各项配套如地铁、教育、公园、文化展览、体育中心、道路后期、填海造地工程都还需要比较长的时间进行。同时“深圳西岸·宝安中心区”现在还处于建设初期不要说特区购房者即使是宝安人对这里也了解不多尤其是对楼盘的本身情况更是云里雾里。

因此半求在结束“深圳西岸·宝安中心区”实地总体考察以后出台本文目的就在于尽可能地将片区楼盘的实际情况向咨询台的朋友们做一个汇报相信对你的比较楼盘或者做选择决策的时候能够起到一定的参考作用。

■楼盘指标分析

一、指标罗列

（一）、数据已公开楼盘

严格来说金泓·凯旋城、新锦安雅园并不处于“深圳西岸·宝安中心区”内但由于地缘上紧邻的原因半求还是将这两个楼盘集中到一起做一个比较尽可能地为大家增加信息。

【鸿荣源·尚都】占地58070平米；建筑面积210000平米；容积率3.5；车位数1732个、户数1163户车位户数比1.29：1。

【金成时代】占地24069平米；建筑面积141912平米；容积率4；车位数795个、户数760户车位户数比1.05：1。

【金泓·凯旋城】占地107546.1平米；建筑面积511425平米；容积率3.8；车位数2300个、户数2031户车位户数比1.13：1。

【丽晶国际】占地24292平米；建筑面积130000平米；容积率4.5；车位数540个、户数855户车位户数比0.63：1。

【深业·新岸线】占地183800平米；建筑面积550000平米；容积率2.99；车位数1389个（总车位数4021个）、户数1163户车位户数比1.19：1。

【天悦龙庭】占地51825平米；建筑面积220000平米；容积率3.3；车位数1200个、户数1180户车位户数比1.02：1。

【新锦安雅园】占地26726平米；建筑面积116075平米；容积率4.23；车位数650个、户数790户车位户数比0.82：1。

【幸福海岸】占地104616平米；建筑面积410000平米；容积率3.19；车位数440个、户数595户车位户数比0.74：1。

（二）、数据暂未公开楼盘

【第五大道】占地83329平米；建筑面积257660平米；容积率3.1。其余资料不详。
【润恒项目】资料不详。
【泰华N2项目】占地27597平米；建筑面积103752平米；容积率3.7；其余数据不详。
【云天雅苑】5栋小高层、高层松茂地产其余资料不详。

由于以上楼盘数据还不完整这里

半求就不加以分析以后数据出来以后再行补充。半求首先判断在治安存在疑虑的关外大盘优于小盘、品牌发展商项目优于杂牌发展商项目、低容积率项目优于高容积率项目。

二、指标分析

（一）、占地及建面规模有质的差别：【深业·新岸线】有压倒性绝对优势

1、占地及建面规模对比

通过以上数据对比半求发现“深圳西岸·宝安中心区”项目的占地在24069~183800平方米之间规模上存在质的差别占地规模差距达8倍。也就是说这里是大小盘集中的一个片区。

同时在建筑面积上片区楼盘集中在103752~550000平米之间。也就是说片区楼盘在建筑体量上都在10万平米以上但楼盘之间差距较大跨度达5倍。

总体上看半求认为【深业·新岸线】为当之无愧的片区内第一大盘在占地面积上超出第二位的【金泓·凯旋城】有76253平米之多有绝对性的压倒优势。而第三位的【幸福海岸】占地104616平米与第二位差距只有3000平米不到可以忽略不计。

大家应该关注的是高发的【第五大道】占地为83329平米位居区内楼盘第四位。而高发为深业的下属公司且地块紧邻。因此半求预期【深业·新岸线】、【第五大道】在小区资源、未来物业管理、配套上实现共享应该很容易。因此这增添了【深业·新岸线】、【第五大道】在这一方面的竞争优势。

【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】占地分别为58070平米、51825平米占据第5、6的位置。去内其余几个楼盘占地面积在保持在25000平米左右没有质的差别。但是【鸿荣源·尚都国际】是区内唯一的一次施工、一次到位、一次入伙的楼盘因此规模适中、未来对于业主的干扰较小这对于豪宅来说是很重要的这是区内目前唯一的为其增加了不少分数。半求认为可喜的是这里没有单栋建筑。

2、占地及建面规模星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★
【金成时代】 ★☆
【金泓·凯旋城】 ★★★☆
【丽晶国际】 ★☆
【深业·新岸线】 ★★★★★
【天悦龙庭】 ★★★
【新锦安雅园】 ★★
【幸福海岸】 ★★★☆

（二）、容积率也有质的差别：深业系【新岸线】、【第五大道】依然是区内最佳水平

1、容积率对比

半求认为容积率能够反应单位面积上居住人口的多少因此容积率越低则单位面积居住人口越少人均占有的空间就越大因此是判断小区居住舒适度的最重要的指标。

从容积率来看【深业·新岸线】为2.99表现最好；排在第二位的是深业的下属公司高发地产的【第五大道】容积率为3.1；【幸福海岸】以3.

