地铁物业说明

地铁上盖商业物业
在香港，地铁沿线物业的升值，已然成为定律，香港人充分利用这一优势， 采用地铁+物业的模式，与开发商携手在车站及邻近地方兴建住宅、商业和 物业，在地铁建设中把沿线地产开发捆绑在一起，地铁与物业的综合规划， 共同发展，开创了香港地铁及地产商业、物业于一身的新型发展模式。 这种模式使得香港地铁不但成为了世界上为数不多的赚钱公司，同时也带动 了寸土寸金的香港向新城区的发展。 如今，香港地铁的管理经验，倍受内地各大城市的关注，同时香港地铁也 在内地十多个城市开展了顾问服务，希望以香港地铁的成功经验帮助内地城 市地铁的建造。据不完全统计，在上海，地铁沿线物业4年之内商铺价值 连年攀升，涨幅竟超过150%。 一般来说，交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键，位于 地铁出入口附近的商业项目通常都能获得大量的持续人流这个特质——在地 铁换乘点尤为突出。
地铁线路
地铁经济
谈到地铁商业经济，无论是东京还是香港，无论是上海还是深圳，谁
拥有了地铁上盖物业，谁就拥有了制造财富的机器。 今天看来，地铁改变的远远不止交通习惯那么简单。事实上，很多经
济发达的地区，都已经进入了地铁经济时代，迎来了地铁经济快速发展的
黄金时期，它就像一条金色的纽带链接起交通、人流、地铁物业，最终形 成一个极具辐射力的商圈。 在中国内地，地铁的黄金效应，同样得到了极致发挥。从最近深圳的 综合数据来看，地铁站点400米范围内的住宅，年平均价格涨幅可达 24.3%。而在不同类型的地铁站点中，换乘站、旧城改造站及首末站所在 的未开发区域价值飙升是最快的。 住宅如此，商铺尤甚。
30.00%
20.00%
10000
0
售价（元/平米） 增长比例 2003年 24000 66.70% 2004年 40000 66.70% 2005年 56000 40.00%
10.00% 0.00%
案例借鉴---深圳八达商城
2005年地铁一号线正式开通，对比2004年地铁开通前，仅三年时间临街
商铺售价翻六番，租金翻十倍！
案例借鉴---武汉江汉商圈
2011年地铁一号线正式开通（2010年试运营），江汉商圈租金水平与售价水
平对比2009地铁开通前增幅达200%以上！
武汉江汉商圈租金分析
700 600 500 400 300 200 100 0
租金水平（元/㎡.月） 增幅 2008 130 0 2009 190 46% 2010 260 37% 2011 510 96% 2012 600 18%
2、奥克斯广场 坐落于一号线孵化园站，原本从孵化园站A出口一出来就是奥克斯广场， 但奥克斯广场又更亲民了一步，开通了地铁无缝连接通道。孵化园站A出口 无缝连接奥克斯广场B1楼。
成都案例分析
3、来福士广场 一号线省体育馆站，出来就看到指路牌。
成都案例分析
1、金牛万达广场位于一号线人民北路站，曾经还是出站过街就是，但是 现在金牛万达也可以地铁无缝连接了，（目前还在规划中，具体运行时间下 半年）
南京新街口一楼租金走势情况
600 500 400 300 200 100 0
租金（元/平米〃月） 增长比例 2003年 219 13.70% 2004年 249 13.70% 2005年 432 73.50% 2006年 480 11.10%
南京新街口沿街商铺售价情况
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 40000 30000 20000 60000 50000 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00%
武汉江汉商圈售价分析
1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
售价（元/㎡） 增幅 2008 14000 0 2009 20000 43% 2010 26000 30% 2011 50000 92% 2012 60000 20%
指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场；
案例：深圳益田假日广场，上海中山公园龙之梦购物中心，上海日月光广场
间接连通模式定义： 指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需 要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人 流从地铁站进入商场内。
案例：上海迪美广场和香港广场南座，香港铜锣湾的时代广场；
成都案例分析
1、成都银石广场 坐落于春熙路香槟广场旁，在地铁春熙路站。银石广场B2楼无缝连接地铁 二号线春熙路站。从2号线一出来，就可以看到银石广场的B2楼，银石广场 是二号线上第一个无缝连接商场的地铁口，也是春熙路站一个分流的点。
成都案例分析
通运营的状况而有所差异。
最大增值区 物业 类型 距离 地铁 站 100200 增值 幅度 （%） 显著增值区 距离 地铁 站 200400 一般增值区 距离 地铁 站 （M） 400600
增值 幅度
增值 幅度
住宅
30.62
23.03
16.95
案例借鉴---上海徐家汇
上海的人民广场徐家汇地铁商圈为1号线最重要的站点之一，今后规划为1、9、11 号线三线换乘的大型换乘枢纽。而徐家汇站所处的徐家汇商圈，也是上海主要商业 核心之一。徐家汇目前已发展成为上海市城市副中心、市级商业中心、商务中心和 公共活动中心，被誉为商业发展的奇迹。
地铁上盖物业
所谓地铁上盖物业指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从 而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与 提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅 包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商 业建筑；
地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式
无缝直通模式定义：
1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0
地铁对房地产的影响
上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展。
深圳中心去西移、关外建设加速瓯都市城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现
加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局。
地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增加趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯
徐家汇商圈 各物业租金/价格 商铺租金 900-1500元/㎡/月 写字楼租金 18-24美元/㎡/月 住宅均价 1.8万-2.2万元/㎡
案例借鉴---上海陆家嘴
上海陆家嘴地铁商圈也是上海成熟商圈的代表作之一。凭借地铁2号线，成为上海 乃至全国金融中心的CBD，推动区域建设和发展。改善区域环境。
近两年陆家嘴区域的甲级Leabharlann Baidu字楼租金以4%-5%的幅度上涨；
案例：上海迪美广场和香港广场南座，香港铜锣湾的时代广场；
空中连廊城与地下城定义：
为了将众多分散的商业物业集聚起来形成紧密的连接，增强商圈的便捷性和吸引力， 需要更便捷、更人性化的行人步道系统。“空中连廊城”或“地下城”将商圈内各商 场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络，通过二层连廊、步行街、步行通道和地下 空间，使整个商圈的步行体系连成一体化网络；
目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在35.1美金/㎡/月
案例借鉴---南京新街口
2004年租金为249元/平米〃月，2005年地铁一号线正式开通，同一区域租金飙升至 432元/平米〃月，涨幅高达73.5%！ 地铁开通前一年商铺售价已从24000元涨至40000元，涨幅高达66.7%，2005年地铁 一号线开通售价再次上涨至56000元，区域商铺实现超100%涨幅。