如何认识房地产形势培训课件

三线城市
南昌、长沙……属于三线城市， 全国人民不感兴趣， 但本省人民向往。
3、城市发展前景与房地产价格：土 地潜力与价格
城市发展前景越大，未来可以增加的资 源就越多，可以增加的各种设施也越多。
城市房地产价值增长就快。
房地产价格同时取决于现状和未来发展前景。
城市发展潜力大，房价就与现状差异大，房价高； 城市发展潜力小，房价就越符合现状。
不以价格为主线的全面分析不一定更可靠， 也不是人人消费得起。
三、房地产价格理论
（静态价格）
房地产本身是实实在在的， 但其价格却不好把握，
甚至难以把握……
㈠房地产产品价格特征
1、价格种类多，构成复杂，相互制约
买卖价格、租赁价格、产权限制的价格； 季节价格、入市价格； 起步价、平均价、户型价格； ……
一、考虑问题的视角
房屋是基本生活必须品，人人都要。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。 ——杜甫
房价上涨首先是社会问题，不一定是经济问题。
房价没有象股票那样暴跌。
盼望房价下跌的人士
多数是想买房的
关于当前的房地产形势 仁者见仁， 智者见智。
房地产到底要走向何方？
二、房地产形势从何分析
1、简单与复杂
城市等级越高，城市越开放，外来人口购买房 地产的比重越高，城市房地产价格就越高。
房地产有一线城市、二线城市、三线城市之分。
一线城市
一般指北京、上海、深圳、广州， 不仅全国人民购买，世界各地都有人买。
二线城市
指南京、杭州、武汉……， 全国有不少人购买，但世界人民还没有充分考虑，
典型的比上不足，比下有余。
其经济发展阶段是： 实体经济向国外转移， 热钱大量产生。
房地产价格暴涨导致日本土地昂贵，生产成本太高 – 卖掉东京可以买下美国
满脑荒唐言，一把辛酸泪
日本60年代繁荣与中国目前房地产发展阶段相类似； 80年代房地产泡沫与中国发展阶段不完全相同。
②美国
29年大危机后，一切都是泡沫 在此之前，美国由于经济发展，已经世界第一，
– 著名的福特汽车公司提高工资事件，汽车开始普及
从绝对价格看，不低
– 还有上涨空间？
从收入比较，则明显高
– 下跌也是正常的。
是否是房地产泡沫？？？
⑵历史借鉴
①日本
二战后日本出现三次房地产价格暴涨， 第二次是60年代，日本重工业化时期，
全国房地产价格普涨， 但大城市、沿海城市房地产价格涨幅更大。
房地产价格的上涨使日本不再有廉价的土地。
日本八十年代房地产泡沫
但在当时，房地产价格却是不断上涨，销售旺盛。
房地产到底景气不景气？？？
3、结论
因此，房地产形势分析就要确立一个问题：
从什么角度分析房地产？
用什么方法分析房地产？
ห้องสมุดไป่ตู้
4、根本分析
房地产的形势，可以从
投资规模、销售、价格…… 短期、长期……
一系列方面分析。
溯本清源， 房地产形势分析最根本的还是价格分析，
如何认识房地产形势
（精简版）
修订时间：2015年9月
个人简介
工作
– 江西财经大学旅游与城市管理学院讲师 – 江西华邦律师事务所律师 – 江西天晓法律服务公司 – 房地产估价师
个人微博
– 【城市与房地产】 – 【法律】
联系方式
– QQ：760779303@qq.com – 微信：zouyj360 – 电话：15907006270
简单推算公式
P0
P
F
1
1 in
P0：原先的价格水平 P：知道发展前景后的价格水平 F：目标城市的价格水平 i：收益率 n：时间
四、当前房地产发展阶段 （动态价格）
㈠房地产发展阶段与经济发展阶段
理解房地产形势的根本前提是理解房地产发展阶段。 一个国家、一个城市房地产处于什么发展阶段则取决于 其经济发展阶段。 经济发展阶段决定需要什么房地产，如何发展房地产。
每个开发商的房子数量有限， 无法大规模生产。
㈡用什么理论分析房地产价格？
城市经济学的房地产价格理论。
1、城市规模与房地产价格：土地数 量与价格
城市规模和房地产价格密切相关，
城市规模体现在市区面积、市区人口密度。
⑴市区面积
城市人口越多，城市面积越大。 房地产价格和城市市区面积成正比：
– 市区面积越大，城市中心区房地产价格越高；反之亦 然。
⑵城市化进入加速发展
现代城市化分三阶段： 第二阶段是加速发展阶段， 这一阶段城市对乡村有绝对优势，城市人口增长主
要靠人口迁移，
– 农村人口迁移到城市； – 中小城市人口向大城市迁移。
中国这些年来就处于城市化的这一阶段， 马太效应：大城市发展更快。
2、房地产发展阶段
中国当前的房地产价格高不高？
⑴与世界比较
不同的人还有不同的价格
2、影响因素多，对每个人的影响不一样
经济、政治、文化、社会思潮、……
楼盘档次、楼层、朝向……
物业管理……
比如说
交通方便：
– 生活便利 – 噪音、不安全
3、房子永远是贵的
2000年，
– 2000元／平方米可以在南昌市老城区随便购买房屋。
现在，
– 【】元以下是不是浪费精力？
4、薄利不一定多销
1、最近10多年，中国经济发展阶段
中国经济处于再度工业化阶段， 即再度重工业化， 中国由此产生了巨大变化。
⑴经济持续高速发展
经济持续发展，尤其是重工业的发展，产生了 对巨大的土地需求；
重工业的发展也促进了高级第三产业的发展， 产生了CBD的需求；
收入大幅度提高，家庭小轿车普及，居住可以 大幅度增加距离，导致向郊区扩展。
⑵市区人口密度差
由于历史习惯和城市开发政策不同 – 两个城市人口数量一样，其人口密度往往是不同的。
房地产价格差异和城市人口密度差异成正比： – 人口密度差异越大，房地产价格差异越大；反之亦然。
2、城市等级与房地产价格：土地质 量与价格
城市等级就是该城市在国家、区域中的地位。
城市等级越高，能够从国家、区域获得的资源 越多，土地的利用价值越高，房地产价格越高；
房地产本身是简单的，
– 天天住在房子里，
不懂一点房地产是不可能的。
房地产又是复杂的，
– 建筑、地理、政治、经济、居住、工作、使用、 投资
无不涉及。
至今为此，没有公认的权威、全面的分析报告。
2、可能的原因是
真正全面精通房地产的人士， –有
但， – 少而又少。
例如
04、05年，中房指数（国家统计局）、赣房指数 （江西统计局），通过分析房地产投资规模缩小 等一些数据，曾多次确认房地产进入不景气阶段。