19居第三位；【天悦龙庭】容积率3.3位居第四；【鸿荣源·尚都】容积率3.5位居中间位置。

接下来是容积率3.7的【泰华N2项目】、容积率3.8的【金泓·凯旋城】、容积率4的【金成时代】、容积率4.23的【新锦安雅园】、容积率4.5的【丽晶国际】。

从以上对比可以看出半求认为深业系的【深业·新岸线】、【第五大道】容积率表现为区内楼盘最佳水平。而【丽晶国际】则是区内楼盘表现最差的楼盘容积率过高近似写字楼的容积率。

2、容积率星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★
【金成时代】 ★☆
【金泓·凯旋城】 ★★
【丽晶国际】 ☆
【深业·新岸线】 ★★★★★
【天悦龙庭】 ★★★
【新锦安雅园】 ★
【幸福海岸】 ★★★★

（三）、车位户数比表现：【鸿荣源·尚都】拔得头筹遥遥领先

1、车位户数比分析

而在车位户数比来看区内楼盘表现相差悬殊最高的【鸿荣源·尚都】1.29：1而最低【丽晶国际】车位户数比仅为0.63：1。但考虑到【鸿荣源·尚都】有部分商业因此将对车位户数比造成一定的影响。而第二名的【深业·新岸线】商业全部是街铺无须占用小区车位因此半求认为数据上将更经得起考验。

区内车位户数比的排列依次是：1.29：1的【鸿荣源·尚都】、1.19：1的【深业·新岸线】、1.13：1的【金泓·凯旋城】、1.05：1的【金成时代】、1.02：1的【天悦龙庭】、0.82：1的【新锦安雅园】、0.74：1的【幸福海岸】、0.63：1的【丽晶国际】。

2、车位户数比星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★★
【金成时代】 ★★★
【金泓·凯旋城】 ★★★★
【丽晶国际】 ★★
【深业·新岸线】 ★★★★
【天悦龙庭】 ★★★
【新锦安雅园】 ★★☆
【幸福海岸】 ★★☆

（四）、数据综合评判：深业新岸线、鸿荣源尚都国际指标领先

1、综合评判：【深业·新岸线】、【鸿荣源·尚都】指标领先

从占地规模、建筑面积、容积率、车位户数比等方面综合来看【深业·新岸线】为区内楼盘中的最佳水平做到了大盘、低容积率的良好结合除了在车位户数比上输给【鸿荣源·尚都国际】居于区内第二的位置以外其它各项都是片区内最佳。而【丽晶国际】的自身先天条件最差位居榜尾。

2、小区硬件综合星级榜

半求综合占地、建面、车位户数比等因素的分析计算得出【鸿荣源·尚都】共得12★、【金成时代】共得6★、【金泓·凯旋城】共得9.5★、【丽晶

国际】共得4★、【深业·新岸线】共得14★、【天悦龙庭】共得9★、【新锦安雅园】共得5.5★、【幸福海岸】共得10★。硬件综合排名为：

第一名：【深业·新岸线】 ★★★★★★★★★★★★★★
第二名：【鸿荣源·尚都】 ★★★★★★★★★★★★
第三名：【幸福海岸】 ★★★★★★★★★★
第四名：【金泓·凯旋城】 ★★★★★★★★★☆
第五名：【天悦龙庭】 ★★★★★★★★★
第六名：【金成时代】 ★★★★★★
第七名：【新锦安雅园】 ★★★★★☆
第八名：【丽晶国际】 ★★★★

■楼盘地段分析

一、地段差异不大【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】最优

总体上说半求认为除开【金泓·凯旋城】、【新锦安雅园】处于中心区红线以外享用未来中心区的配套存在困难并有新圳河的阻隔和臭味。以及【丽晶国际】紧靠立交桥影响了居住使用功能以外其它楼盘的地段存在差异但差异不大主要表现在与核心市政配套之间的距离差异上。购房者需要根据自身的特点来选择楼盘以获得整体上的最优。

