新一轮基准地价更新应注意的几个问题

的要求。运用数理分析和 统计的方法, 对新 一轮基准 地价更 新应注 意的几 个问题 进行了 理论研究 和实证 研究。研 究结论认为, 基准地价内涵及基准条件的界定、样 点地价数 据的检 验、基准地 价结果 分析是提 高新一 轮基准 地价更 新质量的重中之 重。
关 键 词 : 基准地 价; 更新; 基准条件
一显著水平统计值卡方 2 的分布值 (查 2 分布表 ) 进行
比较, 分析各土地级别不同土地利用类型的样点地价是
否服从正态总体分布。
2. 2. 3 t检验法和均值 方差法。t检验法和均值 方差
法用于检验由随 机误差引起的 异常数据以 保证样点 数
据的可靠性。当样本总体服从正态分布时, 可据公式
t=
(X n- 1 S
秩和 T i。然后, 将秩和检验统计量 H 与某一显著水平统计 值卡方 2 的分布值 (查 2 分布表 ) 进行比较, 分析各处
理方法所得的样本地价之间是否存在着显著性差异, 不
同处理方法之间是否存在系统误差。
2. 2. 2 卡方 2 检验法。卡方 2 检验法用于样本的总体
分布是否服从正态分布, 关系到测算模型的建立及应用
家所有权收益及凝结在土地上的所有投资产生的收益。 对旧城区的开发用地包括土地出让金、拆迁补偿安置费 和基础设施配套费; 对于新增的建设用地包括土地出让 金、征地费用和土地 开发费用, 其中 征地费 用指土地 补 偿、青苗补偿、附着物构筑物补偿、劳动力安置及生活补 助费以及征地管理 费、耕地占用 税、菜地开 发基金及 其 他不 可预见 费; 土 地开发 费指土 地平 整、道路、上下 水 道、供热、供气、供电设施、通讯等市政费用; 土地出让金 指政府出让土地使用权收取的纯收益。 ( 3) 是在明确界 定土地开发状况、容积 率、建筑密 度、深度、交易年限 等 条件下的土地使用权平均价格。 1. 2 基准条件界定
j= 1
j= 1
j= 1
式中: F i 为 i用地类型基准地价变化幅度; PT ij 为当期 i用
地类型 j级别基准地价; WT ij 为当期 i用地类型 j级别土地
的样点数据, 才能作为后续各项数理检验以及建立数学
模型的样本。首先, 选择秩和检验统计量计算公式分别
计算各土地级别中 各土地利用 类型下的秩 和检验统 计
量, 常用的秩和检验统计量计算公式
# H =
12
m
T
2 i
-
3(N
+
1)
。
N (N + 1 ) i= 1 ni
式中: H 为秩和检验统计量; N 为样点总数; Ti 为 每种数
前基准地价更新的技术途径。 ( 1 ) 以土地定级为 基础,
wenku.baidu.com
以土地收益为依据, 以市场交易地 价资料 为参考, 更 新
基准地价。 ( 2 )以土地定级 (或均质地域 )为基 础, 以市
场交易地价资料为依据, 更新基准地 价。 ( 3 ) 以土地 定
级 ( 或均质地域 ) 为基础, 以地价 指数为依据, 更新基 准 地价 [ 2] 。在目前尚不具 备完善的地 价指数系 统的情 况
)∃ n 。
式中: X n- 1 为样本地价的平均值; 为正态总体均值; S 为 样本方差; n 为样本数。计算 t 统计量判定并剔除异常数
据。
3 基准地价更新成果分析
为充分发挥地价在调控土地市场中的作用, 使基准 地价能客观地反 映出城镇内不 同区位以及 城镇间真 实 的经济差异和地价 水平, 促进土 地市场的 均衡发展, 须 对基准地价成果进行分析。 3. 1 城镇内基准地价成果分析 3. 1. 1 基准地价的最低水平分析。搜集征用集体所有 土地补偿安置、新征建设用地征用转用阶段收费标准和 现行土地出让金征 收标准, 运用 成本逼近 法, 测算最 末 级地基准地价的最低地价控制标准 [ 5] 。计算公式
1 基准地价内涵及基准条件的界定
1. 1 基准地价的内涵界定 基准地价是指在城镇规划区范围内, 对现状利用条
