华夏幸福基业案例分析

四、为战略性新兴产业搭台，引领产业升级
2013年5月17日，由河北省人民政府主办、华夏幸福基业 承办的“2013年产业中国国际生物医药高端会议”在河北 固安举行。同时，固安肽谷生命科学园举行了开园及签约仪 式。 由华夏幸福建设的固安肽谷将建成亚洲最大的动物实验 中心，带动国内尖端的生物科技研究领域的发展，带动产业 升级。更重要的是，固安肽谷与美国高端生物医药资源对接， 搭建对话合作平台，实现中美生物医药产业的战略交流。
中国产业升级推动者——华夏幸福基业
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公司概况及发展历程 资本运作上市 经营状况分析 商业模式探析 未来发展愿景
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公司简介
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是全球 领先的开发区投资运营企业集团 ，以建设“经济发展、 社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任， 公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发 建设。 公司致力于为企业提供各种工业、物流及商业设 施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服 务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大 都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独 创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新 城模式”。
2、通过“园区孵化”获得低成本土地储备和园区收益
随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，土地价 值和政府财政收入提升，华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一 定比例返还的产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住 宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备， 并分享园区收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提， 是华夏幸福模式运作的关键要素。
• 今后可能面临的风险
1、享受“年度新增落地投资额返还”使华夏幸福相比普通 房企拥有更高的毛利率，但一旦土地增值减小和地方财政 吃紧，政府难以通过财政税收收入和土地增值的形式对华 夏幸福进行补偿，企业将面对大量应收账款，面临潜亏或 损失的风险。
2、支撑公司融资、抵押的是重资产的住宅业务，一旦住 宅销售下降或土地价格下降，华夏幸福的整个运作链条会 遭到打击。
• 借壳上市前，ST 国祥股权结构示意图
• 借壳上市后 ST 国祥股权结构图
• 2011年11月1日st国祥摘帽更名，证券简称变更为“华夏 幸福”，涨跌幅限制由5%变更为10%，由此华夏幸福借 壳st国祥事件终告结束。 • 分析华夏幸福借壳成功事件，原因有三： 一，因为这次重组是赶在 2009年6月证监会禁令之前提出借 壳方案； 二，公司的园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。 三，除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊 农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司 和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资 空间中将可能产生重要的作用。
2011年8月，华夏幸福以注入地产资产的方式借壳 ST 国 祥在上交所成功上市。
•4. 薄发 企业上市至今，得到加速发展。公司新增位于河北香河、 固安、辽宁沈阳苏家屯、山东青岛、江苏镇江、浙江嘉善等 园区进行产业新城的开发建设 ，公司在大北京、环上海、 环渤海三大经济圈都已布局开拓产业新城项目 ，“固安模 式”在各地成功复制。
• 借壳上市
2009 年 3 月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳 ST 国祥（600340）上市。 2011 年 8 月 29 日 ST 国祥公告称已收到证监会对 ST 国 祥向华夏幸福基业发行3.55 亿股购买相关资产的批复文件， 至此借壳上市成功。在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业 前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比 较干净的壳。华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的 方式获得这个壳，不仅并未动用一分钱的现金，而且获得不 菲的账面收益。浙江国祥以其全部资产和负债作为置出资产 与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整 体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为 16.7 亿 元和 2.66 亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸 福发行股份购买。
• 企业发展未来愿景展望
一、独创产业新城模式，新型城镇化背景下潜力巨大
模式独特，显着受益新型城镇化。公司独特的园区开发模式 即是公司的核心竞争力。一站式综合解决方案及落地投资额的 返还模式开启企业政府“双赢”篇章。在日前的业绩说明会上， 华夏幸福董秘朱洲表示，城镇化进程为华夏幸福提供了千载难 逢的历史性机遇，并表示发改委相关部门曾调研固安工业园的 建设情况，可能把固安工业园作为新型城镇化的案例。
二、组织业务管理架构优化调整，具备产业新城业务的 快速复制能力
截至目前，公司已签订共计18个产业园区，并初步形成覆盖 环渤海、长三角和华中区域的全国性战略布局。随着新区域开 发建设的深入推进，招商引资与配套住宅两大业务将共同开辟 新的盈利增长点，持续推动2014年及以后各年的经营业绩和财 务指标的高增长。
三、受益于因北京调控升级而导致的需求外溢及 首都第二机场建设
北京第二机场落户大兴，华夏幸福固安工业园区的发展 可谓得天时与地利，将坐享第二机场价值辐射效应，使区域 价值在未来几年得到快速提升，为招商引资助力。此外，对 该区域内的房地产开发亦构成绝对利好。