在地段表现上半求认为【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】处于宝安行政中心和宝安体育中心两大最主要核心配套设施的围合位置因此地段上最佳。

深业系的【深业·新岸线】、【第五大道】地段上条件完全一致离开宝安行政中心和宝安体育中心步行距离在5分钟以内也属于直接辐射范围。离地铁站也在5分钟以内。另外半求要提醒一点就是这两个楼盘的景观最优为地段评价增添了不少分数。

【金成时代】、【幸福海岸】地段上相诺但前者地块周围更干净、更方正后者则靠近一些工厂和老旧建筑。

总而言之半求认为区内楼盘在地段上存在差别但差别不大各有千秋。但无论如何对于一个新发展区而言地段的差别还没有完全定型而且区内配套较为密集空间不大且内部没有立交桥分隔因此没有必要过于束缚思路。

二、地段星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★★
【金成时代】 ★★★☆
【金泓·凯旋城】 ★
【丽晶国际】 ★★
【深业·新岸线】 ★★★★
【天悦龙庭】 ★★★★★
【新锦安雅园】 ★
【幸福海岸】 ★★★☆

■噪音分析

一、区内楼盘噪音水平大体相当【天悦龙庭】表现最优、【丽晶国际】表现最差

半求认为【天悦龙庭】只有东南面一段有噪音以外其余方向噪音水平非常好。以及【丽晶国际】与立交桥紧邻噪音最大。除开这

两个极端楼盘以外其余楼盘的噪音水平大体相当。

另外半求认为大盘由于有必要的空间过渡在噪音消减上存在先天条件小区内部小环境对于减低噪音的作用显著。尤其是占地10万以上的【深业·新岸线】、【金泓·凯旋城】、【幸福海岸】这将为其噪音评价增添一定的法码。

二、噪音星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★
【金成时代】 ★★★
【金泓·凯旋城】 ★★
【丽晶国际】 ☆
【深业·新岸线】 ★★★★
【天悦龙庭】 ★★★★★
【新锦安雅园】 ★★
【幸福海岸】 ★★★★

■小区分析

一、【鸿荣源·尚都】给人充足信心【深业·新岸线】小区形态最丰富

本分析不是考查流水帐因此没有涉及过于具体的看楼记录现楼准现楼感想多一些在建小区由于无法直接感受描述少一些。

【鸿荣源·尚都】规模不大商业、住宅搭配较好。商业街比住宅平面低约6米形成垂直隔离解决了商业和居住的矛盾。而且工地现场表现出色管理严格桩基表现让人信服。同时半求认为经过多年的磨练鸿荣源已经跻身于全市大型房企之一这种背景将减少购房者的疑虑。

【金成时代】规划较差、建筑密度太高且现场施工管理较为混乱发展商实力直接影响了小区的品质。【金泓·凯旋城】的设计参考了一些最新的元素但西面的新圳河臭气熏天半求认为小区规划上给人以强烈的钢筋水泥丛林之感显得较为压抑尤其是东面的早期住宅影响太大人员混杂。

【丽晶国际】的建筑间距太近小区过小没有处理好容积率与建筑密度的关系。同时主干道限制了小区的人流出行。但半求认为作为区内面积偏小的楼盘寻找的市场空档却是准确的。

【深业·新岸线】的规划由于先天性条件好空间大所以设计起来创新的余地就大。同时小区商业全部设计为街铺车辆、人流与小区本身不形成直接冲突。作为区内最大占地的小区半求认为理应具有最好的内部小环境以及园林效果。因此半求认为【深业·新岸线】的小区评价应该是区内第一。

【天悦龙庭】极力营造品质感强调室内空间的创新在赠送面积上半求认为发展商可以说尽到了最大的努力。同时小区架空花园使整个小区形成较强的心理优势。遗憾的是地块过于狭长影响了小区的舒适毒但无论如何此小区都应该是区内不错的选择之一。

半求认为【新锦安雅园】中规中矩除开外部环境一般以外没有明显的优点也没有明显的缺点。【幸福海岸】的地块很方正小区可以说好事多磨原来打的桩全部废掉重新开始显示

发展商已经意识到跟上时代步伐的重要性。但是现场施工上进度慢、管理较为松懈让人疑虑。希望发展商能够振作精神。

二、小区星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★☆
【金成时代】 ★★
【金泓·凯旋城】 ★★★
【丽晶国际】 ☆
【深业·新岸线】 ★★★★★
【天悦龙庭】 ★★★☆
【新锦安雅园】 ★★
【幸福海岸】 ★★★☆

