房地产经济周期(1).ppt

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二房地产经济周期的形成机制
内在传导机制
房地产经济周期波动的自我推导力量，每一 次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一 次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。
外在影响机制
外生因素通过内生因素起作用
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三 房地产经济周期成因理论
金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
从现代房地产周期研究看:就业机会增加 与空间需求也不再同比增长；经济活动 的扩张不再立即绝对导致新建筑增加
在不确定、不连续且正处于转变的经济 环境中，必须强调对未来可能变化的全 盘了解，而不仅是利用过去作预测
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3 房地产市场的自然周期
房地产市场的投资周期
第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没 有资本投入新项目的开发建设。
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
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四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
何谓“时滞效应”
供给滞后于需求的变化
原因
人为因素、技术因素和市场因素
时滞效应对房地产经济周期波动的影响 分析
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时滞效应对房地产经济周期波 动的影响分析
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新 入 住 空 间 新建筑
的需求增加
产生
经 济 持续增加新 扩 张 建筑供给
经济持 回复供 调 整 ， 需 超 额 新建筑超过
续扩张 求均衡 求减少
建 筑 空间需求
需求开始增加并消 新 建 筑 开 发
化已有超额建筑
量剧烈减缓
分析房地产周期运动的新观念
均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、 永续的。
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房地产市场周期的阶段及表现
传统房地产周期理论的主要内容 分析房地产周期运动的新观念 房地产市场的自然周期 房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之
间的关系
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传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市 场会正常运作，且这种平衡性会持续一 定的时期；在此时期内，投入房地产市 场的资金的利润预期保持不变，投资者 具有自我调节投资量的能力。房地产市 场的发展呈现一种自我修正的周期性， 且不同周期之间的时间差异和投资回报 差异微乎其微。
第九章 房地产经济周期理论
房地产经济学
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9 房地产经济周期理论
经济周期的概述 房地产经济周期的一般理论 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期的计量与监测
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9.1 经济周期理论概述
经济周期理论的概念 西方经济周期理论流派 经济周期类型
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中波
是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年
短波
是经济“短周期”，又称“基钦周期” 。每一个周期 平均大约40个月。
建筑周期
又称“库兹涅茨周期”
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9.2 房地产经济周期的一般理论
房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现
各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的类型
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有效需求不足论（凯恩斯）
不足
经济周
有效
期波动
需求
国家干预
消费倾向
资本预期收 益
货币流动偏 好
经济平 衡发展
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纯货币理论（英.霍特里）
经济 周期 波动
货币数 量的增 减
货币 供应
央行的 货币政 策
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投资过度论（哈耶克等人）
经济周 生产结 期波动 构失衡
国家不 能干预
创 新
生产要素 垄 断 重新组合 利 润
济 张和盈 济 繁 利减少 衰
荣
退
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心理预期论（庇古等人）
经济 扩张
经济 衰退
人们预 期乐观
人们预 期悲观
经济 繁荣
经济 萧条
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三 经济周期类型
农业周期
长波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。
二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包 括萧条持平和衰退收缩）
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二 西方经济周期理论流派
有效需求不足论（凯恩斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人）
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一 经济周期的概念
古典周期（古典波动型经济周期）
是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量
增长周期（增长波动型经济周期）
经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周 期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并 未绝对下降。
经济周期阶段划分：
四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰 退收缩（波谷）
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
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房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
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9.3 房地产经济周期的形成机制
第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资， 后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入 新项目开发，资本流量显著增加。
第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的
开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开
始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减
少直至停止投资。
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房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
房地产经济周期的影响因素 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期成因理论 房地产经济周期波动的特点---
时滞效应
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一房地产经济周期的影响因素
内生因素
收益率 投资 利率 通货膨胀率
外生因素
政策因素、经济增长方式的转变、产业结 构演进和城市化
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投资 品过 剩
消费 品减
利少率政策有 利于投资
投资品 需求增 加、投 资品价 格上升
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消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）
经济周 期波动
消费 不足
居民过 度储蓄
国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致
经济平 稳发展
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技术创新决定理论（熊彼特）
经 信用扩 经