件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、住宅、 工业等用途, 分别评估确定的某一估价期日法定最高年 期土地使用权区域平均价格 [ 1] 。 ( 1 )基准地价是一种分 级别、分用途的土地 使用权平均价 格, 用地类 型按照 商 业、住宅、工业等用途区分, 各用途均确定为法定最高出 让年限。 ( 2) 基准地价是完整地租的 资本化, 包含了 国
摘要: 地价一直是土地市场上 最活跃的因素, 在土地储备和招 标、拍 卖、挂 牌供地政 策全面实施 的情况下, 如何
运用价格机制调控土地市 场, 已成为新形势 下的关 键问题。 城市社 会经济的 发展、基础 设施建 设的不断 完善, 城市 地价的空间分布 规律发生了变化, 必须进行 新一轮的 基准地 价更新。 定期进 行基准 地价更新 是城市 社会经 济发展
基准条件界定方法遵循的原则。 ( 1) 能满足土地市 场管理的需要, 在宏观调控地价、征收土地使用税、对土 地利用、流动进行 导向等方面 发挥作用。 ( 2 ) 与土地市 场交易宗地一般条件相对应。 ( 3)符合城市规划地块设定 的一般原则。 ( 4)总体上与一级土地市场交易宗地条件为
∃ 76∃
地域研究与开发
第 26卷 第 3期 2007年 6月
地域研究与开发 AREA L RESEARCH AND DEV ELO PM ENT
V o .l 26 N o. 3 Jun. 2007
新一轮基准地价更新应注意的几个问题
胡伟艳 , 张安录 , 高 巍 , 周 敏 , 肖国斌
(华中农业大学 土地管理学院, 武汉 430070)
收稿日期: 2006- 09- 20; 修回日期: 2007- 03- 11 基金项目: 国家自然科学基金资助项目 ( 70373054) 作者简介: 胡伟艳 ( 1973 - ), 女, 湖南 安化人, 讲师, 在 读博士, 主要从事土地资源经济与区域可持 续发展研 究, ( E ma il) hw ym ake @ 163. com。
什么方法对样 本中的异常 数据进行剔 除。 首先根据 土
地级别确定分组数, 然后根据公式。
k
# 2 =
(fi N P i ) 2 /NP i 。
i= 1
式中: P i 为样点落入第 i组的理论概率; f i 为样点落入第
i组的实际频数; N 为样点数。计算 2 统计量对样本数据
做正态总体分布的拟和优度检验, 最后将 2 统计量与某
第 3期
胡伟艳等: 新一轮基准地价更新应注意的几个问题
∃ 77∃
价规程 6. 4. 4 中有关规定, 选择土地级别与地价的测算 模型, 分析地价等级之间的差别。
3. 1. 3 基准地价水平变化分析。基准地价水平变化分
析包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价
水平变化分析、城市整体地价水平变化分析以及基准地
Pd = Ea + Ed + T + R 1 + R 2 。 式中: P d 为某用地类型基准地价最低控制标准; Ea 为土 地征用补偿费用; Ed 为土地开发费; T 为政府规费; R 1 为 投资利润; R 2 为投资利息。将最末级地基准地价的 最低 地价控制标准与基准地价更新结果进行比较分析。 3. 1. 2 基准地价的级差比较分析。各级基准地价的价 格水平反映土地级别与地价相关关系, 应该客观反映城 市中心到城市边缘的地价等级落差。根据 城镇土地估
学模型进行基 准地价的更 新。然而 样点地价 数据的 检
验并没有引起重视, 只是在报告中定性地给出并附文字
说明, 而不见检验过程。因此需要对样点地价数据是否 来自于同一个总体 分布, 是否服从 正态分 布, 以及如 何
剔除异常样点地价 数据进行检 验才能进行 后续的数 理
统计以及数学模型的建立, 以提高新一轮基准地价更新
据处理方法所得样点地价的秩 和; n i 为第 i种数据 处理
方法的样本数; m 为数据处理方法数。将同一土地级别同
一土地利用类型不 同数据处理 方法所得的 经修正的 样
点地价合在一起从小到大进行编号, 得到每个样点地价
对应一个 序号, 即为该样 点地价的秩, 将同一数据处 理 方法得到的样点 地价的秩相加 得到该数据 处理方法 的
中图分类号 : F301
文献标识码: A