■发展商评价

一、鸿荣源、深业、泰华是区内最具实力的发展商

评价发展商实力半求以为以国土局公布的资质排名衡量并考虑其它因素是最合理的。

半求认为综观区内发展商除开鸿荣源、深业、泰华以外其它开发商如金成、德业基、福中福、新安湖实力都一般。而龙光则是第一次进入深圳从其在汕头的表现来看实力不容小视。

半求认为鸿荣源是一个产品与公司形象严重脱节的发展商作完熙园以后应该没有人再怀疑鸿荣源的产品能力实事求是地说该公司在区内的产品能力是最强的。但奇怪的是该公司一直刻意将业务分装带几个公司中去摊薄自己的营业额从而影响了企业在深圳企业资质排名中的位置但即使如此该公司也是区内排名最前的公司。

不久之前该公司注册“思廷”公司巧妙地在所有人都不知情的情况下巧妙地在龙华拓展区拿到地块而且价格合理。同时在龙岗也圈得大幅地皮后劲值得关注。

深业是深圳政府在香港的窗口企业曾经在深圳中心区开发过深业花园并大获全胜。后来在彩田名居、风临左岸、深业岭秀中也同样表现出色。无论是深业花园的园林设计还是彩田名居的营销案例还是风临左岸的销售速度及深业岭秀的空中会所创新都让市场耳目一新。

作为深圳市政府重点扶持的企业以及政府与深业千丝万缕的联系相信深业在争取公交、教育等配套上将比区内其它企业更具有优势这一点对于一个新片区来说是犹为关键的。半求听到的消息是【深业·新岸线】尚未建成公交公司就已经开通了途径楼盘的专线公交车深业整合相关部门的能力可见一斑。

泰华经过战略调整如今在宝安中心区内依然是最大的企业地主拥有三块地皮。只可惜是相互独立的。如今该公司项目一直保持按兵不动的态势使中心区的房地产市场存在一定的变数。由于前期屯地策略高明泰华的土地成本不高因此半求认为这对于区内的房地产价格的影响力将值得关注。

龙光作为第一次进入深圳的汕头知名房地产企业在房地产业务进入深圳以后坚决地在深圳成立专门的建筑公司并购置大量的施工机械表明该公

司长远发展的打算。从目前的营销手笔来看表现出该公司实力也是很不错的。尤其是一、二期建设紧锣密鼓进度之块令人信服半求认为这就能够充分说明问题。

二、发展商实力星级榜

【鸿荣源·尚都】 ★★★★★
【金成时代】 ★
【金泓·凯旋城】 ★★
【丽晶国际】 ★
【深业·新岸线】 ★★★★
【天悦龙庭】 ★★★☆
【新锦安雅园】 ★★
【幸福海岸】 ★

■综合星级榜

一、总和星级榜
半求综合所有因素的分析计算得出【鸿荣源·尚都】共得30.5★、【金成时代】共得15.5★、【金泓·凯旋城】共得17.5★、【丽晶国际】共得8★、【深业·新岸线】共得31★、【天悦龙庭】共得26★、【新锦安雅园】共得12.5★、【幸福海岸】共得22★。由于星级已经非常接近因此半求将区内楼盘划分为三个集团第一集团无疑具备最好的条件：

宝安中心区区内第一集团
【深业?新岸线】
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
【鸿荣源?尚都】
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆
【天悦龙庭】
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

宝安中心区区内第二集团
【幸福海岸】
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
【金泓?凯旋城】
★★★★★★★★★★★★★★★★★☆

宝安中心区区内第三集团
【金成时代】
★★★★★★★★★★★★★★★☆
【新锦安雅园】
★★★★★★★★★★★★☆
【丽晶国际】
★★★★★★★★

二、平均星级榜

以7项分类评价来平均计算星级如下：

宝安中心区区内第一集团
【深业?新岸线】： 四点四二 星级
【鸿荣源?尚都】： 四点三六 星级
【天悦龙庭】： 三点七一 星级

宝安中心区区内第二集团
【幸福海岸】： 三点一四 星级
【金泓?凯旋城】： 二点五○ 星级

宝安中心区区内第三集团
【金成时代】： 二点二一 星级
【新锦安雅园】： 一点七九 星级
【丽晶国际】： 一点一四 星级


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