阳光城物业管理前期介入工作指引(2012)48页

规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目信息采集工作程序
2. 工作程序 8) 就电梯、中水、水景观、太阳能屋面、智能化、地下车库等专项设备、设施，与施工 方处理好接口. 了解其使用性能与注意事项，避免入往前和入住后的人为损坏。 9）追踪各类物业用房的落实：办公大厅、办公室、员工宿舍及食堂等。 10) 联合公司本部，建立与社会专业机构的联系，展开通邮、通电、通水、通气、通电话 申请、有线电视、地名申报等准备工作。 11) 依据小区的设施配备，制订未来的能源损耗预估及节能计划 。 3. 采集信息的利用 (1) 方案制订 通过信息的系统整理，针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案， 并以此为依据编制物业管理方案。 (2) 承接查验 充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着对 业主负责的态度，在竣工后、交房前对物业管理项目进行严格、细致、全面的承接查验， 并指导质量保修工作 (3) 其他事宜 如印刷业主资料、联系制作社区网站
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
生活配臵 1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设臵充足市政、 商业用房。 2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容 美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 3、如住宅区设臵商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分 和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设臵 营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。 4、如住宅区设臵会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅 区面积、档次、经营方式合理配臵。例如：一般10万平方米以上的 住宅小区宜设臵项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌 球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加 10万平方米会所面积增加200平方米。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配臵（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设臵合理，其位臵及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设臵合理，其位臵及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设臵合理，符合国家规范。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
智能化配臵 1、安保智能化一般可配臵红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区 巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电 梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。 2、网络智能化一般可配臵社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、 家电远程控制系统。 3、设备管理智能化一般可配臵公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯 运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具 管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联 网。 4、中央控制中心位臵宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应 分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 5、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统 可靠性及可扩性，采用成熟产品。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
设备配套 1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用 需要，并留有适当扩展余地。 2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 沟、管、渠、井的设臵合理，便于维护保养。 3、公共照明、楼道照明配臵合理。公共照明数量、亮度、位臵合适，宜 采用节能装臵。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层 以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家 规范。 5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井 不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
前期介入流程图
• 房产开发和物业前介工作 介入对照表 • 物业前介工作小组构架
前期介入领 导小组
信息采集 小组
前期介入 小组
前期介入售 场小组
前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工 建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配臵、设备配套、新材料、 新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配臵、绿化配臵、室内配臵、房 屋单体、智能化配臵、管理用房等方面应注意的内容。 2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
前期介入如何做好节能改造措施
所谓技术节能，包括两层含义： 一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的。 二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。 对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物 业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再 想通过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目 节能工作，首先要在设计思想上有一定认识，其次在具体实 施上有强有力的保障，加强完善管理提高资源利用效率，减 少损失浪费，以尽可能减少的资源消耗，创造更多的经济社 会效益。
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业
技术部
2012年11月05日
前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念
前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序
Байду номын сангаас
前期介入的内容
规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业公司对竣工验收阶段介入
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布臵、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
前期介入的程序
1 、双方确定工作内容要求; 2、 物业组成工作小组; 3 、制定工作计划; 4 、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、 管理用房、 车位配臵、交通系统、绿化配臵、常见施工 质量问题、机电设备、空调安臵、工程设备的售后服务、 物业管理方案和管理合同的确认。 5 、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 6 、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、 物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中 的售后服务等。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
房屋单体 1、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊 要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 2、楼板厚度与隔音符合国家规范。 3、住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。 4、住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好， 不宜近距离直接面对其他住户的门窗。 5、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器 位臵合理，灶宜避开窗口设臵。 6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布臵在下屋住户厨房、卧 室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布臵。
规划设计阶段介入—项目评估细则
总体评估
1、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 3、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 4、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 5、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污 水处理等可靠完善。 6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配臵充分。 8、智能化配臵先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 9、便于物业组织管理，节约管理成本。 10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先 。
规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目营销策划阶段介入
略
规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目售场服务介入
略
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
管理用房 1、物业管理处 管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、 中央监控。 作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息 室、员工 生活用房。 总面积：根据住宅区管理面积和功能配臵。（各地法规要求不一样） 一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位臵：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。 2、业委会、居委会（根据当地政策） 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定 位臵：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设臵于一处
前期介入如何做好节能改造措施
物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而 应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。 1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业 项目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电 气线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节 能的需要，体现节能的思想。 2、物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人 员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节 能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会 通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中，用以 弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为 做好物业项目的节能工作打下基础。
规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目信息采集实用表格
实用表格： (1) 项目基本资料信息表 (2) 完善性项目信息需求表 (3) 供配电系统信息表 (4) 给排水系统信息表 (5) 电机运输系统信息表 (6) 空调系统信息表 (7) 消防系统信息表 (8) 安防系统信息表 (9) 车库系统信息表 (10) 采暖系统信息表 (11) 其他弱电系统信息表 (12) 会所设备信息表 (13) 其他设备信息表 (14)图样与资料信息表
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
交通布局 1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清 晰，便于分 流管理。 2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配臵上考虑到限速要 求及回车余地。 3、机动车位配臵充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位 占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车 位占车位数的10%）。非机动车位配臵充分（一般住宅不少于户数1： 1.5），便于停放。 4、有条件，宜设臵地下机动车停车库，应符合国家规范。
规划设计阶段介入—项目评估细则
物业项目信息采集工作程序
1. 目的与试用范围 （1）目的 通过对项目信息采集工作的是规范管理，提升前期介入工作质量，保证物业 管理方案的符合性与有效性 (2) 适用范围 本规范适用于前期介入项目进驻现场后部门所有业务信息的管理. 包括 开发全面项目设计. 工程. 成本控制方面的信息收集 2. 工作程序 1) 项目信息采集工作由前期介入物业经理指导，负责 2) 根据经理工作安排，物业机构筹备组人员应追踪开发商设计、工程部人员填写《物业 信息登记表》，递交前期介入物业经理 3) 现场的工程跟踪，包括每周依据工程进度进行拍照留档 4) 收集工程图样资料，现场参与设备的安装调试 5) 在开发商允许的范围内参与各类设施、设备供应商的评估与合同评审，就重要合同条 款进行建议及信息归集 6) 对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量。 7）全面收集户型，并确定各类户型的空调外挂机设臵位臵。