无锡房地产写字楼市场调研报告(上)精品PPT课件
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第二圈层——专业产业基地、专业市场
集中发展优势产业，形成专业性的产业基地
第三圈层——原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
第三圈层
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。
第一圈层
其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占 比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州>无锡>常 州；
10000 8000 6000 4000 2000 0
2010年无锡与周边城市GDP对比(亿元) 9169
5758
2430
常州
无锡
苏州
5086 南京
“十一五”期间，滨湖区 规划：建设“五大区”， 打造“三中心”，五大区 即为：国内外著名的风景 旅游区、高效的高新技术 产业区、繁荣的商贸服务 区、现代化的都市生态农 业区、体现现代城市风貌 的无锡新城区，“三中心 ”即为旅游度假中心、科 教研发中心、商务服务中 心。其中，河埒地区将规 划形成一个商贸核心区、 一个特色旅游区、一条都 市魅力带及两个一级社区 的规划结构。
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成 为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。
第一圈层——现代服务业基地
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原 材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，开始重点发展现代 服务业，并向低一等级的区域低端产业。
南京都市圈
锡常泰都市圈 苏锡常都市圈
上海都市圈
在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面 ，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常 都市圈的中间位置。
无锡的GDP规模超过南京\常州，但落后于苏州；
苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导 ，占到60%左右的比例；
100Km 35Km
•本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速，沪宁铁 路、 312国道以及京杭大运河，具有航运、高 速、铁路等交通网络。
•滨湖是城市交通中心，据规划，城市轨道 线3号线和环绕城区的4号线汇集滨湖。
规划的轨道3号线
滨湖区 规划的轨道4号线
区域规划：重点打造现代服务业集聚区。
从江苏省城市化水平的梯队 来看，无锡处于第一梯队，从 2001年的41.3％上升到2010 年末的85％，仅次于南京的 87％。
从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴 重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重 点发展高新技术产业。
产业聚集地
电子信息产业 新区高新技术开发区 锡山经济开发区 江阴经济开发区
精细化工和冶 金等新材料 机械装备
江阴临港新城 江阴经济开发区
Biblioteka Baidu
少量分布在港下
靖江工业园
惠山区洛社、前洲等
汽车零部件
锡山经济开发区 惠山经济开发区 江阴经济开发区
中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城 市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。
中心城区位置：项目位于滨湖新区，距离市区中心约20分钟路程。 商务成本：低于中心城区。 成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商业圈。
中心城区
本项目具有与长三角其他城市和区域紧密 联系的便捷交通。
核心层
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的 深加工，提高产品附加 值。
依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。
从产业结构来看，无锡二产占主导，三产 处于发展趋势且档次提高。目前仍以传统 的制造业为主要产业。
从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于 57%以上。经历了从增长到减缓的过程。 随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都 增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但 档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势。 在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、 机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提 高。
城市南进 产业北移
发展方向：“南拓北展，东联西优”， 建设全国特大城市,项目所在的滨湖区， 处于城市重点发展方向。
根据无锡市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上海 产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。
湖州 泰州
镇江
无锡 苏州 上海 宁波 台州 绍兴 南京 杭州 常州 舟山
嘉兴
扬州
南通
核 心——对外窗口
随着城市功能的逐步完善， 产业结构加速调整，无锡正在 由以工业为主的传统加工制造 中心向服务业为主的现代经济 中心转变。
无锡推进都市化，一方面就 是通过无锡南长、北塘、崇安 中心城区的更新改造实现环境 美化和功能提升。
另一方面就是通过超前的市 政基础设施建设和市区综合交 通体系的构建加强中心城区的 一体化
精密机械
蠡湖经济开发区 城区的都市型工业园
高档纺织业 纺织出口工业园 江阴
锡山东港红豆
生物医药产业 惠山生命科技园 无锡新区
马山生物医药园区
都市型工业 城市重点工业集中区
本项目处于太湖新城：该区域重点发 展高新技术产业和服务业。
传统制造业向北转移如 惠山、锡山、江阴等地
新型高技术产业集中在 城市南面，如新区
无锡写字楼市场调研报告
(
报告结构
第一章 宏观市场分析 第二章 市场发展历程 第三章 板块产品分析 第四章 项目产品建议 第五章 客户特征分析 第六章 重点个案分析
无锡概况
无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本 发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。
长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头; 无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范 围内； 2010年无锡地区生产总值达到5758亿元,同比增长13.1 % ；
