XX房地产稽查案例分析

xx地产阜新有限公司案例分析

一、案件来源

根据我局2012年稽查的工作部署，XX地产阜新有限公司被列为日常检查户被分派到检查二科，我们迅速成立了稽查小组，确定稽查人员，并迅速展开工作。

二、被查企业基本情况

XX地产阜新有限公司成立于2007年11月，总部在葫芦岛，该单位系其他有限责任公司性质，经营范围：房地产开发、商品房销售。目前该公司在阜新共开发三个楼盘，即位于八一路的XX华城一期、二期和位于新邱地区的XX湾，其中华城一期已基本入住，二期和XX湾正在建设中。

三、基本案情

该公司成立后，主要开发了XX一期、二期，一期共开发20栋楼，780户，总面积91,076.20平方米，2011年9月已开始交付使用，至2011年末，一期已经售出面积总计80,508.95平方米，已计开发成本274，173，158.05元，二期正在开发中。

2011年9月一期已经交付使用，虽然未办理竣工结算手续，也未在房产部门办理备案，但是由于一期20栋楼的用户已与售楼处签订了购房合同，在物业部门办理了入住手

续，并于2011年9月开始缴纳物业管理费，在自来水公司的收费系统中显示2011年9月开始有收费业务，我们的取得现有证据表明华城一期已经完工，应按照完工产品计算应纳税所得额，而企业仍按未完工开发产品计算。

四、检查过程及违法事实

我们检查的期限为2008-2011年，这期间该公司开发的的主要是XX华城一期，也是本次检查的重点项目。

1、账面检查

稽查人员要求财务部门提供2008年至2011年的所有账簿、凭证及财务报表等相关涉税资料，通过对帐证资料的详细核查，从中寻找疑点；检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：XX华城一期共开发20栋楼，780户，分高层，小高层和多层，总面积91，076.20平方米，账面开发总成本274，173，158.05元，至2011年末已售出面积80，508.95平方米，未售78户，未售面积10，567.25平方米。

2、根据我们查前了解的入住时间情况，展开对完工时点的取证、确认工作。稽查人员到售楼处了解楼房销售情况时，在售楼人员交谈中得知购房的住户交款的同时都与售楼处签订《商品房买卖合同》，在售楼处提供的合同样本中，我们发现合同中明确标注交工时间为2011年8月30日，于是我们对一期20栋楼各取一份合同的复印件作为相关证据；

3、从物业部门取得住户在缴纳物业费时与物业部门签订的《物业管理服务合同》及物业费收据，均显示入住时间为2011年9月；

4、在自来水公司的收费系统中显示，从2011年已开始在华城一期有收费业务，并取得自来水公司出具的证明材料。

XX华城一期项目已完工，由于尚未办理竣工结算手续，也未在房产部门备案，所以该公司对于该项目一直按照未完工的开发产品进行账务处理和申报。通过实际检查，我们取得相关证据表明XX华城一期于2011年已经实际交付使用，应当按照完工的开发产品进行纳税申报。

五、处理处罚结果及依据；

本次检查的应纳税所得额8，003,544.40元，查补入库税款2，000，886.10元，滞纳金357，176.33元，现已全部缴纳完毕。

1、依据：《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

2、依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【国税发（2009）31号】第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、

销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

3、依据:《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》【国税函（2010）】年201号文规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

4、依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【国税发（2009）31号】第十四条规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

5、依据：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知【国税发（2009）31号】第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

6、依据：国家税务总局《关于企业所得税应纳税所得若干问题的公告》【国家税务总局公告2011年第34号】第六条规定，关于企业提供有效凭证时间问题，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算，但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

7、依据：国家税务总局《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》【国家税务总局公告2012年第15号】第六条规定，关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但