公司去年与中国联合航空有限公司达成初步意向，将共 同在河北省推进北京新机场国际临空经济区建设，并已签订 《关于共同在河北省推进北京新机场国际临空经济区建设战 略合作协议》。
• 经营状况分析
公司业绩呈现爆发式增长
2011年公司主营业务收入分布情况
• 财务指标分析
2012年中国财富500强净资产收益率最高的40家公司 华夏幸福排名榜首
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2012年公司实现销售额211.35亿元，自2005年以来， 公司业绩复合增长率保持在100%以上。 2013年4月18日公司公布2013 年一季度报：2013 年13 月完成营业收入12.2 亿，同比增长56.7%；实现归属母 公司净利润4.7 亿，同比增长2994.9%，实现EPS0.53 元。 营收的主要贡献为园区结算回款，净利同比大幅增长主要 为基数过低导致的基数效应。 1-3 月公司整体实现销售额69.8 亿，销售面积73.2万平 米，同比分别增长131.7%和82.6%。其中园区结算回款 12.5 亿，为2012 年全年（30.2 亿）的41.4%，同比增长 68.7%。剔除园区结算回款后，销售均价为7828元/平米， 同比上升38.9%。价格的上升主要来自区域销售的持续回 暖以及首都第二机场建设和京国五条影响带来的需求外溢。 考虑往年一季度为公司销售淡季，按此发展，预计公司 2013年全年完成280 亿销售额目标为大概率事件。
3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进 华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区 域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，利用房 地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金 流支出。 4、“地产开发”定位清晰，快速实现资金回笼 华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或 自然景观优势的资源，公司产品主打性价比，客户定位于 满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环境的需求。 目前购房人群85-90％为北京客群，清晰的定位使公司能 够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售，快速回笼资 金。
华夏幸福位列A股上市房企投资价值最“衰”榜单末 尾
三、受益于因北京调控升级而导致的需求外溢及 首都第二机场建设
北京第二机场落户大兴，华夏幸福固安工业园区的发展 可谓得天时与地利，将坐享第二机场价值辐射效应，使区域 价值在未来几年得到快速提升，为招商引资助力。此外。对 该区域内的房地产开发亦构成绝对利好。
股东权益（单位： 453,615,705.28 元）
4,300,264,480.00
725,025,263.00
资产负债率 毛利率
净利率 净资产收益率 总资产周转率 净资产周转率
78.49% 37.80%
13.06% 17.69% 0.29 1.35
85.57% 58.63%
23.74% 10.38% 0.06 0.44
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Leabharlann Baidu
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1.起步 1998年7月，华夏房地产开发有限公司在河北省廊坊市 正式成立，并于同年10月推出首个楼盘“华夏花园”。 之后，于1999年8月成立华夏物业管理有限公司。 2.转型 2002年6月，河北固安工业园奠基成立，开启开发区 投资运营事业领域。 3.积累 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约，并成立大 厂鼎鸿投资开发有限公司。10月，被建设部批准为房地 产开发一级资质企业。12月，华夏幸福基业股份有限公 司成立，完成股份制转型。 2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委 托，开发建设怀来生态新城。 2009年底， 孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔 雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了 “一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。
• 京御地产是借壳重组的拟注入资产，资产重组 2009 年 3 月提交议案，提案前后，该公司的合并利润表（含九 通投资）如下表所示：
京御地产基本财务数据表 名称 2008-12-31 2009-4-30 5,025,322,743.00
资产总额（单位： 2,108,640,201.81 元）
负债总额（单位： 1,655,024,496.53 元）
产业新城模式：“以产兴城，以城促产，产城融合， 城乡统筹”。
• 公司的目标是成为“全球领先的产业新城专 家、中国产业升级的推动者、中国新型城镇 化的最佳实践者”！
PS:个人对于公司未来的研判：不断享有更高估值，目标市值 2000亿
• 华夏幸福商业模式探析
1、通过“园区孵化”快速实现园区建设
与传统的园区开发不同，园区基本属于地方政府而不是华夏幸福。 华夏幸福同政府签订排他性的“园区孵化”协议，根据托管分成协议， 在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收 税和卖地赚取收益，并分期支付公司一级开发的成本。“园区孵化” 模式一方面可以在前期政府零投入的情况下，顺利实现园区的正常开 业和运作，契合地方政府的诉求。另一方面，开发商省去园区土地购 置成本，直接用于园区建设，两项结合的最大效应的是短期内实现园 区快速建设，给开发商和地方经济带来双赢结果。
公司去年与中国联合航空有限公司达成初步意向，将共 同在河北省推进北京新机场国际临空经济区建设，并已签订 《关于共同在河北省推进北京新机场国际临空经济区建设战 略合作协议》。
• 股价表现
业绩优秀，股价牛气冲天 • 自08年底以来，华夏幸福（st国祥）累计涨幅高达35倍， 11年6月至今的两年内亦有7倍的涨幅，而从华夏幸福成功 借壳上市（变更证券简称日）起的涨幅亦接近300%。 • 华夏幸福2011年全年累计涨幅191.56% ，位列全年十大牛 股第三位（剔除长时间停牌后复牌当日不设涨跌幅限制的 新华联和国海证券后，位列第一）；2012年全年累计涨幅 165%，位列全年十大牛股第四位（剔除长时间停牌后复牌 当日不设涨跌幅限制的华数传媒后位列第三）。 • 2013年继续不断创出股价历史新高，年内低点至今涨幅超 50%。