•重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通， 沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间 距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的 互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细 化的方向发展。 •无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使 得无锡成为联系两大都市圈的节点城市。
300Km
150Km 城际轻轨 京沪高铁 沪宁高速公路 沪宁铁路
集中发展优势产业，形成专业性的产业基地
第三圈层——原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
第三圈层
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。
第一圈层
其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占 比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度苏州>无锡>常 州；
10000 8000 6000 4000 2000 0
2010年无锡与周边城市GDP对比(亿元) 9169
5758
2430
常州
无锡
苏州
5086 南京
“十一五”期间，滨湖区 规划：建设“五大区”， 打造“三中心”，五大区 即为：国内外著名的风景 旅游区、高效的高新技术 产业区、繁荣的商贸服务 区、现代化的都市生态农 业区、体现现代城市风貌 的无锡新城区，“三中心 ”即为旅游度假中心、科 教研发中心、商务服务中 心。其中，河埒地区将规 划形成一个商贸核心区、 一个特色旅游区、一条都 市魅力带及两个一级社区 的规划结构。
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成 为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。
第一圈层——现代服务业基地
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原 材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，开始重点发展现代 服务业，并向低一等级的区域低端产业。
南京都市圈
锡常泰都市圈 苏锡常都市圈
上海都市圈
在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面 ，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常 都市圈的中间位置。
无锡的GDP规模超过南京\常州，但落后于苏州；
苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是以第二产业为主导 ，占到60%左右的比例；
100Km 35Km
•本项目交通优势明显，紧邻锡宜高速，沪宁铁 路、 312国道以及京杭大运河，具有航运、高 速、铁路等交通网络。
•滨湖是城市交通中心，据规划，城市轨道 线3号线和环绕城区的4号线汇集滨湖。
规划的轨道3号线
滨湖区 规划的轨道4号线
区域规划：重点打造现代服务业集聚区。
从江苏省城市化水平的梯队 来看，无锡处于第一梯队，从 2001年的41.3％上升到2010 年末的85％，仅次于南京的 87％。
从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴 重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重 点发展高新技术产业。
产业聚集地
电子信息产业 新区高新技术开发区 锡山经济开发区 江阴经济开发区
精细化工和冶 金等新材料 机械装备
江阴临港新城 江阴经济开发区
Biblioteka Baidu
少量分布在港下
靖江工业园
惠山区洛社、前洲等
汽车零部件
锡山经济开发区 惠山经济开发区 江阴经济开发区
中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城 市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。
中心城区位置：项目位于滨湖新区，距离市区中心约20分钟路程。 商务成本：低于中心城区。 成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商业圈。
中心城区
本项目具有与长三角其他城市和区域紧密 联系的便捷交通。
核心层
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的 深加工，提高产品附加 值。
依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。
从产业结构来看，无锡二产占主导，三产 处于发展趋势且档次提高。目前仍以传统 的制造业为主要产业。
从产业结构来看，第二产业一直占最大比例，处于 57%以上。经历了从增长到减缓的过程。 随着农业产业结构的持续下降，二产与三产比例都 增加，三产的比例虽经历了下降到增长的过程，但 档次逐渐提高。这说明服务业将是发展的趋势。 在二产业中，传统的产业，比如纺织、冶金及金属、 机械装备等仍然是主导产业。技术含量有待逐步提 高。
城市南进 产业北移
发展方向：“南拓北展，东联西优”， 建设全国特大城市,项目所在的滨湖区， 处于城市重点发展方向。
根据无锡市的第一圈层级别，可以承接国际产业和上海 产业转移，并具有打造服务业基地的巨大潜力。
湖州 泰州
镇江
无锡 苏州 上海 宁波 台州 绍兴 南京 杭州 常州 舟山
嘉兴
扬州
南通
核 心——对外窗口
随着城市功能的逐步完善， 产业结构加速调整，无锡正在 由以工业为主的传统加工制造 中心向服务业为主的现代经济 中心转变。
无锡推进都市化，一方面就 是通过无锡南长、北塘、崇安 中心城区的更新改造实现环境 美化和功能提升。
另一方面就是通过超前的市 政基础设施建设和市区综合交 通体系的构建加强中心城区的 一体化
精密机械
蠡湖经济开发区 城区的都市型工业园
高档纺织业 纺织出口工业园 江阴
锡山东港红豆
生物医药产业 惠山生命科技园 无锡新区
马山生物医药园区
都市型工业 城市重点工业集中区
本项目处于太湖新城：该区域重点发 展高新技术产业和服务业。
传统制造业向北转移如 惠山、锡山、江阴等地
新型高技术产业集中在 城市南面，如新区
无锡写字楼市场调研报告
(
报告结构
第一章 宏观市场分析 第二章 市场发展历程 第三章 板块产品分析 第四章 项目产品建议 第五章 客户特征分析 第六章 重点个案分析
无锡概况
无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本 发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。
长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头; 无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范 围内； 2010年无锡地区生产总值达到5758亿元,同比增长13.1 % ；
•重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通， 沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间 距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的 互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细 化的方向发展。 •无锡地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使 得无锡成为联系两大都市圈的节点城市。
300Km
150Km 城际轻轨 京沪高铁 沪宁高速公路 沪宁铁路