文章编号: 1003 2363( 2007) 03 0075 05
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观 调控的基本依据。 20 世纪 90 年代初, 我 国各城镇先 后 进行了基准地价的评 估实践, 并于 21 世纪初 进行了 基 准地价的更新。近几年 来, 随着城 市社会 经济的发 展、 基础设施的建设不断完善, 城市地价的空间分布规律发 生变化。另外, 在 国务院 关于深化改革 土地管理的 决 定 ( 国发 [ 2004] 28 号 )中明确提出要 ! 运用价格机制调 控用地 ∀。在 2004年 10月 28 日国务院召开的全国深化 改革土地管理工作电视电话会议上, 温家宝总理进一步 强调要 ! 运用价格机制调 控用地, 依据市 场供求关系 和 我国土地资源的稀缺状况, 制定基准地价和协议出让土 地最低价标准 ∀。 20 世纪 90 年代初的基准地价评 估和 上一轮的基准地价 更新存在一 些问题, 因 此, 必须进 行 新一轮的基准地价更新。
下, 主要采用前面两种技术途径。在应用上述两种技术
途径时, 为了更加全面、科学地确定基准地价, 规程 要
求尽量采用多种方法综合确定基准地价, 即区域 ( 级别 )
样点地价均值法、样 点地价级别模 型法、样点 地价分 值
模型法 [ 3] 。但是不管采用哪一种途径和方法, 都是通过
建立样点地价与土地级别、土地评价单元分值之间的数
的质量。
2. 2 样点地价数据检验的方法
样点地价数 据检验 方法主要 有: 秩和 检验法、卡 方 2 检验法、t检验法和均值 方差法 [ 2, 4] 。
2. 2. 1 秩和检验法。秩和检验法用于检验对同一级别
同一土地利用类型 采用不同方 法处理所得 的样点地 价
是否来自同一 个总体分布。只有满 足总体分 布同一 性
级别范围发生变 化对地 价水平有 较大影 响。按 照
级别范围变化前后的基准地价以及变化的区域面积, 采
用面积比例加权平均的方法测算地价水平的变化, 对各
用地类型的基准地价水平变化进行分析。计算公式
n
n
n
# # # F i = ( P T ij ∃ WT ij -
P 0ij ∃ W 0ij ) / P 0ij ∃ W 0ij 。
基准地价更新中须明确界定基准地价的内涵, 具体 包括以下基准条件的界 定 [ 1]: ( 1 ) 基准地价评估日期 界 定; ( 2)土地使用年限的界定; ( 3) 基准地价的构成; ( 4 ) 土地开发程度界定; ( 5 )容积率界定; ( 6 )建筑密度界定; ( 7) 宗地深度、宽度界定。其中, 土地使用年限按照国家 规定的最高出让年期设定 ( 如商业 40年、住宅 70 年、工 业 50年 )。关于土地开发程度、容积率、建筑密度、宗地 深度和宽度的界定, 我们认为应该与土地市场交易宗地 的一般条件相对应, 而不是根据城市规划相关的设计规 范及各城镇总体规划、部分区域控制性详细规划对地块 利用的控 制指标 进行 界定。否 则, 从 城市 经济 理论 而 言, 会制约土地价格机制对土地利用合理分配的作用。
价涨幅与其他指数的比较分析。
相同级别内地价水平变 化分析 是将更新 的基准 地
价结果与 原基准 地价 进行 比较, 测算 基准 地价 变化 幅
度, 分析各用地类型各级别基准地价的变化情况。计算
公式为 F ij = (P T ij - P 0ij ) /PO ij % 100% 。式中: F ij 为 i用地 类型 j级别基准地价变化幅度; PT ij为当期 i用地类型 j级 别基准地价; P 0ij 为基期 i用地类型 j级别基准地价 (原基 准地价 )。
第 26卷
基本点, 根据需要补充界定 ! 楼面地价 ∀基准条件 [ 1] 。 基准条件的界定为基准 地价系 数修正法 以及市 场
比较法的应用提供明确的可比基础, 更进一步提高土地 估价的技术含量和可信度, 同时规范了区域地价管理政 策, 有利于政府应用地价宏观调控用地。
2 样点地价数据的检验
2. 1 样点地价数据检验的意义 根据 城镇土地估 价规程 ( 以下简 称 规程 ), 当